나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102501 [1] 서울특별시 관악구 신림동 704-61 대지 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102501 [1] 서울특별시 관악구 신림동 704-61 대지 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경102501 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 704-61 | 감정가: 1,575,000,000원 | 최저가: 1,260,000,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102501 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 704-61

용도: 대지 (현재 상업나지로 이용 중)

감정가: 1,575,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황 (토지)

토지면적: 105.00㎡

토지 지분율: 10500 (전체 지분 매각으로 추정)

형태 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 현재 상업나지 상태로 이용 중임.

인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하는 양호한 접도조건을 갖추고 있음.

2. 입지 및 개발 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울난곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독/다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 상업용건물 및 주상복합건물 등이 혼재하는 복합적인 지대입니다. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 가장 큰 특징은 토지이용계획상 ‘준주거지역’이며, ‘제1종지구단위계획구역(난곡생활권중심)’에 해당하여 높은 개발 잠재력을 내포하고 있습니다.

2.2. 상권 분석

주변에 다양한 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 유동인구 확보에 유리한 지역입니다. 특히, 본건은 준주거지역의 '생활권 중심'에 위치하여 상업 및 업무시설의 개발에 최적화된 조건을 갖추고 있습니다. 동측의 25m 도로와 남측의 6m 도로를 접하고 있어 가시성과 접근성이 뛰어나며, 향후 개발 시 상업시설 및 주상복합건물 등을 통한 고수익 창출이 기대됩니다.

2.3. 생활 정보

인근에 서울난곡초등학교가 위치하여 교육 환경을 제공하며, 주거와 상업 기능이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다. 대중교통(버스)을 통한 인접 지역 및 주요 거점 이동은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 투자 분석 및 잠재 리스크

3.1. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 물건이며, 매각대상은 토지입니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 건물은 존재하지 않는 나지 상태입니다 (건물면적 0.00㎡). 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이가 없어 권리관계는 매우 단순하고 명확합니다. 토지 자체만 매각되므로 향후 명도나 건물 철거 등의 복잡한 법적 절차가 배제되어 안전성이 높습니다.

3.2. 잠재적 리스크

특이사항으로 '유동화물건'임을 고지하고 있습니다. 이는 채권의 매각을 통해 경매가 진행되는 경우로, 권리관계 자체에 큰 영향은 없으나 채무 변제나 경매 취하 가능성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

또한, '제1종지구단위계획구역(난곡생활권중심)'에 포함되어 있으므로, 개발 시 해당 지구단위계획 지침 및 건축규제를 반드시 확인해야 합니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 복합적인 제한 사항이 있으므로 최종적인 개발 가능 용적률 및 건축 규모에 미치는 영향을 사전에 검토해야 합니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 준주거지역 및 난곡생활권중심 지구단위계획구역 내 위치하여 높은 개발 가치 보유.

개발 용이성: 현재 상업나지 상태로 즉시 개발이 가능하며, 건물 철거 비용 및 명도 리스크가 없음.

접근성 및 가시성: 동측 25m, 남측 6m의 양면 접도로 상업 시설 건축 시 가치 극대화 가능.

권리 관계 단순성: 토지 단독 매각 및 제시외 물건 부재로 안전하고 깔끔한 권리 분석.

4. 종합 의견

본건은 서울시 관악구 신림동의 핵심 개발축인 '난곡생활권중심' 내 희소성 높은 '준주거지역' 토지입니다. 토지 면적이 105.00㎡로 다소 작지만, 양면 접도 조건과 나지 상태의 즉시 개발 용이성이 큰 장점입니다. 높은 용적률을 활용하여 소형 주상복합, 오피스텔, 상업 시설 등으로 개발할 경우 감정가 이상의 개발 이익을 기대할 수 있는 우량 투자 물건으로 판단됩니다.

다만, 입찰 전 지구단위계획구역의 구체적인 개발 지침 및 허용 용도, 그리고 건축 제한 사항을 면밀히 검토하여 최적의 개발 방안을 수립하고 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계