나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경991 [1] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 4층패션관4층4113호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 '양재IC' 서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 대규모 상가, 점포 등이 소재하는 상업지대이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 본건 근거리에 양재시민의숲역(지하철 신분당선) 및 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조,일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 제4층 제4113호로서,
외벽 : 커튼월 및 일부판넬 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

판매및영업시설 등으로 이용중이며, 옆 호와 경계벽이 없이 일괄로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 냉난방 설비, 소화설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 남서측으로 노폭 약 25~30m내외의 도로 및 남동측으로 50~60m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지자세한 사항은 도시계획과 별도확인 요함), 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경991 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행 (근저당권 설정자, 임의경매 신청자)

감정가: 231,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 부동산 정보

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 4층 패션관 4113호

용도: 판매시설

건물면적: 39.29㎡ (약 11.88평)

토지면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층 건물 내 제4층

준공일: 2005년 02월 23일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 서초구 양재동 '양재IC' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 상가, 점포 등이 소재하는 상업지대이며, 하이브랜드 상가 건물 내에 자리하고 있습니다.

패션 및 영업 시설이 밀집된 지역으로, 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 교통상황

본건까지 차량으로 직접 출입이 가능하며, 주위 도로망 접근성이 양호합니다.

인근에 지하철 신분당선 양재시민의숲역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어, 대중교통 여건은 보통 이상으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

소유권 보존: 2005년 03월 02일 (주식회사 인평)

소유권 이전: 2006년 07월 21일 (이수정)

근저당: 2006년 07월 21일 (신한은행, 153,790,000원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

임의경매 개시 결정: 2025년 03월 18일 (신한은행, 62,721,460원)

등기부채권 총액: 153,790,000원

* 인수되는 권리

본 건은 임의경매로 진행되므로, 매각으로 인해 말소기준권리(2006.07.21. 신한은행 근저당) 이하 모든 권리는 소멸됩니다.

따라서 낙찰 후 인수되는 별도의 권리사항은 없습니다. (지상권 등 공시된 권리 없음)

* 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 현황은 없으며, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인도 확인되지 않았습니다.

다만, 점유 관계에 대한 정확한 확인은 별도의 현장 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설

본 물건이 속한 하이브랜드 건물은 다양한 패션, 잡화, 인테리어 관련 업체들이 밀집해 있는 전문 상가 단지입니다.

인근에는 양재동 일대의 일반상업지역으로서, 대형 유통시설과 다양한 서비스 업종이 혼재되어 상업 기능이 발달한 지역입니다.

* 상권 특성

양재IC 인근 지역은 서울 강남권의 배후 수요와 함께, 경부고속도로 이용객을 대상으로 하는 유통 및 상업 기능이 발달한 곳입니다.

지하철 신분당선 개통으로 강남 접근성이 향상되어, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

전반적으로 유동인구가 많은 편이며, 특히 패션 및 관련 유통 업종의 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

하이브랜드 건물 내에는 에스컬레이터, 승강기, 냉난방 설비 등 상가 운영에 필요한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

건물 인근으로 다양한 상업시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

* 주변 시설

물건지 인근에 양재 시민의 숲, 양재천 등이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

이마트, 코스트코 양재점 등 대형 마트가 차량으로 이동 가능한 거리에 위치해 있어 쇼핑이 편리합니다.

서울성모병원, 강남세브란스병원 등 대형 병원 이용 시 차량으로 약 15~20분 내외 소요됩니다.

주변 지역에서 특별히 문제 되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법적 제한사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(양재택지), 지구단위계획구역(양재택지)에 해당합니다.

또한, 유통업무설비(2013-05-02)(저촉), 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>으로 지정되어 있습니다.

토지거래허가구역 (건축물 용도 아파트 사용 부지 지정, 2025.3.24.~2025.9.30.)에 해당하나, 본 물건의 용도가 판매시설이므로 직접적인 허가 대상은 아닐 것으로 예상됩니다. 다만, 추후 용도 변경 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 건물 관련 특이사항

본 물건은 현황상 옆 호와 경계벽 없이 일괄하여 이용 중이며, 바닥에 건물 번호 표지가 없다는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

이는 구조상, 이용상 독립적인 공간 확보를 위해 추후 복원 및 구분 작업이 필요할 수 있음을 시사합니다. 이러한 작업에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4113호의 정확한 위치 및 점유 관계, 통합 사용으로 인한 경계 문제는 반드시 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 양재동의 우수한 입지와 교통 환경을 갖춘 상업시설 경매 물건입니다.

양재IC 인근으로 차량 접근성이 뛰어나며, 신분당선 양재시민의숲역을 통한 대중교통 이용도 편리하여 입지적 장점이 큽니다.

건물 내부는 여러 호실이 통합되어 사용되는 것으로 파악되며, 독립적인 공간 활용을 위해서는 별도의 공사가 필요할 수 있습니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리는 없으나, 정확한 점유 관계 및 인도 조건 확인이 매우 중요합니다.

감정가 대비 시세, 건물 상태, 잠재적 가치 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 서울 서초구 양재동, 양재IC 인근의 상업 중심지

교통의 요지: 지하철 신분당선 양재시민의숲역 인접, 주요 도로망 접근성 우수

활성화된 상권: 패션 및 유통업 중심의 전문 상가 단지로서 잠재력 보유

권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸, 인수 부담 없음

성장 가능성: 주변 지역 개발 및 교통망 확충으로 인한 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 관련 부담은 없습니다.

감정가는 231,000,000원입니다.

입찰가 산정 시에는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 건물의 실제 상태, 잠재적인 복구 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

법적 제한사항 및 건물 내부의 통합 사용으로 인한 복구 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 심층적인 현장 조사 및 시장 시세 분석을 통해 산출될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.