나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8900 [1] 서울특별시 구로구 고척동 241-162 뜰안에 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8900 [1] 서울특별시 구로구 고척동 241-162 뜰안에 제2층 제203호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경8900 | 소재지: 서울특별시 구로구 고척동 241-162 뜰안에 제2층 제203호 | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 216,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8900 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 241-162 뜰안에 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 271,000,000원

토지면적: 22.45㎡ (약 6.79평)

건물면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '오류중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 주변으로 다수의 학교와 공원이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 점입니다. 이는 통상적으로 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하거나 차액을 부담해야 하는 상황에서, HUG가 채권 회수를 위해 임차인으로부터 승계한 대항력을 포기하는 조건으로 매각을 진행하는 경우입니다. 이 조건은 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 것을 의미하며, HUG가 대신 보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하는 것입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금에 대한 부담 없이 물건을 인수할 수 있습니다. 다만, 매각물건명세서를 통해 해당 조건이 최종적으로 법원에서 받아들여졌는지 명확히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 고척동 일대는 주거지역으로서, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 오류중학교를 비롯한 다수의 학교가 인접해 있어 학생들을 위한 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 상점 및 편의 시설 중심으로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제2층에 위치한 다세대주택입니다. 건물 내외부는 벽돌 치장쌓기, 벽지 및 인테리어 마감, 샷시 창호 등으로 구성되어 있으며, 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 본건 주변으로는 오류중학교 외에도 여러 학교(세곡초, 금옥중, 금옥여중, 양천고, 고척고, 백암고 등)가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한 계남근린공원, 고척근린공원 등 녹지 공간도 가까워 쾌적한 주거 생활이 가능합니다. 특히, 해당 지역(고척동 241번지 일대)은 향후 모아타운 및 모아주택 사업이 추진되는 지역으로, 대규모 주택 공급 및 정비 사업이 예정되어 있어 지역 발전에 대한 기대감이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임차인 및 임차권승계인의 대항력 포기조건'입니다. 비록 HUG가 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되지만, 법원의 최종 결정 및 매각물건명세서 상의 명확한 확인이 필수적입니다. 만약 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 낙찰자가 예상치 못한 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. 또한, '임대관계는 미상임'이라는 정보는 실제 임차인과의 관계, 점유 상태 등에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다. 건물 노후도나 하자 여부, 건축물대장 상 위반건축물 여부 등에 대한 철저한 사전 조사도 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 고척동이라는 우수한 입지에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 오류중학교와 인접해 있으며, 주변에 다수의 학교와 공원이 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 특히, 해당 지역은 모아타운 및 모아주택 사업이 추진되고 있어 향후 지역 개발에 대한 기대감이 높습니다. '임차인 대항력 포기조건'이라는 특수 매각 조건으로 인해 낙찰자가 임차인 보증금 부담에서 자유로울 가능성이 높다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 이러한 특수 조건은 반드시 매각물건명세서 등을 통해 명확히 확인하고, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **양호한 입지 조건**: 서울 서남부 지역의 주거 중심지에 위치하여 접근성이 좋습니다.

2. **미래 가치 상승 기대**: 고척동 241번지 일대 모아타운 및 모아주택 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 가능성이 높습니다.

3. **대항력 포기 조건**: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

4. **실거주 및 투자 겸용**: 주거 환경이 우수하여 실거주 목적으로도 적합하며, 지역 개발 기대감으로 인해 투자 가치 또한 기대해 볼 수 있습니다.

5. **주변 시세 대비 경쟁력**: 경매 특성상 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

투자를 결정하기 전에 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리 분석 내용을 재차 검토하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계