나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102132 [1] 서울특별시 관악구 신림동 538-39 위드비엠3 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '조원초등학교' 남동측 인근에 위치하는 위드비엠3
제3층 제303호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시
설, 공공시설, 공원 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 '신대방역'이
소재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2021.09.09)

외벽 : 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차
장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활
시설 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 신림동 538-39, 기호(2) 신림동 538-31 공히
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315
호(2023.07.27.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별
최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법
>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문,
시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 본건 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및
내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102132 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 538-39 위드비엠3 3층303호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2021년 09월 09일

1.3. 면적 및 평가

감정가: 385,000,000원

토지 면적: 11.30㎡ (약 3.42평)

토지 지분: 11.3㎡

건물 면적: 46.20㎡ (약 13.98평)

건물 지분: 46.2㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건축물 현황 (JSON 분석)

건물명: 위드비엠3

총 층수: 지하1층, 지상13층

해당층: 3층 (303호)

건축물대장상 주용도: 공동주택

현황 용도: 오피스텔

총 동수: 1개동

총 세대수 (JSON 기준): 12세대

연면적: 2,377.30㎡

대지권 면적: 468.00㎡

건축 면적: 269.60㎡

건폐율: 57.61%

용적률: 449.37%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '조원초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 공공시설, 공원 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

도보 거리 내에 지하철 2호선 '신대방역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 건물 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속합니다.

지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 02월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑3)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 노경원

보증금: 5,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024년 09월 10일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025년 03월 05일

대항력: 있음

비고: 확정일자가 없어 배당을 받지 못할 경우, 보증금 500만원에 대한 대항력 존재 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(양승민)

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 07일

확정일자: 2022년 01월 10일

배당신고일자: 2023년 12월 21일

대항력: 없음

비고: 을구 3번 주택임차권등기(양승민)는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약 상, 소유권보존(갑1), 공유자전원지분 이전(갑2), 주택임차권(을3), 강제경매(갑3)가 기재되어 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 물건명세서 상 인수되지 않는 권리로 명시된 사항 제외)

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서 기준)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 주거, 업무, 근린생활시설 용도로 복합 개발된 지역입니다.

난곡사거리지구중심 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 조원초등학교와 같은 교육시설이 위치하며, 아파트 단지, 주택가, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 혼재합니다.

각종 근린생활시설이 발달해 있어 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

조원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통

지하철 2호선 신대방역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 여부

노경원 임차인은 대항력이 있으나 확정일자가 없습니다. 배당받지 못할 경우 보증금 500만원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이에 대한 명확한 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

특수물건정보에 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 통상적인 경매 절차와 달리 HUG의 개입으로 인해 인수 조건이나 절차에 예상치 못한 변동이 있을 수 있음을 시사하므로, 관련 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 내부 확인의 어려움

기타 참고사항에 따르면, 이해관계인 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부 확인이 불가능한 상태입니다. 이는 실제 이용 상태 및 내부 구조가 표준적인 상황과 다를 수 있으며, 현장 답사를 통한 재확인이 반드시 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 제한

가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역 등 건축 및 개발에 제약이 될 수 있는 법규가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 역세권 및 생활 편의시설 이용이 용이한 장점을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 노경원의 존재와 HUG 관련 특수 조건 변경은 경매 입찰 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이나, 임차인 문제 및 HUG 조건을 면밀히 파악하고 입찰가를 산정하는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 2호선 신대방역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요소입니다.

8.2. 신축 건물

2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다.

8.3. 개발 잠재력

일반상업지역 및 지구단위계획구역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정평가액은 385,000,000원입니다. 2021년 준공된 신축 건물이라는 점과 신림동 일대의 부동산 시장 상황을 고려할 때, 현 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 권리상 잠재적 인수 부담(노경원 임차인)과 HUG 관련 특수 조건으로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가

위험 요인을 고려하여, 예상 입찰가는 320,000,000원에서 350,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 이는 감정가 대비 할인된 가격으로, 잠재적 위험을 감안한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 임차인 관련 사항에 대한 법적 검토 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.