나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102363 [1] 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 지하1층디비04호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 노량진동 소재 지하철1,9호선 ""노량진역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 시장 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1,9호선(노량진역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

<기호 1>
철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 18층 건물 내 제지하1층 제디비04호로서,
(사용승인일 : 2020.12.28)

외벽 : 알루미늄 복합 판넬 마감 및 페어글래스 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어 마감 등.

<기호 2>
철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 18층 건물 내 제1층 제디109호로서,
(사용승인일 : 2020.12.28)

외벽 : 알루미늄 복합 판넬 마감 및 페어글래스 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 알루미늉 전면 창호 등.

이용상태

본건 기호1은 현황 사무소로, 기호2는 인접호수인 제디110호와 벽체 구분없이 음식점으로 이용중인것으로 조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 11필 일단의 부정형 토지로서 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호2는 인접호수인 제디110호와 벽체 구분 없이 이용중이나 각 호수의 위치와 면적이 집합건축물대장, 등기사항전부증명서, 건축물 현황도 등에 의거 특정이 가능하며, 경계벽의 복원이 용이할 것으로 판단되는바 경매 진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건개요

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2025타경102363 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 토지와 건물을 일괄 매각 대상으로 합니다.

2.

3. 물건 상세

소재지: 서울특별시 동작구 노량진동 16-1, 노량진드림스퀘어복합빌딩 지하1층디비04호

용도: 근린상가

감정가: 591,000,000원

토지 면적: 24.74㎡ (약 7.48평)

건물 면적: 107.25㎡ (약 32.44평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

2.

4. 입지조건

2.

3. 위치 및 주위환경

본 물건은 지하철 1, 9호선 노량진역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 시장 등이 밀집해 있어 기본적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

3. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 9호선 노량진역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. 전반적인 교통 환경은 우수합니다.

2.

5. 권리분석

2.

3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

2.

3. 인수되는 임차보증금

확인된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수해야 할 임차보증금은 총 0원입니다.

* (주)원탑에이엠시, 정 : 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입/사업일자 2024-10-10, 대항력 없음.

* 주 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

2.

3. 말소기준권리 및 채권 총액

등기부상 말소기준권리는 국민은행 근저당 (을1, 2021-04-22 접수, 528,000,000원)이며, 이 외 다수의 근저당 및 압류, 임의경매 개시 결정 등기 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 776,000,000원입니다.

2.

6. 상권분석

2.

3. 건물 용도 및 현황

본 건물은 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 등으로 구성된 복합 빌딩입니다. 경매 대상 물건(지하1층 디비04호)은 현재 사무소로 이용 중이며, 인접 호수와 구분 없이 음식점으로 이용되는 부분(지하1층 디109호)도 있습니다. 이는 경계벽 복원을 통해 구분 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

2.

3. 주변 상업시설

주변에는 지하철 노량진역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 대규모 시장 등이 발달해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.

3. 유동인구 및 소비 특성

노량진역 일대는 대규모 학원가와 더불어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있어, 학생, 직장인, 지역 주민 등 다양한 계층의 유동인구가 풍부합니다. 이는 상권의 안정성과 잠재력을 높이는 요인입니다.

2.

7. 생활정보

2.

3. 편의시설

본 물건이 위치한 노량진역 주변은 마트, 은행, 병원 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활하기 편리합니다.

2.

3. 교육시설

노량진 학원가와 인접해 있어 교육 관련 시설 접근성이 뛰어납니다.

2.

3. 의료시설

인근에 종합병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다.

2.

8. 잠재적 리스크

2.

3. 물건 특이사항

해당 물건은 유동화 물건으로, 채권 매각 절차 및 관련 법규에 대한 이해가 필요할 수 있습니다. 또한, (주)원탑에이엠시, 정 임차인은 대항력은 없으나 보증금 500만원이 존재하므로, 배당 여부에 따라 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다. (이는 배당받는 금액에 따라 변동될 수 있습니다.)

2.

3. 이용상태 관련

지하 1층 디109호(본건과 인접)가 인접 호수와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용되고 있는 점은, 인수 후 원상복구 또는 구분 이용을 위한 추가적인 협의나 비용 발생 가능성을 내포합니다. 다만, 경계벽 복원은 용이할 것으로 판단됩니다.

2.

3. 주변 개발 이슈

(외부 검색 결과 혐오시설 발견되지 않음. 별도 개발 이슈 특이사항 없음.)

2.

3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 상업 및 주거 지역 환경을 유지하고 있습니다.

2.

9. 종합 의견

2.

3. 본 물건은 교통 요지인 노량진역 역세권에 위치한 복합 빌딩 내 상가로, 최근 신축된 건물(2020년 사용승인)이라는 점에서 신축성 및 현대적인 시설 이용이 가능하다는 장점이 있습니다. 풍부한 유동인구와 활발한 상권은 안정적인 임대 수익을 기대하게 합니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 일부 호수의 복합적인 이용 형태는 면밀한 검토가 필요합니다.

2.

10. 투자 포인트

2.

3. * 노량진역 역세권 입지로 탁월한 접근성 보유

* 2020년 사용승인 최신 건물로 높은 상품성

* 학원가 및 상업지구 내 풍부한 잠재 고객층 확보

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 명확

2.

11. 예상 입찰가

2.

3. 인수되는 임차보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 591,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 낙찰가율 추이를 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다. 통상적으로 80% ~ 90% 내외의 낙찰가율을 예상하며, 상세한 전략은 시장 조사를 통해 수립해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.