나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102361 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 1601-10번지 소재 ""남부터미널역"" 북서측 인근에 소재하는 구분상가로서 주위는 상가, 사무실 등이 혼재하는 상업 및 업무지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 20층 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로서
외벽 : 석재 타일 붙임
내벽 : 타일 및 페인트
창호 : 샷시창호임.

이용상태

2개호의 벽체를 허물어 일체로서 상가로 이용중임

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 평지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102361 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 1층109호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,190,000,000원

* 토지면적: 9.32㎡ (약 2.82평)

* 건물면적: 52.04㎡ (약 15.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남서울농업협동조합

* 건물 정보: 서초어반하이 오피스텔, 철근콘크리트구조, 20층 건물, 2018년 12월 26일 사용승인.

* 이용 상태: 2개 호실의 벽체를 허물어 일체로 이용 중.

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서초구 서초동 1601-10 (신주소: 서울특별시 서초구 서초중앙로5길 10-7)

* 주변 환경: 남부터미널역 북서측 인근에 위치하며, 상가 및 사무실이 혼재된 상업 및 업무지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 지하철 3호선 남부터미널역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 01월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 총 등기부채권액: 약 1,643,400,000원 (등기부등본상 채권 총액 기준)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 물건명세서상 지상권 개요가 있으나 상세 정보는 부족합니다.)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의사항: 임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 파악되었으나, 등기되지 않은 임차인이 존재하거나 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 서초동의 주요 상업 및 업무지구에 위치하고 있습니다.

* 남부터미널역을 중심으로 형성된 상권은 유동인구가 풍부하며, 예술의 전당 등 문화시설과도 인접하여 집객 효과가 뛰어납니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 상가 등이 혼재되어 있어 배후 수요 또한 안정적인 편입니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역은 일반적인 상업 및 주거지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 남부터미널역을 통해 강남, 도심 등 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 이용이 용이하며, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 문화/교육: 예술의 전당이 인근에 위치하여 문화생활을 누리기에 좋습니다. 서초동 일대는 학군으로도 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 일부 통합 사용: 본 물건은 2개 호실의 벽체를 허물어 통합된 상태로 이용 중입니다. 매각 후 원상복구 또는 분할 사용 시 추가 비용이나 절차가 발생할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 각 부동산의 개별 가치 평가와 함께 종합적인 판단이 요구됩니다.

* 토지 이용 제한: 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (토지거래허가구역 지정은 아파트 용도 부지에 한정된 것으로 보입니다.)

* 건축물 정보 불일치 가능성: 제공된 소재지 주소(1층 109호)와 건축물대장상의 전유부 정보(11층 1109호, 1104호) 상 층수 불일치 가능성이 있습니다. 이는 반드시 현장 확인을 통해 명확히 규명해야 할 중대한 사항입니다.

* 미확인 임차인: 인수 보증금 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 간과해서는 안 됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서초구 핵심 상업지구에 위치한 근린상가로, 남부터미널역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 활발한 상권과 문화시설 인접성은 상가로서의 잠재력을 높여줍니다.

* 다만, 2개 호실을 통합하여 사용하는 점, 일괄매각 대상이며 등기부상 복잡한 권리관계가 존재한다는 점은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다.

* 특히, 소재지 주소와 건축물 정보 간의 층수 불일치 가능성은 반드시 사전에 확인해야 할 핵심 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 남부터미널역 인근 상업/업무지구에 위치하여 접근성이 매우 우수합니다.

* 안정적인 상권: 역세권 프리미엄과 예술의 전당 등 문화시설 집객 효과로 인해 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 통합 면적 활용: 2개 호실을 통합하여 사용 중으로, 단일 호실 대비 넓은 공간 활용이 가능하며, 이는 임대 및 운영 측면에서 이점을 줄 수 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 서초구의 지속적인 도시 개발 및 재정비 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,190,000,000원입니다.

* 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 향후 임대 수익률, 명도 가능성, 권리 분석 및 건물 정보 불일치 문제 해결 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 특히, 층수 불일치 문제 해결에 소요되는 시간과 비용, 그리고 잠재적 임차인 문제가 입찰가 결정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 상기 리스크 요인들을 면밀히 검토한 후, 본인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.