나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102424 [1] 서울특별시 종로구 필운동 130-3 대지 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102424 [1] 서울특별시 종로구 필운동 130-3 대지 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매12계 2025타경102424 | 소재지: 서울특별시 종로구 필운동 130-3 | 감정가: 3,163,380,000원 | 최저가: 2,530,704,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호 서울중앙지방법원 2025타경102424 (1) 물건에 대한 경매 컨설팅 보고서입니다. 본 건은 서울특별시 종로구 필운동에 소재하는 대지(나대지 상태의 주거나지)를 매각하는 부동산 임의경매 사건이며, 토지 전체를 일괄매각하는 건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적은 247.60㎡ (약 74.89평)이며, 감정가는 3,163,380,000원으로 평가되었습니다. 건물은 존재하지 않으며, 매각 대상에서 제외되었습니다.

2. 경매 정보 요약

2.1. 권리분석

본 경매는 채무자(엠OOOOOOOOOO)와 소유자(엠OOOOOOOOOO)가 동일한 상태에서 채권자(서OOOOOOOOOO)의 신청에 의한 임의경매입니다. 제공된 정보만으로는 상세한 등기부 현황을 파악하기 어렵지만, 소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 권리관계 분석 시 복잡한 이해관계는 적을 수 있습니다. 다만, 임의경매인 만큼 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸할 가능성이 높으나, 정확한 권리 관계 파악을 위해 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서를 확인해야 합니다. 임차인은 현재 임대차 관계가 미상인 상태이므로, 이 부분에 대한 현장 확인이 필요합니다.

2.2. 특이사항 및 주의사항

일괄매각으로 진행되며, 감정평가 시 제시외 물건으로 수목(소나무 1주)이 포함되어 평가되었습니다. 이는 토지에 구애됨이 없이 평가되었으나, 최종 매수 시 수목에 대한 처리(철거 또는 유지) 관련 비용이나 소유권 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 대상 토지 중 기호(2, 3)은 인접 필지를 통해 진출입이 가능한 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)이므로, 추후 건축 행위 시 인접 필지 소유자와의 도로 사용에 대한 협의(통행권 및 사용료)가 필수적입니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건

최고의 입지: 본 건은 서울시의 전통적인 도심인 종로구 필운동에 위치하며, 매동초등학교 남동측 인근에 자리합니다. 주위는 단독/다세대 주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재된 주거지역입니다. 지하철 3호선 경복궁역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통 이상이며, 도심권으로의 접근성이 매우 우수합니다. 본 건 기호(1)은 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 진입이 가능합니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

본 건은 역사적 명소인 경복궁 서측에 위치하여 서울 도심의 주거 환경과 문화적 환경을 동시에 누릴 수 있는 지역입니다. 주변에는 각종 근린생활시설 및 공공기관 등이 소재하여 생활 편의성은 양호하며, 경복궁역을 중심으로 형성된 상권을 편리하게 이용할 수 있습니다. 주변 지역은 다수의 학교(배화여대, 여고, 여중, 유치원, 매동초등학교 등)가 밀집되어 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있어 주거지로서의 안정성은 높습니다. 한편, 주변 시설 검색 결과 인근에 대규모의 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 도심 지역의 특성상 주민 반발이 큰 시설(주취해소센터 등)의 건립 시도는 종종 있었으므로 , 향후 지역 개발 계획 및 주민 정서 변화에 대한 관심은 필요합니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지 이용에 상당한 제약이 따르는 점을 주목해야 합니다. 본 건은 도시지역 내 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하여 주거 개발이 가능하지만, 고도지구(20m 이하)에 속하여 건축물의 최고 높이가 엄격히 제한됩니다. 특히, 경복궁서측 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역(사직단), 정비구역(경복궁서측 주거환경관리사업구역), 중점경관관리구역(역사도심) 등 다양한 규제에 동시에 묶여 있어 개발 전 종로구청의 엄격한 건축 심의 및 허가 과정을 거쳐야 합니다. 이는 개발 시 용적률/건폐율뿐만 아니라 건물의 외관, 층수, 높이 등을 결정하는 데 있어 매우 중요한 요소입니다.

4. 투자 분석 및 결론

4.1. 잠재적 리스크

가. 토지이용 제한: 고도지구(20m 이하) 및 역사문화환경보존지역으로 인한 건축물의 높이 및 개발 규모 제한이 가장 큰 리스크입니다. 투자자는 이 제한 내에서 사업성을 확보할 수 있는 구체적인 개발 계획을 수립해야 합니다.

나. 맹지 포함: 기호(2, 3) 토지는 맹지 상태로, 추후 건축 행위를 위해서는 반드시 기호(1) 또는 인접 토지 소유자와의 통행로 확보 및 사용권 협의가 전제되어야 합니다.

다. 명도 및 수목 처리: 현장 임대차 관계가 미상이며, 제시외 수목(소나무)이 포함되어 있어 매수 후 명도 및 수목 처리에 대한 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

가. 최고의 입지 희소성: 서울 도심인 종로구, 경복궁역 인근의 제2종일반주거지역에 위치한 대지라는 점은 입지적 가치가 매우 높고 희소합니다.

나. 용도: 현재 주거나지로 이용 중이며, 주거 환경이 양호하여 향후 신축 주거 건물 개발 시 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

다. 현금화 용이성: 서울 도심의 핵심 주거지역 토지는 부동산 시장의 침체기에도 상대적으로 안정적인 가치를 유지하며 현금화가 용이합니다.

4.3. 종합 의견

본 건 토지는 서울 도심의 핵심 입지에 위치하여 높은 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 특히, 제2종일반주거지역임에도 불구하고 도심권의 규제(고도지구, 역사문화환경보존지역)로 인해 대규모 개발은 불가능하며, 7층 이하(20m 이하)의 규모 내에서 주거용 건물을 신축해야 합니다. 따라서, 투자자는 이러한 규제를 충분히 반영한 '맞춤형 주거 개발' 전략(고급 타운하우스 또는 다세대 주택 등)을 수립하여 희소성과 입지적 가치를 극대화하는 것이 중요합니다. 맹지인 기호(2, 3)의 가치를 살리기 위해 기호(1)과의 연계 개발이 필수적이며, 이는 일괄매각의 장점으로 작용할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매12계