나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102389 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-402 동신리치빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102389 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-402 동신리치빌 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102389
• 주소: 서울특별시 관악구 신림동 610-402 동신리치빌 3층301호
• 감정가: 355,000,000원
• 최저가: 284,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경102389 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-402 동신리치빌 3층301호 | 감정가: 355,000,000원 | 최저가: 284,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102389 (1)입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각입니다.

소재지는 서울특별시 관악구 신림동 610-402 동신리치빌 3층301호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 355,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 구조 상세

토지면적은 32.40㎡ (약 9.80평)이며, 건물면적(전용)은 56.00㎡ (약 16.94평)입니다.

본건은 4층 건물 중 3층에 해당하며, 철근콘크리트구조에 2011년 12월 14일 사용 승인된 비교적 신축급의 다세대주택입니다.

외벽은 석재 붙임 마감 등으로 마감되어 있습니다.

1.3. 권리 관계 현황

소유자 및 채무자는 조OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

현재 임대차 관계는 미상인 상태로, 향후 낙찰자가 점유자에 대한 명도 절차를 진행해야 할 가능성이 있습니다.

특이사항이나 주의사항은 현재 보고서상에는 확인되지 않습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

주변에 남강중학교, 서울원신초등학교, 난우중학교 등 다수의 학교시설이 밀집해 있어 교육환경은 우수한 편으로 판단됩니다.

토지는 북서측 하향 완경사지 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

특히, 지하철 2호선 서울대입구역까지 도보 약 14분 거리로 접근이 가능하여 대중교통망을 통한 서울 주요 지역으로의 이동은 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다.

제1종일반주거지역은 저층 주거 중심으로 개발 밀도가 제한되므로, 장기적인 투자 가치 분석 시 재건축 등 개발 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (등기부)

본 경매는 부동산강제경매이므로 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 등기부상 인수되는 권리는 없을 것으로 보이나, 매각물건명세서 확인을 통해 최종적으로 안전성을 확보해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

현재 임대 미상(미확인) 상태이므로, 임차인 여부와 대항력 존재 여부를 반드시 현장조사 및 문건송달내역 등으로 면밀히 확인해야 합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 수 있는 중대한 리스크가 발생합니다.

임차인이 없거나 대항력이 소멸하는 경우에도, 점유자를 상대로 명도소송 또는 인도명령 절차를 진행해야 하는 시간적, 비용적 부담이 존재합니다.

3.3. 잠재적 리스크 (환경 및 시설)

본건은 완경사지에 위치하고 있어 차량 운행 및 접근에 약간의 불편함이 있을 수 있습니다.

주변에는 다수의 학교시설(교육환경보호구역)이 존재하여 유해시설 설치는 제한되므로, 혐오시설의 잠재적 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다.

4. 생활 및 투자 환경 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

주변에 다수의 초중고등학교가 밀집되어 있어 학군 수요가 높은 지역적 특성을 가지고 있습니다.

주거 지역 내 형성된 근린생활시설을 중심으로 기본적인 생활 편의 시설(슈퍼마켓, 식당, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 추정됩니다.

서울대입구역 상권 이용이 용이하여 상업 시설 접근성도 양호합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 비교적 신축(2011년식)에 해당하는 다세대주택으로, 노후 주택 대비 주거 환경이 우수합니다.

서울 2호선 서울대입구역과 도보로 접근 가능한 역세권 입지이며, 우수한 학군을 기반으로 실수요층 확보가 용이하여 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

제1종일반주거지역의 지분 투자 물건으로, 낮은 감정가(3억 5,500만원) 대비 서울 관악구 지역 주거 선호도를 고려할 때, 1회 유찰 이후 적극적인 접근이 필요할 수 있습니다.

**투자 포인트:**

1. 2호선 서울대입구역 인접 역세권 다세대주택 (도보 약 14분).

2. 남강고등학교 등 다수의 학교가 인접한 우수한 교육 환경.

3. 2011년 사용 승인된 비교적 양호한 건물 상태.

4. 감정가 대비 시세차익을 목표로 하는 소액 지분 투자에 적합.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계