나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102466 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 '서울강남초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼
용지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 상도역(지하철7호선)이
소재하는 바 정류장 및 역까지의 거리, 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 양호한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층 건 내 4층 402호로서,
외벽: 석재타일붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터인 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항
은 관할 교육청 문의), 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의), 대공방어협
조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축법(201
9-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11) 세부사항 건축과문
의), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건은 등기사항전부증명서상 2023년 10월 12일자로 서울중앙지방법원의 임차권등기명령
(2023카임31682)에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 상세 내역은 다음과 같음.
- 임차보증금: 230,000,000원
- 범위: 전유부분 전부
- 임대차계약일자: 2022년 4월 9일
- 주민등록일자: 2022년 5월 11일
- 점유개시일자: 2022년 5월 10일
- 확정일자: 2022년 4월 11일
- 임차권자: 백혜인

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102466 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층402호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층 건물 내 4층 402호

준공일: 2021년 12월 10일

토지면적: 8.70㎡ (약 2.63평)

건물면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 '서울강남초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 상도역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 남동측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건은 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 또한 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)로, 도로경계선에서 3미터 후퇴해야 하는 건축법상 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2023년 9월 15일자 영등포세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 권리 내역

총 등기부채권액은 1,253,000,000원입니다.

* 소유권보존 (갑1)

* 소유권이전 (갑2)

* 주택임차권 (을3, 백혜인, 230,000,000원) - 매각으로 말소 예정

* 압류 (갑3, 영등포세무서장) - 말소기준권리

* 가압류 (갑4, 주택도시보증공사, 1,023,000,000원)

* 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사, 230,000,000원)

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: KOIKARAROSEMARY

보증금: 700,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2024-06-17

대항력: 없음

비고: 소액 임차인으로, 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(백혜인)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-11

확정일자: 2022-04-11

배당신고일자: 2023-10-17

대항력: 없음 (물건명세서 참고)

비고: 백혜인 임차인은 2023년 10월 12일 임차권등기명령을 신청하였으나, 해당 임차권등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다. 또한, 2026년 5월 11일 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 임차인의 권리는 매수인에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 소재한 상도1동 일대는 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼용 지역입니다. '더포레스트' 오피스텔은 47개 호실 규모로, 1인 가구 및 소규모 사업자를 위한 주거/업무 공간으로 활용될 수 있습니다.

4.2. 배후 수요 및 임대 경쟁력

지하철 7호선 상도역이 인근에 위치하여 교통 편의성이 높고, 주변에 다수의 편의시설이 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 이는 꾸준한 임대 수요를 확보하는 데 긍정적으로 작용할 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 7호선 상도역 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 편리.

* 교육시설: 서울강남초등학교 인근 위치.

5.2. 주변 시설

지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(백혜인)은 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정이므로, 이에 따른 인수 부담은 없습니다. KOIKARAROSEMARY 임차인은 대항력이 없습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 경매에 나왔으며, 이는 다른 공동담보 물건의 진행 상황 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다. 상세한 공동담보 내역은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG 관련 내용이 인수조건 변경을 언급하고 있으나, 물건명세서 및 등기부 요약상 권리관계는 명확하게 정리되어 매수인에게 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동에 위치한 역세권 신축 오피스텔입니다. 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 지하철 7호선 상도역 접근성이 뛰어납니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인이 있었으나, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않고 말소 처리될 예정이므로 인수 부담이 없어 권리관계가 매우 깔끔합니다. 소액 임차인 1인이 존재하나 대항력은 없습니다. 감정가는 1억 8천만원으로, 해당 면적과 입지를 고려할 때 시장가에 부합하는 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 상도역 도보 이용이 가능한 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 현대적인 시설과 양호한 건물 상태를 자랑합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 실용적인 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업에 적합한 실용적인 면적으로, 임대 수요 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가인 1억 8천만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 시세를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적 및 입지의 오피스텔이 1억 7천만원에서 2억원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

특히, 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없고 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100~105% 수준인 1억 8천만원에서 1억 8천 9백만원 사이로 제안합니다. 낙찰가는 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세를 재확인하고 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

(인수해야 할 임차보증금이 없는 관계로, 별도의 보증금 제외 금액 산정은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.