나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102188 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선""역삼역""서측 인근에 소재하며, 주위는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선) 역삼역 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제5층 제504호 외 7개호로서,
외벽:석재붙임 등 마감
창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.< 후면 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로, 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측방면으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7 (역삼동) 소재 오피스텔 5층 504호입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102188 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

해당 물건의 감정가는 4억 5천 6백만원입니다.

토지면적은 6.64㎡ (약 2.01평)이며, 건물면적은 26.59㎡ (약 8.04평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 동작신용협동조합으로 확인됩니다.

주요 특이사항으로는 공동담보 물건입니다.

건축물 정보에 따르면 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2020년 12월 17일에 사용 승인되었습니다. 총 10층 규모의 건물 내 5층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 역삼역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형이며, 현재 업무시설(사무소 및 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

물건의 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)에 해당하며, 최고높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 22일 접수된 주식회사 비젼에이엠씨대부의 근저당권 (을1)입니다.

등기부등본상 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2), 근저당권 (을1), 임의경매 개시결정 (갑3), 지분가압류 (갑4) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

특히, 본 경매를 개시한 동작신용협동조합의 근저당권 (갑3) 및 그 이후 접수된 모든 권리들은 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

권리분석 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

임차인 현황에서는 원미경 씨가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없습니다.

따라서, 인수해야 할 보증금은 0원으로 예상됩니다.

총체적으로 볼 때, 권리 관계는 비교적 명확하며 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 인수할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 역삼동 일대는 강남의 대표적인 업무 및 상업 중심지로, 테헤란로와 인접하여 비즈니스 활동이 매우 활발한 지역입니다.

주변에 다수의 대기업 본사 및 IT 기업이 밀집해 있으며, 오피스텔과 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

역세권 오피스텔로서 직장인 수요가 풍부하며, 다양한 상업시설이 발달하여 상권으로서의 경쟁력은 매우 높다고 평가됩니다.

다만, 높은 임대료 및 치열한 경쟁 환경은 존재합니다.

5. 생활정보

교통망이 매우 우수합니다. 지하철 2호선 역삼역을 도보로 이용 가능하며, 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

다양한 노선의 버스도 운행되어 대중교통 이용에 불편함이 없습니다.

편의시설로는 단지 인근의 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변에 녹지 공간이 많지는 않으나, 업무 밀집 지역의 특성을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설은 충분히 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 현장 확인 시 이해관계인의 폐문 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 실제 내부 상태나 하자 여부를 파악하는 데 어려움이 있어 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 건축물 현황도 등을 참고하여 작성되었으므로, 실제 이용 상황과 일부 상이할 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다.

공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 본 경매 절차를 통해 권리 관계가 정리될 것으로 예상되므로 낙찰자에게 직접적인 부담이 되지는 않을 것으로 보이나, 담보 설정 내역 등은 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

강남 지역 특성상 높은 감정가 및 시세 대비 낙찰가율 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강남구 역삼동의 핵심 업무지구에 위치한 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담도 크지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 현장 실사 불가로 인한 내부 상태 미확인이라는 중대한 변수가 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 강남구 역삼역 역세권, 테헤란로 인근의 프라임 입지.

* 안정적인 권리 관계: 임의경매 절차로, 말소기준권리 이하 모든 권리 및 임차인(대항력 없음)은 소멸되어 안전한 매입 가능.

* 소형 면적: 26.59㎡(약 8평)의 전용면적으로 소액 투자 및 실거주 목적 모두 적합.

* 꾸준한 수요: 역삼동 업무지구 특성상 오피스텔 및 사무실에 대한 수요가 꾸준하여 공실 위험이 상대적으로 낮음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4억 5천 6백만원입니다. 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 건물의 최근 실거래가, 유사 면적 및 조건의 오피스텔 시세, 현장 조사 후 파악된 내부 상태, 예상 명도 비용 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

하지만, 제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 역삼역 인근 소형 오피스텔의 일반적인 시세는 평당 4천만원에서 6천만원 이상으로 형성되어 있음을 감안할 때, 전용면적 8평 기준으로 약 3억 2천만원에서 4억 8천만원 이상의 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하되, 현장 방문을 통해 파악된 물건의 정확한 상태와 향후 예상되는 수리비, 명도 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 현장 방문 불가로 인한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 낙찰 이후 예상되는 수익률을 충분히 검토하여 보수적인 금액으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.