나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102448 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""강남초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다파트단지 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철7호선 ""상도역"" 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상9층건 내 제7층 제703호로서,
외벽 : 석재타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수/위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102448 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층703호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

* 감정가: 223,000,000원

* 토지면적: 11.26㎡ (약 3.40평)

* 건물면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 1층, 지상 9층

* 해당 층: 7층

* 호수: 703호

* 총 세대수: 47호

* 사용승인일: 2021년 12월 10일

2. 입지조건

2

* 위치: 서울특별시 동작구 상도1동 소재 강남초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 혼합 지역의 특성을 보입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 지하철 7호선 상도역이 인근에 위치하고 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 물건지 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

2

* 말소기준권리: 2023년 9월 15일자 영등포세무서장의 압류 (갑5) 입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전 (갑4): 2022년 3월 29일, 문지우, 매매가 310,000,000원

* 주택임차권 (을3): 2023년 10월 31일, 박상훈, 권리금액 310,000,000원, 전입/확정일자 2022년 3월 31일 (매각으로 말소 예정)

* 가압류 (갑6): 2023년 10월 17일, 주택도시보증공사, 권리금액 1,023,000,000원 (매각으로 말소 예정)

* 강제경매 (갑7): 2025년 3월 26일, 주택도시보증공사, 청구금액 310,000,000원 (본건 경매 개시)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 31일

* 확정일자: 2022년 3월 8일

* 배당신고일자: 2023년 10월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다'는 2026년 5월 11일자 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 임차인과 관련된 보증금은 인수되지 않습니다.

* 임차인: 정현아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 9월 4일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

2

* 위치적 이점: 지하철 7호선 상도역 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시설: 강남초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다. 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 개발 제한 사항:

* 토지이용계획상 '도로(저촉)'으로 도로 편입 가능성이 있습니다.

* '대공방어협조구역'으로 지정되어 있어 건축물 높이나 용도에 제한이 있을 수 있습니다.

* '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어 해당 지역과 관련된 환경적 고려가 필요합니다.

* 전반적인 상권: 역세권 오피스텔 밀집 지역으로, 1인 가구 및 소규모 사업자를 위한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

2

* 교육시설: 강남초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통시설: 지하철 7호선 상도역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선버스가 운행되어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 상업시설 및 근린생활시설이 발달하여 식당, 마트, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

2

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인 박상훈의 보증금 310,000,000원은 인수되지 않으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지 이용 계획상의 제한: '도로(저촉)', '대공방어협조구역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등 도시계획 상의 제약은 향후 재건축, 증축 또는 토지 이용 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 16.40㎡ (약 4.96평)의 소형 오피스텔로, 특정 수요층에만 적합할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

2

* 명확한 권리관계: HUG의 확약서 제출로 인해 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 해소되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 역세권 입지: 지하철 7호선 상도역과의 접근성이 양호하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 평형의 희소성: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔의 수요는 꾸준하며, 실거주 또는 단기 임대 수익 투자가 가능합니다.

* 신축급 건물: 2021년 12월 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 관리가 용이합니다.

8. 종합 의견

2

본 물건은 서울중앙지방법원 2025타경102448호로 진행되는 동작구 상도1동 소재 더포레스트 오피스텔 7층703호입니다. 감정가는 223,000,000원이며, 전용면적 16.40㎡ (약 4.96평)의 소형 오피스텔입니다.

권리 분석상 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 깨끗한 상태입니다. 지하철 7호선 상도역 역세권에 위치하며 주변 생활 편의시설이 양호한 편입니다.

다만, 토지 이용 계획 상 '도로 저촉', '대공방어협조구역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등의 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용에 관한 면밀한 검토가 필요합니다.

전반적으로 소형 오피스텔로서 1인 가구 실수요자나 안정적인 임대 수익을 추구하는 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2

본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 신축급 역세권 소형 오피스텔이라는 점을 감안할 때, 감정가(223,000,000원) 수준에서 경쟁이 예상됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 채권액이 1,023,000,000원이고 강제경매 청구금액이 310,000,000원인 점, 그리고 과거 매매가(310,000,000원)와 감정가 사이의 차이를 고려했을 때, 시세 조사를 통한 정확한 시장 가치 파악이 중요합니다.

종합적으로, 현 시세 및 권리관계 해소 정도를 고려하여 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 약 235,000,000원 ~ 245,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 투자 성향, 해당 물건에 대한 최종적인 시세 조사 결과, 그리고 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.