나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102448 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층703호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102448 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층703호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경102448 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층703호 | 감정가: 223,000,000원 | 최저가: 178,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 동작구 상도동 '더포레스트' 오피스텔 (2025타경102448)

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102448 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 7층703호

용도: 오피스텔 (주거용)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 223,000,000원

면적 상세:

토지면적(지분): 11.26㎡ (약 3.40평)

건물면적(전용): 16.40㎡ (약 4.96평)

(*오피스텔은 전용면적만 기재합니다.)

1.2. 건물 및 시설 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지하1층~지상9층 중 7층

마감재: 외벽은 석재타일붙임 등 마감, 창호는 샷시 창호 등

이용상태: 현황 주거용 오피스텔로 이용 중

설비내역: 급배수/위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 "강남초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 지하철 7호선 "상도역"이 인근에 소재합니다. 상도역까지 도보 약 7분 거리로 역세권의 이점을 가지고 있으며, 노선버스정류장도 인근에 있어 대중교통 이용 상황은 양호한 수준으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

채무자/소유자: 문OO (동일)

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

3.2. 권리관계 특이사항

본건은 소유자와 채무자가 문OO으로 동일하여 권리관계가 비교적 명확해 보입니다. 강제경매의 특성상 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행되지만, 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 토지 지분에 대한 소유권도 함께 취득하게 됩니다.

(*주의: 본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으므로, 실제 입찰 시에는 반드시 등기부등본상의 말소기준권리, 임차인 현황(대항력 여부), 현황조사서, 매각물건명세서 등을 통해 최종 권리분석을 면밀히 진행해야 합니다.)

4. 상권 분석 및 주변 환경

4.1. 상권 및 편의시설

인근에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의성이 우수합니다.

본건 토지의 이용상태는 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설은 갖추어져 있어 1인 가구 실거주에 적합한 환경입니다.

4.2. 토지 이용 계획

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 용적률 등 건축 규제를 확인해야 합니다.

"강남초등학교" 인근에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 및 이용 상태

현황 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 급배수/난방/승강기 등 기본적인 주거 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 주변 동네가 조용하고 치안이 좋다는 실거주 리뷰가 있어 안정적인 주거 환경을 제공하는 것으로 보입니다.

5.2. 주변 도로 및 접근성

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 도로(저촉), 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터 후퇴) 등의 내용이 있어 향후 건축 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

"상대보호구역"으로 지정되어 있어 유해시설 입주가 제한될 수 있으나, 이는 주거용 오피스텔의 안정성을 높이는 요소로도 작용합니다.

6.2. 물리적/시장 리스크

일부 실거주 리뷰에서 건물이 오래되어 방음 및 단열이 전반적으로 부족했다는 아쉬움이 언급된 바 있어, 내부 리모델링 및 보완이 필요할 수 있습니다.

인근 유흥시설 및 성범죄자 수를 분석한 주변 안전 점수가 서울 평균 대비 미세하게 높지만 (4.5/10), 투자 결정 전 해당 지수를 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도동 지역의 7호선 상도역 역세권에 위치한 소형 주거용 오피스텔로, 기본적인 생활 편의 시설과 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 2억 2천 3백만 원은 주변 시세 및 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 보이며, 임대 수익형 또는 1인 가구 실거주용으로 투자 가치가 있습니다. 권리 분석상 특이한 대항력 있는 임차인의 존재 등 핵심 인수 사항은 없으나, 최종 입찰 전 필수 확인 절차를 거쳐야 합니다.

8. 투자 포인트

1) 역세권 입지: 지하철 7호선 상도역 도보 약 7분 거리로, 서울 주요 업무 지구 접근성이 우수합니다.

2) 실수요 풍부: 주변 아파트 단지와 학교가 위치한 주거 지역으로, 1인 가구 및 학생/직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3) 소액 투자: 2억 초반대의 감정가로 서울 지역 소액 투자 기회를 제공합니다.

4) 주거 환경: 마트, 병원 등 생활 편의시설이 도보 거리에 밀집되어 있어 실거주 만족도가 높습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계