나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102593 [1] 서울특별시 종로구 계동 67-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 가회동 소재 '재동초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독 및 한옥주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근 노선버스정류장 및 안국역(지하철 3호선) 등이 소재하여 대중교통 이용상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

기호(1)~(4) : 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 등 건물 부지로 이용 중입니다.
기호(5) : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거나지 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1)~(5) : 남측으로 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(5) 공히 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(북촌 지구단위계획) , 역사문화특화경관지구(2019-04-19), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-12-24)<서울특별시 문화재보호 조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(외국인 등(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제2조제4호), 지정기간 : 2025-08-26~2026-08-25),서울도심(2019-08-09).

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 시멘트벽돌조+R.C조 경사스라브 한식기와잇기지붕 지하1층/지상2층 건물로서,
- 외 벽 : 드라이비트 마감 등
- 창 호 : 샷시 창호 등입니다.

기호(나)~(라) 공히 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상1층 건물로서,
- 외 벽 : 드라이비트 마감 등
- 창 호 : 샷시 창호 등입니다.

기호(마) : 철근콘크리트조 지하1층 건물로서,
- 외 벽 : 드라이비트 마감 등
- 내 벽 : 페인팅 마감 등
- 창 호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(가) : 현황 주거용 등으로 이용 중입니다.
기호(나) : 온실 및 보일러실 등으로 이용 중입니다.
기호(다) : 관리실 등으로 이용 중입니다.
기호(라) : 경비실 등으로 이용 중입니다.
기호(마) : 주차장 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기호(가) : 기본 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.
기호(다) : 기본 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추었습니다.
기호(라)~(마) : 기본 위생 및 급배수설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

1.일괄매각
2.본건 건물은 공부상 용도는 근린생활시설로 등재되어 있으나, 지하층은 ‘창고 및 기계실’, 1층 및 2층은 ‘주택' 으로 이용 중임(출처:감정평가서)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102593 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 계동 67-8

용도: 공부상 용도는 근린생활시설이나, 실제로는 지하층은 창고 및 기계실, 1층 및 2층은 주택으로 이용 중인 단독주택

감정가: 39,257,737,590원

토지면적: 2,611.70㎡ (약 790.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 678.24㎡ (약 205.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 가회동 소재 '재동초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 한옥주택, 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 3호선 안국역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

주변 도로상태

본건 토지는 남측으로 5m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당 (삼청새마을금고, 2013년 1월 16일 접수)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리

본건은 대항력있는임차인(이봉현, 전입일자 2010년 1월 29일)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 24,100,000,000원입니다.

주의사항

본건은 공동담보 물건이며, 대항력있는 임차인이 존재합니다. 또한, 일괄매각으로 진행됩니다.

1.3. 상권분석

주변 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(북촌 지구단위계획), 역사문화특화경관지구, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심)으로 지정되어 있습니다. 특히, 북촌 지구단위계획, 역사문화특화경관지구, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건물 신축 및 증축, 용도 변경 등에 대한 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 확인이 필요합니다.

인근 시설

재동초등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 안국역(지하철 3호선)이 소재하여 교육 및 교통 인프라가 우수합니다.

인근 시세 데이터 분석

제공된 최근 매매 정보는 현대아이빌라(2001년식, 84.83㎡, 79,000만원) 및 계동빌라(1997년식, 31.57㎡, 15,000만원)로, 본건과 같이 대규모 토지 및 건물과는 규모 및 성격이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 정보는 주변 소규모 빌라의 시세를 나타내는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

본건은 서울의 중심부에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 감정평가서상으로는 근린생활시설, 공공기관 등이 소재한다고 명시되어 있습니다.

주변 교육시설

본건 북측 인근에 재동초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인

이봉현 임차인은 2010년부터 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치

건축물대장상 용도는 근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제로는 주택 및 창고, 기계실 등으로 이용 중이므로, 향후 건축물대장 용도와의 일치 여부 확인 및 원상복구 등 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 제약

역사문화 관련 보존지구 및 경관지구, 지구단위계획구역 등에 속해 있어 향후 개발 또는 재건축 시 상당한 제약이 예상됩니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 일부 지역에서 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 종로구 계동이라는 최고 입지에 넓은 대지면적과 상당한 규모의 건물을 포함하고 있어 높은 잠재적 가치를 지닌 물건입니다. 감정가는 392억 원대로 매우 높게 평가되었으나, 북촌 지구단위계획, 역사문화보존지구 등 각종 규제와 대항력있는 임차인 존재는 투자 시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지

서울의 대표적인 역사 문화 중심지인 북촌 한옥마을 인근에 위치하여 희소성과 상징성이 매우 높습니다.

넓은 대지면적

2,611.70㎡ (약 790평)의 넓은 대지는 향후 개발 또는 활용 가치를 높이는 요인입니다.

잠재적 활용 가치

현재 단독주택 및 근린생활시설로 복합 이용 중인 점을 감안할 때, 고급 주택, 갤러리, 상업시설 등 다양한 용도로의 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가가 392억 원 이상으로 매우 높게 책정되었으나, 제시된 주변 시세 데이터는 본건의 규모와 성격과 큰 차이가 있어 직접적인 시세 분석에 한계가 있습니다. 또한, 대항력있는 임차인(보증금, 차임 0원) 존재 및 복잡한 토지이용계획상의 제약사항(역사문화 관련 용도, 토지거래허가구역 등)을 고려해야 합니다.

따라서, 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 예정자는 현장 조사, 법률 전문가 및 부동산 전문가와 상담을 통해 권리관계, 임차인 현황, 규제 사항 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 잠재적 가치, 인수해야 할 리스크 등을 종합적으로 고려하여 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.