나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경984 [1] 서울특별시 강남구 논현동 99-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크감정 · 평가일 2025.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ‘영동고등학교’ 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 지하철7호선 ""강남구청역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호 1), 2)는 일단으로 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호 1), 2) 공히: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

제시목록 외의 물건

'감정평가액 산출근거 및 결정의견' Ⅰ.7. 기타참고사항란 참고하시기 바람.

공부와의 차이

'감정평가액 산출근거 및 결정의견' Ⅰ.7. 기타참고사항란 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 감정평가요항표 참고.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 3)은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물로서,
외벽: 노출콘크리트 마감 등
내벽: 몰탈 위 페인팅마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호 3) 건물에 후첨 ‘건물개황도’와 같이 부합물 및 종물로 보이는 제시외물건이 소재하며, 1층 확장부분 및 옥탑 소재 창고는 공부 등에 의한 물적현황의 확정이 곤란한바 전례 등에 의하여 면적, 구조 등을 파악하고 이를 고려하여 평가하였으니, 업무 진행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

'감정평가액 산출근거 및 결정의견' Ⅰ.7. 기타참고사항란 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경984 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 논현동 99-10

* 용도: 근린시설

* 감정가: 9,935,891,440 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 주요 특징: 대항력 있는 임차인, 유동화 물건

1.2. 토지 정보

* 면적: 249.80㎡ (약 75.56 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용 현황: 상업용 건부지

* 토지 특성: 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형

* 인접 도로: 북서측 노폭 약 4미터 도로 접합

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24, 건축물 용도 '아파트' 사용 부지).

1.3. 건물 정보

* 총 면적: 697.48㎡ (약 211.00 평)

* 건물 제시외면적: 43.85㎡ (약 13.27 평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상5층

* 건축물 용도: 제2종근린생활시설

* 외벽: 노출콘크리트 마감 등

* 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

* 창호: 샷시창호 등

* 설비: 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등

* 사용승인일: 2014년 2월 17일

* 층수: 지하 1층, 지상 5층

* 건물 높이: 17.9m

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 대항력 있는 임차인 다수 존재 (세부 내용은 권리분석 참조).

* 유동화 물건으로 채권 양도 등 복잡한 권리 관계 가능성 있음.

* 등기부상 다수의 권리 설정 및 압류, 가압류 내역 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ‘영동고등학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 ‘강남구청역’이 소재합니다.

* 다수의 노선버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지: 2022-11-28 접수, 국민은행 근저당권 (을25).

* 건물: 2022-11-28 접수, 국민은행 근저당권 (을23).

* 상기 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 말소됩니다.

3.2. 등기부채권 총액

* 약 13,110,000,000원

3.3. 주요 권리 내역 (경매로 인한 말소 예정)

* 근저당권: 국민은행 (67.2억), 주식회사 인터파크 (17.5억), 주식회사 아이월드컴퍼니 (26.4억)

* 가압류: 주식회사 스페이스래빗 (4.23억), 서울보증보험 (57.39억), 주식회사 엠비엔미디어렙, 하나카드주식회사, 기술보증기금, 신용보증기금, 드림새마을금고, 참저축은행

* 전세권설정: 김 (20억) - 2025-02-07 접수, 말소.

* 임의경매: 국민은행 (51.3억) - 2025-03-18 접수, 말소.

* 압류: 구리세무서장 - 2025-08-18 접수, 말소.

3.4. 현재 인수되는 권리

* 없음

3.5. 임차인 현황

* 김 : 보증금 2,000,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-06-05, 대항력 없음.

* 뉴스앤포토뱅크주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2020-06-11, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2020-07-10, 대항력 있음.

* 주식회사더페이버: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2020-06-11, 대항력 있음.

* 주식회사레이즈스튜디오: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2023-12-15, 대항력 없음.

* 주식회사루아랩스튜디오: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2024-06-26, 대항력 없음.

* 주식회사엠이오: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2021-12-13, 대항력 있음.

* 주식회사포켓돌스튜디오: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2020-07-10, 대항력 있음.

* 주식회사퓨어크래프트: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2024-12-30, 대항력 없음.

* 포켓돌스튜디오주식회사 퓨어크래프트트리플엔: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2022-03-04, 대항력 있음.

* 랩주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 미상, 대항력 없음.

3.6. 대항력 있는 임차인 관련 주의사항

* 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인들이 다수 존재합니다. 이들 임차인과의 관계는 추가적인 확인이 필요하며, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 '뉴스앤포토뱅크주식회사', '박 ', '주식회사더페이버', '주식회사엠이오', '주식회사포켓돌스튜디오', '포켓돌스튜디오주식회사 퓨어크래프트트리플엔'은 사업자등록일자나 전입일자가 기재되어 있어 실질적인 영업 또는 거주 사실을 확인해야 합니다.

3.7. 인수 보증금 합계

* 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 강남구 논현동, 강남구청역 인근의 우수한 상권입니다.

* 주변에 근린생활시설, 주택가 등이 혼재하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 신축 건물 및 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 환경

* 영동고등학교 등 교육 시설과 인접하여 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

* 지역 특성상 고급 주거지와 상업 시설이 조화롭게 발달되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철 7호선 강남구청역 역세권으로, 강남 주요 지역 및 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 인근에 다양한 상업 시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 다수 존재 (보증금/차임 0원). 명도 과정에서의 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성.

6.2. 권리 관계 복잡성

* 유동화 물건이며, 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류 설정으로 인해 권리 관계가 복잡합니다. 경매 절차 외 별도의 법적 분쟁 발생 가능성.

6.3. 제시외 건물

* 약 43.85㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어 현황 파악 및 명도 대상 포함 여부 확인 필요.

6.4. 토지이용계획상 제한

* 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(아파트 용도) 등 관련 규제 확인 필수.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강남구 논현동의 역세권에 위치한 근린생활시설 건물로, 우수한 입지 조건과 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

* 다만, 다수의 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원), 복잡한 권리 관계, 유동화 물건이라는 특이사항으로 인해 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

* 현황 조사 및 법률 전문가의 도움을 받아 잠재적 리스크를 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 논현동, 강남구청역 역세권에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 토지 및 건물 가치: 249.80㎡의 토지와 697.48㎡의 건물 규모로, 향후 개발 또는 재건축 시 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세차익: 현재 감정가 대비 시세 차익 가능성이 존재하나, 이는 명도 및 권리 관계 해결 여부에 따라 달라집니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 대항력 있는 임차인, 복잡한 권리 관계 등 명도 및 권리 분석에 상당한 주의가 필요한 물건입니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차 진행 시 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 임차인과의 명도 협상 결과, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정평가액(9,935,891,440원)을 참고하되, 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

* 외부 시설 조사 결과:

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건 주변에 특별한 혐오 시설(예: 유해 산업 시설, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 일반적으로 강남구 논현동 일대는 상업 및 주거 기능이 발달된 지역으로, 해당 물건의 입지 조건에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.