나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102345 [1] 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 1층123호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ""학동역"" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 지하철 7호선 ""학동역"" 및 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

""논현동 211-21, 211-17, 211-22 : 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선

논현동 211-2, 211-3 : 도시지역, 제3종일반주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)""

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상17층 내 제1층 제123호로서,
외벽: 석재붙임 및 커튼윌 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,

이용상태

제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

대상물건의 경우 위치와 면적이 도면 및 현장조사 등에 의해 각 호수별로 특정이 가능하며 도면
및 현황에 따라 출입구(통로)가 확보되어 있고 경계벽이 최소 2면이상 보존되어 있음. 따라서 대
상물건 및 122호는 경계벽 없이 일체로 사용하는 것이 일시적인 상황이며 경계벽 복원이 용이 하
고 과다한 비용이 소요되진 않으므로 개별 호수로서의 단독 효용가치가 충분히 있다고 판단함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102345 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 211-21 펜트힐루논현 1층 123호

용도: 오피스텔 (현재 제1종근린생활시설(소매점) 이용중)

감정가: 1,582,000,000원

토지면적: 5.98㎡ (약 1.81평)

건물면적: 23.08㎡ (약 6.98평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유에스에이치유동화전문

준공년도: 2021년

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "학동역" 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 전반적인 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 지하철 7호선 "학동역" 및 인근 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 필지는 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다. 건축선 지정 구간이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당 (신한은행, 2021-10-14 접수, 896,400,000원)이 말소기준권리이며, 본 건 경매로 인해 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사라스칼라

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

* 등기부요약

집합건물 등기부상 소유권이전신탁등기말소, 다수의 근저당 및 가압류, 압류 내역이 확인되나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다. 등기부채권 총액은 2,176,755,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 입지

강남구 논현동의 핵심 지역에 위치하며, 지하철 7호선 학동역 도보 이용이 가능한 역세권입니다. 논현동 먹자골목 및 다수의 상업시설이 인접해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 건물 특징

2021년 준공된 "펜트힐 루 논현" 건물 내 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 5층, 지상 17층으로 구성되어 있습니다.

* 상업시설 현황

주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집된 상업 및 주거 복합지대로, 다양한 업종의 점포들이 성업 중입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성

지하철 7호선 학동역이 인근에 있어 서울 시내 접근성이 우수하며, 다양한 광역 및 시내버스 노선 이용이 가능합니다.

* 주변 편의시설

강남구청, 세무서 등 공공기관과 다수의 은행, 병원, 쇼핑몰, 문화시설 등 생활 편의를 위한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거 및 업무 환경

강남의 중심지에 위치하여 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공하며, 고급 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역으로 관련 수요가 꾸준합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 호수 일체 사용

본건 123호는 인접한 122호와 현재 일체로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 경계벽 복원 등 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 감정평가서상 개별 호수로서의 효용 가치가 있다고 판단되어 있습니다.)

* 토지이용 규제

일반상업지역, 제3종일반주거지역 등 복합 용도 지역에 속하며, 건축법, 군사기지법, 수도권정비계획법 등에 따른 건축 높이 제한, 고도 제한, 과밀억제권역 등의 규제를 적용받으므로 향후 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 21억 7천만원 이상으로 높아, 채권자들의 권리 행사가 적극적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 논현동의 우수한 입지에 소재한 신축급 오피스텔/근린생활시설입니다. 학동역 역세권의 이점을 가지며, 주변 상권이 발달해 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다. 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 인접 호수와의 일체 사용 문제는 확인 및 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남 핵심 입지: 학동역 초역세권에 위치하여 뛰어난 접근성과 높은 지리적 가치를 지닙니다.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능합니다.

* 발달된 상권: 주변 상업시설 및 주거 시설 밀집 지역으로 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 안정적 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,582,000,000원

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 "펜트힐 루 논현" 53.622㎡ (약 16평) 면적이 2026년 3월 10.5억~12억원 (평당 약 6,560만원 ~ 7,500만원)에 거래되었습니다.

본건의 면적은 23.08㎡ (약 7평)으로, 16평형 시세보다 작은 규모입니다. 소형 면적은 평당 단가가 더 높게 형성될 수 있으나, 7평 규모의 시세를 직접적으로 파악하기 어려운 점, 그리고 감정가(15.82억)가 실제 시세 (약 4.6억 ~ 5.5억 추정)보다 현저히 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 물건의 실제 시세는 4.6억 ~ 5.5억 범위로 추정됩니다.

예상 입찰가: 500,000,000원 ~ 550,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.