나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102449 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 ""신대방역(지하철2호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 제7층 제707호로서,
(사용승인일: 2021.12.13)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 시스템창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 ""내부구조도' 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20~23m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[1568-5번지]
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023
-315호(2023.07.27.))), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변).

[1568-6번지]
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102449 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 7층707호

용도: 오피스텔

감정가: 242,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 비교적 원거리에 지하철 2호선 "신대방역"이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 20~23m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박주희)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-14

* 확정일자: 2022-02-14

* 배당신고일자: 2023-11-23

* 대항력: 없음 (제공된 정보상 '없음'으로 표기되어 있으나, 초기 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 기재됨)

* 집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 갑4 압류 (강서세무서장, 2023-02-07)

* 주요 권리사항:

* 을구 3번 주택임차권 (박주희, 권리금액: 204,000,000원) - 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

* 갑5 강제경매 (주택도시보증공사, 권리금액: 260,423,699원, 2025-03-20 접수) - 말소 예정입니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 박주희가 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으며, 이에 따라 해당 임차권은 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 신림동 일대는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교(신림고등학교) 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심) 등으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물: 2021년 12월 13일 사용승인이 완료된 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 7층에 위치한 오피스텔입니다. 사용 승인일 기준으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 시설, 도시가스에 의한 개별난방 시설 등이 설치되어 있어 주거 및 업무 편의성이 갖추어져 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 지하철 2호선 신대방역까지 비교적 원거리에 위치해 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 초기 정보에 '대항력 있는 임차인'으로 기재되었으나, 물건명세서에 첨부된 확약서에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 매수인이 임차 보증금을 인수할 부담은 없으며, 권리 관계는 명확하게 정리되었습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 등기부등본에 기재되어 있으나, 본건 경매로 인해 일괄 매각되므로 매수인이 인수하는 권리에 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 밀집도가 높을 것으로 예상되며, 주요 산 주변 중점경관관리구역 등도 포함되어 있어 지역 개발 방향에 따른 영향 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 신축 오피스텔로, 약 5.23평의 소형 면적임에도 불구하고 최근 준공된 건물로서 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다. 권리 관계상 가장 복잡할 수 있었던 임차인 관련 사항은 매수인이 인수할 보증금이 없도록 명확하게 정리되었으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정된 지역적 특성상 향후 도시 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 간결한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의로 인해 권리 인수 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

* 소형 면적의 임대 수요: 1인 가구 수요가 높은 소형 오피스텔로서 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정된 지역으로, 향후 신림동 일대의 도시 개발에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 242,000,000원

본 물건은 비교적 신축 연식, 명확하게 정리된 권리관계, 그리고 소형 면적임에도 불구하고 일반상업지역에 위치한다는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 실거래가 및 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적대의 직접적인 비교 사례를 찾기 어렵습니다. 2022년 3월 유사 시점에 2.5억원의 실거래 사례()가 있었던 점과 현재 감정가를 종합적으로 고려하고, 경매 물건의 특성상 적절한 할인율을 적용하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 235,000,000원

이는 감정가 대비 약 90% ~ 97% 수준입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황, 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.