나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101801 [1] 서울특별시 강남구 도곡동 161 삼성아파트 1동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI · 평가일 2025.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 도곡동 소재 '매봉역(지하철3호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철3호선(매봉역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 12층 건물 내 제10층 제1003호로서,
(사용승인일 1994.12.30.)

외벽:세멘몰탈위 페인팅 마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등
창고:샷시창호 임.

이용상태

본건은 현황 아파트로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지대비 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101801 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 도곡동 161 삼성아파트 1동 10층 1003호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 84.91㎡ (약 25.7평)

* 토지면적: 69.24㎡ (약 20.9평)

* 감정가: 2,270,000,000원 (22억 7천만원)

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 1994년 12월 30일

* 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 12층 건물 내 10층 1003호

* 총 동수: 4동

* 총 세대수: 236세대

* 건축물대장 총 면적: 21,460.3㎡ (집합건물 총괄표제부 기준)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강남구 도곡동 소재 지하철 3호선 매봉역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 매봉역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 아파트 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서대구신용협동조합 근저당 (2022.01.10. 접수)

* 총 등기부채권액: 2,588,684,217원 (25억 8천 8백 68만 4천 217원)

* 근저당: 서대구신용협동조합 (16.32억), SBI저축은행 (3.01억), 어해숙 (6억)

* 가압류: 우리금융저축은행 (0.55억)

* 임의경매: SBI저축은행 (2.70억)

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지역 특성: 강남구 도곡동의 안정적인 주거 지역으로, 관련 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 삼성아파트 1동 10층 1003호

* 주차: 총 219대 주차 가능 (아파트 단지 정보 기준)

* 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비, 승강기, 소화전, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: 지하철 3호선 매봉역, 버스정류장, 공원, 근린생활시설 등이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복 진행되고 있어, 사건 관련 정보 및 절차 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공으로 건물 연식이 있어 노후화에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 건축 관련 행위 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 도곡동에 위치한 아파트로, 지하철 3호선 매봉역을 이용하기 편리한 우수한 입지를 자랑합니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 파악되어, 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 중복 사건이라는 특이사항과 건물의 노후화, 일부 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남 핵심 입지: 지하철 3호선 매봉역 인근으로 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 제공합니다.

* 양호한 주거 환경: 주변 공원 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 권리 명확성: 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 용이하며, 명확한 투자가 가능합니다.

* 장기적 가치: 강남 지역이라는 프리미엄과 향후 재건축 또는 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,270,000,000원 (22억 7천만원)

* 최근 매매 시세 (84.91㎡ 기준 추정):

* 2025년 10월 (1층, 80.75㎡): 2,750,000,000원 (27.5억 원)

* 2025년 11월 (8층, 73.41㎡): 2,400,000,000원 (24억 원)

* 2026년 5월 (9층, 54.81㎡): 2,400,000,000원 (24억 원)

* 시세 분석: 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적의 아파트가 24억 원에서 27.5억 원 사이에서 거래되었습니다. 본 물건의 감정가(22.7억 원)는 최근 시세 하단부보다 낮은 수준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 중복사건이라는 점과 건물의 노후화 등 리스크 요인을 고려하되, 강남 입지 및 시세 대비 저평가된 감정가를 감안하여 감정가의 100% ~ 105% 수준으로 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 2,270,000,000원 ~ 2,497,000,000원 (22.7억 원 ~ 24.97억 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.