나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101849 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 729-17 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH · 평가일 2025.02.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 ""지하철 2호선 역삼역"" 남동측 인근에 위치하였으며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 역삼역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

형태 및 이용상태

평지의 세장형 토지로서, 주거기타로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 약 3미터 내외 서측으로 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상5층(사용승인:2016.07.06.)로서,
외벽 : 벽돌마감 등,
내벽 : 벽지도배, 인테리아 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택 및 2종근린생활시설로 이용중임

설비내역

위생 및 급 · 배수시설 및 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101849 (1)

물건종류: 근린주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 729-17

1.2. 물건 현황

용도: 근린주택

감정가: 4,519,236,720원

토지면적: 155.90㎡ (약 47.16평)

건물면적: 310.90㎡ (약 94.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 역삼역 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 역삼역 및 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 북측으로 약 3미터 내외, 서측으로 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전, 근저당권(말소), 임의경매(말소), 가압류(말소) 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 건물 등기부상에도 소유권 보존, 근저당권(말소), 주택임차권(말소) 등이 등기되어 있었음.

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

내부 임차인 목록 확인 결과, 김 , 김 , 김 , 김 , 김 , 김 , 박 , 박 , 박 , 에이플레이어파트너스주식회사, 오 , 유 , 이 , 이 , 이 , 주식회사에이피씨앤씨, 주식회사엘에스에이치컴퍼니, 최 등 다수의 임차인이 존재하나, 모든 임차인에게 '대항력 없음'으로 확인됨. 따라서 경매 절차를 통해 소멸될 권리이며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됨. 인수 보증금 합계는 0원임.

3.3. 말소 기준 권리 및 총 채권액

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 11월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5)임. 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 7월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)임.

등기부채권 총액:

* 토지: 2,468,000,000원

* 건물: 4,568,000,000원

상기 채권액은 등기부상 기록된 총액이며, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 역삼역 인근의 역세권에 위치하며, 주변 지역은 금융기관, 오피스, 다양한 상업시설 및 주거 시설이 밀집한 강남구의 핵심 상권임. 다양한 업종의 근린생활시설 입점에 유리한 환경을 갖추고 있음.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 JSON 정보 및 검색 결과에 따르면, 역삼동 지역의 다세대/빌라 등은 면적 및 상태에 따라 2.3억 원에서 6.9억 원 사이의 거래 사례가 확인됨. 하지만 본건은 연면적 310.90㎡의 근린주택으로, 이는 일반적인 다세대/빌라와는 규모 및 용도에서 차이가 있음.

검색 결과, 역삼동 지역의 상업용 건물 또는 복합 용도의 건물인 '일건빌라트'가 29.5억 원에 거래된 사례가 확인되었으며, 대형 근린생활시설 역시 거래될 수 있음을 시사함. 본건의 감정가는 45.19억 원으로, 이는 해당 지역의 주요 근린주택 가치를 반영하는 것으로 보임. 제공된 소규모 주택의 실거래가는 본건의 예상 가치와 직접적인 비교가 어려움.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

강남역 및 역삼역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 각종 문화 및 편의시설 이용이 매우 편리함.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 밀집해 있어 교육 환경이 우수함.

5.3. 기타

테헤란로 등 주요 업무지구와 인접하여 직주근접성이 뛰어나며, 지역 생활 편의성이 매우 높은 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 총 채권액이 약 70억 원 이상으로 상당하나, 이는 대부분 말소될 권리임. 다만, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요함.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 용도 변경 시 관련 법규를 준수해야 함.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 전반의 변동성과 금리 인상 등 거시 경제 변수가 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 자체 조사 및 검색 결과, 본건 물건에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 서울 강남구 역삼동의 역세권에 위치한 5층 근린주택으로, 2016년에 건축되어 건물 상태가 양호하며, 용도가 단독주택 및 제2종근린생활시설로 복합 활용 가능함. 입지, 교통, 생활 편의성 등 모든 면에서 우수한 조건을 갖추고 있음.

7.2. 강점 및 약점

강점:

* 초역세권 (지하철 2호선 역삼역) 및 우수한 교통 환경

* 강남 핵심 상권 내 최상의 입지

* 비교적 신축 (2016년 준공)의 양호한 건물 상태

* 주거 및 상업 복합 용도 활용 가능성

약점:

* 높은 감정가 및 총 채권액

* 제공된 소규모 주택 실거래가 정보와 본건 규모의 차이

8. 투자 포인트

8.1. 시세 상승 잠재력

강남구 역삼동이라는 지역적 특성과 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 잠재력이 높음.

8.2. 용도 활용 및 임대 수익

건축물대장상 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설로 등재되어 있어, 다양한 임대 수익 창출이 가능함. 임차인 중 일부는 차임이 없는 주거용으로 보이나, 상업시설 임대는 월 임대료 수입이 발생할 수 있음.

8.3. 최적의 입지 조건

역세권, 주요 업무지구 인접, 풍부한 생활 인프라 등 투자 및 실거주 모두 만족시킬 수 있는 최적의 입지 조건을 갖추고 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 반영

본건의 감정가는 45.19억 원으로 책정되어 있으며, 이는 해당 지역의 근린주택 가치를 반영한 것으로 판단됨. 제공된 다세대/빌라 실거래가 정보는 본건과 직접 비교하기 어렵지만, 역삼동의 부동산 가치가 전반적으로 높음을 알 수 있음.

권리 분석상 모든 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어(인수 보증금 0원), 이는 입찰가 산정에 긍정적인 요소임.

상기 요인을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있음.

9.2. 경매 전략

보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 약 40억 6천만 원 ~ 45억 2천만 원

(상기 금액은 추정치이며, 실제 입찰 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.