나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102370 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉림중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(봉천역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층/지상 6층 건내 제6층 제601호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 사다리형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임.
2. 도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임.
3. 도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임.
4. 도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임.
5. 도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임.
6. 도시지역 , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102370 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 6층601호

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

감정가: 437,000,000원

토지면적: 26.42㎡ (약 7.99평)

건물면적: 40.59㎡ (약 12.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축년도: 2020년

층수: 지하 0층/지상 6층 건물 중 제6층 제601호

1.2. 입지조건

최고의 입지:

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉림중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 봉천역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남동측 및 남서측으로 세로(가)에 접해 있으며, 토지이용계획상 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2023년 06월 16일자 의정부세무서장의 압류입니다.

권리 분석 결과:

* 소유권보존: 2020-09-08 (박석환 외 3명)

* 공유자전원지분전부 이전: 2021-02-19 (유선옥, 매매)

* 주택임차권 (을3): 2023-04-04 접수, 권리자 이은유, 권리금액 450,000,000원. (전입 2021-02-19, 확정 2021-01-12)

* 압류: 2023-06-16 (의정부세무서장) - 말소기준권리

* 압류: 2025-03-11 (서울특별시)

* 강제경매: 2025-03-17 (주택도시보증공사, 사건번호 2025타경102370)

인수되는 권리:

등기부등본상 을구 3번 주택임차권등기는 말소기준권리보다 후순위이며, 물건명세서에 '매수인에게 인수되지 않고 말소됨'이라고 명확히 기재되어 있습니다. 또한, 임차인 현황에 '대항력: 없음'으로 표시되어 있어, 매각으로 인해 위 임차권은 소멸될 예정이므로 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다.

총 채권액: 450,000,000원 (주택도시보증공사의 신청 채권액)

1.4. 상권분석

지역 환경:

본건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경을 형성하고 있습니다. 봉림중학교가 인근에 위치합니다.

주변 시세:

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)는 다음과 같습니다.

* 전용면적 45.72㎡ (100-82 지번, 조은빌라): 13,000만원 (1.3억원)

* 전용면적 62.88㎡ (1607-3 지번, 세진그린빌라): 28,500만원 (2.85억원)

* 전용면적 58.53㎡ (1690-65 지번, 정광빌라): 31,000만원 (3.1억원)

본건 물건의 전용면적은 40.59㎡ (약 12.3평)으로, 주변 시세는 약 1.3억~3.1억 수준으로 확인됩니다.

본건의 감정가(4.37억원)는 현재 파악된 주변 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설:

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

봉림중학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역(상대/절대)으로 지정된 지역도 존재합니다.

교통:

지하철 2호선 봉천역을 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 여부: 권리 분석상 소멸될 것으로 보이나, '선순위임차권', '대항력있는임차인'이라는 특이사항 및 HUG 인수조건 변경 관련 정보는 입찰 전 재확인이 필요합니다. (등기부, 물건명세서 상으로는 인수 부담 없음)

* 높은 감정가: 감정가(4.37억원) 대비 주변 시세(최대 3.1억원)가 현저히 낮아, 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09)으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가 절차가 필요합니다.

* 도시계획적 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 2020년 준공된 도시형생활주택(수팰리스FT)입니다.

권리관계상 인수되는 특별한 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '선순위임차권' 등의 문구는 주의 깊게 검토할 필요가 있습니다.

가장 중요한 점은 주변 실거래가 대비 감정가가 상당히 높게 책정되었다는 것입니다. 이는 입찰 시 신중한 접근을 요구하며, 보수적인 시각으로 접근해야 합니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 행정 절차 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공) 건물입니다.

* 권리상 인수 부담이 없는 것으로 예상되어 명확한 권리관계 확보가 가능합니다.

* 서울 관악구라는 입지적 장점.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (임차권 인수 부담 없음)

감정가: 437,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 전용면적(40.59㎡) 대비 주변 시세는 최대 3.1억원 수준입니다. 감정가 4.37억원과는 큰 차이가 있습니다.

이러한 시세와의 괴리를 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

낙찰가율 70~80% 수준을 적용하여 보수적으로 산정하면 다음과 같습니다.

* 437,000,000원 * 0.7 = 305,900,000원

* 437,000,000원 * 0.8 = 349,600,000원

종합적인 시세 및 위험 요소를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 360,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.