나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102523 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1511-3 송암하이츠빌라 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102523 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1511-3 송암하이츠빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경102523 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1511-3 송암하이츠빌라 3층302호 | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 232,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보

물건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102523 (1)이며, 용도는 다세대주택, 매각대상은 토지/건물일괄매각 건입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 이OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 물건의 감정가는 291,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 정보 및 구조

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 1511-3 송암하이츠빌라 3층302호에 위치합니다.

전용면적은 33.11 제곱미터 (약 10.02 평)이며, 토지(대지권) 면적은 26.09 제곱미터 (약 7.89 평)입니다.

공부상 다세대주택(방2, 거실, 욕실, 주방, 발코니 등)으로 이용 중인 투룸 구조로 추정됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층에 해당합니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡중학교' 남측 인근에 위치한 주택가입니다.

주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 일반적인 도심 주거 지대입니다.

본 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 남측 하향의 가장형 완경사지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접하고 있습니다.

법적 규제로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 상대보호구역(당곡중학교), 과밀억제권역에 속하여 주거 환경이 일정 수준 보호되고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본 물건은 '당곡중학교' 인근에 위치하여 교육 환경 보호를 받는 지역입니다.

특히, 인근에 당곡중학교 복합화시설이 설치되어 있어 지하 공영주차장(159면), 실내체육관, 헬스장 등 주민 편의시설을 저렴하게 이용할 수 있는 큰 장점을 가지고 있습니다.

이러한 공영주차장 시설은 빌라 밀집 지역의 고질적인 문제인 주차난 해소에 기여할 것으로 보입니다.

생활 편의시설로는 주변 주택가에 형성된 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 봉천동의 전반적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

지도 등 외부 검색 결과, 주변 지역에서 현재까지 특이할 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 특정되지 않았으나, 도심 주거지의 특성상 소규모 유해시설 유무는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석 (등기부)

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매의 경우 통상적으로 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차권이 없다면 매각으로 인해 소유권 이전과 동시에 모든 후순위 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

단, 채무자와 소유자가 동일인(이OO)이므로 명도 저항은 예상되지만, 인도명령 신청 대상이 될 수 있습니다.

최종적인 권리 관계는 매각물건명세서상의 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

제1종일반주거지역에 위치하여 향후 개발에 대한 제한이 있을 수 있으나, 노후 다세대주택 밀집 지역의 특성상 장기적으로 소규모 주택 정비 사업 등의 가능성을 배제할 수는 없습니다.

토지가 가장형 완경사지에 위치하므로, 현장 방문을 통해 경사도 및 주차장 진입 편의성을 확인해야 합니다.

다세대주택은 아파트와 달리 전유부분과 공용부분의 구분이 명확하지 않아 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 건물 면적(전용면적)과 토지 지분(대지권)의 적정성을 판단할 필요가 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 역세권과 준하는 생활 편의성을 갖춘 일반 주거지에 위치한 소형 다세대주택입니다.

소액 투자로 접근하기 용이한 감정가(2억 9,100만 원)이며, 실거주 측면에서는 방 2개 구조로 신혼부부나 1~2인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

특히, 인근 당곡중학교 복합시설 내 공영주차장 및 체육시설 이용 가능성은 주거 편의성을 크게 높이는 요소로, 경쟁력을 더합니다.

4.2. 투자 포인트

* **소액 실거주 및 투자 적합:** 1~2인 가구 선호도가 높은 투룸 구조와 접근성, 2억 원대 감정가로 소액 투자 및 실거주 모두 적합합니다.

* **생활 인프라 확충:** 당곡중학교 복합시설(공영주차장, 헬스장, 체육관)이 인근에 위치하여 주차난 해소 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* **안정적인 주거 환경:** 제1종일반주거지역 및 상대보호구역 내 위치하여 주거 환경의 쾌적성이 일정 수준 보장됩니다.

* **서울 도심 접근성:** 버스 정류장이 인근에 있어 서울 도심 및 주요 업무 지구로의 대중교통 접근성이 양호합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계