나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102466 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102466 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층402호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경102466
• 주소: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층402호
• 감정가: 180,000,000원
• 최저가: 180,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 오피스텔

서울중앙지방법원 경매21계 2025타경102466 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층402호 | 감정가: 180,000,000원 | 최저가: 180,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경102466 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102466 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층 402호

용도: 오피스텔

감정가: 180,000,000원

토지면적: 8.70㎡ (약 2.63평)

건물면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

토지 지분율: 870.2786024206439

건물 지분율: 1272

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동작구 상도1동에 위치하며, '서울강남초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서 대체로 양호한 주위 환경을 갖추고 있습니다. 차량의 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 7호선 상도역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 일부 정보에 따르면 상도역까지 도보 약 7분 거리로 접근성이 우수하며, 이는 노량진역, 여의도 등 주요 지역으로의 이동을 용이하게 합니다. 또한, 도보 3분 거리에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통 편의성이 높다는 평가도 있습니다.

1.3. 권리분석

본건에는 등기사항전부증명서상 2023년 10월 12일자로 서울중앙지방법원의 임차권등기명령에 근거하여 주택임차권이 설정되어 있습니다. 해당 임차권자의 상세 내역은 다음과 같습니다.

임차보증금: 230,000,000원

임대차계약일자: 2022년 4월 9일

점유개시일자: 2022년 5월 10일

주민등록일자: 2022년 5월 11일

확정일자: 2022년 4월 11일

임차권자: 백혜인

주목할 점은 임차인의 보증금(230,000,000원)이 본건의 감정가(180,000,000원)보다 높다는 것입니다. 이는 해당 임차인이 대항력을 갖추고 있을 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있어 권리분석 시 반드시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건지 주변은 오피스텔, 아파트, 주택 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 인근 대학교들로 인해 다양한 식당과 상점들이 발달해 있으며, 시장과 아파트 단지 등이 어우러져 활기찬 지역 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 9층 건물 중 4층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 석재 타일로 마감되었으며, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 등이 설치되어 있습니다. 일부 정보에 따르면 신축에 가까워 깔끔하며 풀옵션이 갖춰져 있다고 합니다. 주거용 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 위에 명시된 임차인의 높은 보증금(230,000,000원)으로 인한 인수 가능성입니다. 이는 본건의 감정가(180,000,000원)보다 높으므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 권리 관계 및 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 도로 저촉, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히 '도로(저촉)' 및 '도로경계선에서 3미터 후퇴' 등의 규정은 건축 및 개발 시 제한사항이 될 수 있습니다.

주변 안전 점수 분석 결과, 반경 700m 내 유흥시설 및 성범죄자 수 측면에서 서울 평균보다 다소 높게 나타나, 이에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 그러나 명확히 '혐오시설'로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 상도역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 생활 편의시설과 상권이 발달해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. '서울강남초등학교'가 인근에 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다. 다만, 높은 보증금의 임차인이 존재하여 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 요소입니다. 토지이용계획상의 제한사항도 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **우수한 입지 조건:** 지하철 7호선 상도역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

2. **편리한 생활 환경:** 인근에 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

3. **상대적으로 낮은 감정가:** 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있다면, 권리 관계를 명확히 파악하고 인수 부담을 감수할 경우 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 임차보증금 인수 금액 고려 필수)

4. **주거용 오피스텔로서의 활용성:** 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 신혼부부 등의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

**주의사항:** 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 등기부등본, 건축물대장 등 관련 공부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다. 특히 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 권리 분석 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

법원 정보

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