나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102558 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1663-26 헤렌빌리지 101동 2층203호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-04-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102558 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1663-26 헤렌빌리지 101동 2층203호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2025타경102558
- 주소: 서울특별시 관악구 시흥대로160길 19 헤렌빌리지, 101동 2층203호
- 용도: 도시형생활주택
서울중앙지방법원 경매11계 2025타경102558 | 소재지: 서울특별시 관악구 시흥대로160길 19 헤렌빌리지, 101동 2층203호 | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 183,680,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 서울특별시 관악구 신림동 1663-26 헤렌빌리지 101동 2층203호 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1. 사건 기본사항
사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102558 (1)
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 주OOOOOOO (구체적인 채권자 정보는 추가 확인 필요)
매각대상: 토지 및 건물 일괄매각
1.1. 2. 물건 현황
소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1663-26 헤렌빌리지 101동 2층203호
용도: 다세대주택
감정가: 287,000,000원
1.1. 3. 면적 정보
토지면적: 17.39㎡ (약 5.26평)
건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평)
토지/건물 지분 면적: 각 17.389㎡, 29.84㎡ (토지 및 건물 일괄매각)
토지 제시외 면적: 0.00㎡
건물 제시외 면적: 0.00㎡
1.1. 4. 특이사항 및 주의사항
특이사항: (제공된 정보에 구체적인 내용 없음)
주의사항: (제공된 정보에 구체적인 내용 없음)
임대관계: 미상
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1.2. 입지조건
1.2. 1. 위치 및 주변환경
본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "KT 구로지사" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 서울 지하철 2호선 신림역을 중심으로 상업지역과 주거지역이 발달해 있으며, 관악산의 수려한 자연환경도 가까이 있습니다.
1.2. 2. 교통상황
본건까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히, 지하철 2호선 신림역과 서울 경전철 신림선이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역 및 강남, 여의도 등으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.
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1.3. 권리분석
1.3. 1. 경매 구분 및 채권자
본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 강제경매는 채무자의 재산을 압류하여 채권자의 채무를 변제받는 절차로, 법원의 매각 절차를 통해 소유권이 이전됩니다.
1.3. 2. 주요 권리관계 (추정)
제공된 정보만으로는 정확한 권리관계를 파악하기 어렵습니다. 경매 물건의 경우, 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸되는 것이 일반적이나, 인수해야 할 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)가 있는지 반드시 등기부등본 및 현황조사서, 감정평가서를 상세히 검토해야 합니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되어, 낙찰 후 임차인과의 명도 문제가 발생할 수 있습니다.
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1.4. 상권분석
1.4. 1. 지역 특성
신림동은 서울시 관악구의 중심 지역으로, 배후 주거단지 및 다수의 상업시설이 혼재되어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 서울대학교, 고시촌(대학동) 등이 위치하여 젊은층의 유입이 많으며, 과거 고시촌이던 지역은 도시 재생 사업 등을 통해 발전하고 있습니다.
1.4. 2. 토지이용계획
본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 제2종일반주거지역은 다양한 용도의 건축이 가능하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등 건축이 가능합니다. 다만, 건축물의 높이 및 용도 제한은 관련 법규 및 해당 지자체 조례에 따라 적용됩니다.
1.4. 3. 용도지역 제한
- 제2종일반주거지역: 주거 기능에 중점을 두되, 일부 상업 기능을 허용하는 지역입니다.
- 가축사육제한구역: 가축 사육으로 인한 환경오염, 주민 건강 등을 보호하기 위해 지정된 구역입니다. 이 구역에서는 가축 사육에 제한이 따를 수 있습니다.
- 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 지정된 구역으로, 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있으며, 건축 시 국방부 등과 협의가 필요할 수 있습니다. 본건의 경우, 법률에 명시된 높이 제한을 준수하면 개발이 가능하며, 상호 협의를 통해 진행될 수 있습니다.
- 과밀억제권역: 수도권에 과도하게 집중되는 인구와 산업을 막기 위해 지정된 지역입니다. 이 지역에서는 공장 신설, 대학 설립 등이 제한되며, 법인세, 취득세 등 중과세가 적용될 수 있습니다.
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1.5. 생활정보
1.5. 1. 주거환경
본건은 다세대주택으로, 전용면적 29.84㎡ (약 9.03평)의 아담한 크기입니다. 철근콘크리트 구조로 건설되었으며, 내부 설비로는 위생, 급·배수, 난방, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.
1.5. 2. 편의시설 및 교육시설
신림역 일대는 다양한 상업시설, 병원, 은행, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근에 다수의 초·중·고등학교가 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.
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1.6. 잠재적 리스크
1.6. 1. 임대관계 미상
본건의 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협상 및 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
1.6. 2. 토지이용계획 및 제한상태
대공방어협조구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 사업 확장 시 관련 법규 및 규제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 과밀억제권역은 세금 중과 등의 규제가 있어 투자 시 고려해야 할 사항입니다.
1.6. 3. 주변 환경 (혐오시설)
주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 신림동은 인구 밀집도가 높은 지역이므로, 주변 환경은 개인의 주관적인 판단에 따라 다르게 느껴질 수 있습니다.
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1.7. 종합 의견
본건은 서울 관악구 신림동이라는 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 다세대주택으로서 소형 투자 또는 실거주 용도로 고려해볼 수 있습니다. 감정가는 2억 8천 7백만원으로, 주변 시세 및 낙찰가율 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 그러나 임대관계 미상, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 지정 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 이를 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.
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1.8. 투자 포인트
* 우수한 입지 : 서울 지하철 2호선 및 신림선 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.
* 발달된 상권 및 편의시설 : 신림역 주변의 풍부한 상업시설, 생활 편의시설, 교육시설은 주거 만족도를 높여줍니다.
* 안정적인 주거 수요 : 신림동은 대학가 및 직장인 밀집 지역으로, 소형 주택에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.
* 개발 가능성 : 신림동 지역은 지속적인 도시 재생 및 개발 사업이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.
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본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 추가적인 현장 조사, 권리분석, 법률 검토 등을 수행하시기 바랍니다.
법원 정보
서울중앙지방법원 경매11계