나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102361 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 1층109호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102361 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 1층109호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경102361 | 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 1층109호 | 감정가: 1,190,000,000원 | 최저가: 952,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102361 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 1층109호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,190,000,000원

1.2. 물건 현황 요약

본 물건은 서울 서초구 서초동 소재의 오피스텔 및 근린생활시설 복합건물인 서초어반하이오피스텔 1층에 위치한 구분상가입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 토지/건물 지분은 전부(100%)입니다.

현재 2개 호실의 벽체를 허물어 일체로 상가로 이용 중인 특징이 있습니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 안OO입니다.

토지면적: 9.32㎡ (약 2.82평)

건물면적(전용): 104.08㎡ (약 31.49평)

2. 입지 및 물건 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 서울 지하철 3호선 남부터미널역 북서측 인근에 위치하며, 도보 접근성이 뛰어난 역세권 상가입니다.

주위는 상가, 사무실, 오피스텔 등이 혼재하는 전형적인 상업 및 업무 밀집 지대입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 지하철역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요충지입니다.

인접 도로는 동측 및 남측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

혐오시설은 지도 서비스 검색 결과 인근에 특별히 발견되지 않았습니다.

2.2. 물건 현황 및 특징

본 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 20층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설입니다.

외벽은 석재 타일 붙임, 창호는 샷시창호로 마감된 비교적 신축급 건물입니다.

내부 이용상태는 2개 호실의 벽체를 허물어 하나의 상가로 이용 중이므로, 임차인을 구할 때 대형 면적을 필요로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있어 상가 이용에 불편함이 없습니다.

2.3. 토지이용계획 분석

본건 토지는 도시지역 내 일반상업지역에 해당하여 용적률 등 건축 규제가 완화되어 상업시설로서의 가치가 높습니다.

기타 제한사항으로는 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 있으며, 현재 건물 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 목적이 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 한정되므로 본건 상가 매매에는 허가 대상이 아닐 가능성이 높으나, 매각 전 관할 구청에 최종 확인이 필요합니다.

3. 법률 및 투자 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 안OO로 동일하며 채권자는 남OOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, "일괄매각" 주의사항이 고지되어 지분 매각의 리스크는 없습니다.

제시된 정보만으로는 임차인의 유무 및 대항력 여부가 미상입니다. 현황조사서 및 임대차 관계 조사 내용을 통해 점유 관계에 대한 추가적인 분석이 필수적입니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

본건 상권은 남부터미널역 인근의 광역 상권으로, 오피스텔 및 오피스 이용객 등 고정 수요와 터미널 이용객 등 유동 인구가 풍부합니다.

일반상업지역의 중심 상권으로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 통합 면적(약 31.49평)을 활용하여 전문 식당, 고급 사무실, 학원 등 규모 있는 업종으로의 임대가 용이할 수 있습니다.

생활정보 측면에서 서초동은 서울 강남권의 핵심 지역으로, 각종 편의시설 및 인프라가 잘 갖추어져 있어 상권 활성화에 유리합니다.

3.3. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '기타참고사항(임대관례 및 기타)' 항목이 "미상임"으로 처리되어 현재의 정확한 임대 현황 및 점유 관계를 알 수 없다는 점입니다. 이는 명도(인도명령) 진행 시 변수로 작용할 수 있습니다.

또한, 2개 호실을 통합하여 사용 중이므로, 임차인이 변경될 경우 원상복구 또는 통합 사용 지속 여부에 대한 협의 및 비용 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 서울 서초구의 핵심 상업 지역인 남부터미널역 역세권에 위치하며, 일반상업지역에 해당하는 입지적 강점을 가집니다.

감정가 11억 9천만 원은 서초동 역세권 1층 근린생활시설의 가치를 반영한 것으로 판단되며, 경쟁률이 높을 수 있는 우량 물건입니다.

2개 호실 통합 사용이라는 특수성을 활용하여 적합한 임차인을 유치할 경우 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철역 인접 및 일반상업지역 상가로서, 지가 및 임대료의 상승 잠재력이 높습니다.

대형 면적 확보: 2개 호실을 통합한 전용 면적 약 31.49평은 서초동 상권에서 희소성 있는 규모이며, 활용도가 높습니다.

안정적 수요: 오피스텔 및 업무 시설이 밀집된 지역으로 안정적인 배후 수요가 존재합니다.

투자 전 반드시 정확한 현장 조사 및 임차인(점유자)에 대한 명확한 권리분석을 선행해야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계