나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102523 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1511-3 송암하이츠빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡중학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로
형성된 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 실내 인테리어 마감 등(탐문),
창호: 플라스틱새시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가): 공부상 다세대주택(방2, 거실, 욕실, 주방, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향의 가장형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법> .

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102523 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1511-3 송암하이츠빌라 3층302호

용도: 다세대주택

부동산 종류: 집합건물

건축물 사용승인일: 2016년 02월 19일

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 26.09㎡ (약 7.89평)

건물면적: 33.11㎡ (약 10.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 26.09㎡

건물 지분: 33.11㎡

토지의 형상 및 이용상태: 남측 하향의 가장형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호

외벽: 석재 붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 실내 인테리어 마감 등

창호: 플라스틱새시 창호 등

건물 이용상태: 공부상 다세대주택 (방2, 거실, 욕실, 주방, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

인접 도로상태: 대상물건 동측 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.

1.3. 매각 정보

감정가: 291,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

총 등기부채권액: 306,890,842원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(전윤선)

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 18일

확정일자: 2022년 01월 11일

배당신고일자: 2024년 02월 29일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 2026.6.26.자 확약서가 제출됨.

주의사항: 임차인의 보증금 및 관련 권리에 대한 법적 사항을 재확인해야 하며, HUG(주택도시보증공사)의 확약서 내용을 면밀히 검토할 필요가 있음.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 기록이 있으며, 다수의 가압류 및 압류가 존재함.

가장 중요한 권리로는 주택임차권(을7)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 확인됨.

말소기준권리: 엠메이드대부의 가압류 (2023.04.18. 접수)

말소예정권리:

* 을7. 주택임차권 (전윤선, 270,000,000원)

* 갑4. 가압류 (엠메이드대부, 10,872,951원)

* 갑6. 가압류 (주식회사국민행복기금, 10,399,374원)

* 갑7. 가압류 (동양자산관리대부, 3,438,943원)

* 갑8. 가압류 (농업협동조합자산관리회사, 6,941,173원)

* 갑9. 압류 (관악구(서울특별시))

* 갑11. 가압류 (신영자산관리대부, 5,238,401원)

* 갑12. 강제경매 (주택도시보증공사, 283,190,115원)

3.3. 말소기준권리

엠메이드대부의 가압류 (2023.04.18. 접수)가 말소기준권리이며, 위에서 언급된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없음. (예: 지상권 등)

주택임차권은 말소 예정이며, HUG의 확약으로 인해 보증금 인수 부담은 없음.

4. 상권분석

최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 물건(26.98㎡, 3층)이 2026년 7월 1일에 28,300만원에 거래되었음. 이는 ㎡당 약 10,489,251원 수준임.

다른 사례로는 69㎡ 건물이 38,500만원(㎡당 약 5,579,710원), 39.75㎡ 건물이 54,000만원(㎡당 약 13,585,000원)에 거래되었음.

본건 감정가 291,000,000원(㎡당 약 8,789,000원)은 최근 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 교육시설: 대상물건 남측 인근에 당곡중학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 주거환경: 주변이 주택 및 근린생활시설로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 자연환경: 해당 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도심 주거지역 환경으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 혼선이 있었으나, 상세 정보 및 HUG 확약서를 통해 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. 다만, 임차인 관련 서류 및 상황을 최종적으로 재확인해야 함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 지구단위계획 및 법적 제한 사항이 존재함. 이는 향후 건물 이용 및 건축에 영향을 줄 수 있음.

* 건축물 노후도: 2016년 준공된 건물로, 약 10년차 건물이므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 당곡중학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 주거 환경이 비교적 양호함.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 HUG(주택도시보증공사) 관련 임차인의 보증금은 인수되지 않음.

감정가는 291,000,000원이나, 최근 주변 시세 대비 다소 낮게 형성된 것으로 분석되어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

다만, 토지이용계획상의 제약과 건물 노후도에 대한 고려가 필요함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 관악구 봉천동, 당곡중학교 인근으로 주거 선호도가 높은 지역.

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 인수 부담 없음(HUG 확약서 확인). 말소되는 권리가 대부분으로 권리 분석이 용이함.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 저평가 가능성 존재. 주변 실거래가 반영 시 추가 상승 여력 있음.

* 소형 면적: 33.11㎡로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게도 매력적인 소형 면적.

9. 예상 입찰가

감정가: 291,000,000원

주변 유사 물건 실거래가 분석 결과, ㎡당 약 10,489,251원의 시세를 기준으로 할 때, 본건(33.11㎡)의 예상 시세는 약 347,000,000원 수준임.

감정가가 시세보다 낮게 평가된 점과 HUG 관련 권리가 정리되는 점을 고려하면, 입찰 경쟁이 치열할 수 있음.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 115% ~ 125% 범위인 약 335,000,000원에서 364,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있음.

수익률 및 투자 목적에 따라 적정 입찰가를 산정하되, 본건의 경우 340,000,000원 ~ 350,000,000원 을 중심으로 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

이 금액은 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정되었음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.