나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102558 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1663-26 헤렌빌리지 101동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""KT 구로지사"" 서측 인근에 위치며 주위는 단독주택
다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스 정류장, 전철역과의 접근성 등으로 보아 대중교통
이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 2층 203호로서,
외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 석재 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로 다세대주택(도시형생활주택단지형).

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102558 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1663-26 헤렌빌리지 101동 2층203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 287,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.39㎡ (약 5.26평)

건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 헤렌빌리지

동/호수: 101동 2층 203호

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층

사용승인일: 2015년 08월 31일 (준공일 기준)

1.4. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 “KT 구로지사” 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장 및 전철역과의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남서측으로 소로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 04월 06일에 접수된 김경민 근저당권(을5)입니다.

3.2. 말소 예정 권리

말소기준권리 이하의 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 을5-1, 을5-1-1, 을5-1-2, 을5-1-3: 5번 근저당권부채권 질권설정 및 질권이전

- 갑6: 수원지방검찰청안산지청장 압류

- 갑7: 수원시 압류

- 갑8: 주택도시보증공사 강제경매 (본건 사건)

3.3. 인수 예정 권리

- 을6: 안은혜 주택임차권 (보증금 315,000,000원)

- 전입일자: 2022년 01월 21일

- 확정일자: 2021년 12월 11일

- 대항력: 있음

- 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인에게 인수됩니다. 인수되는 보증금은 315,000,000원입니다.

3.4. 특이사항

- 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 있습니다.

- 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

인근의 유사 주택(전용면적 약 29~30㎡, 2015년식)인 '드림하우스'가 2026년 7월 6일에 320,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건과 동일한 건물인 '헤렌빌리지'의 다른 매물 거래가 최근 시세 형성에 중요하게 고려될 수 있습니다.

4.2. 상권 특성

주변에 다양한 주거 형태와 점포, 근린생활시설이 혼재하여 지역 내 소비 활동이 이루어지는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (세부적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

5.3. 주변 환경

주거 지역에 위치하며, 교통 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 315,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 배당받지 못하는 금액은 매수인에게 인수되므로, 총 투자 비용이 증가할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임차인의 임대관계가 미상으로, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 그러나 315,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수 시 해당 금액이 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 이는 시세 대비 총 인수 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다. 신축 연식(2015년)이 비교적 최신인 점은 긍정적이나, 임차인 문제를 해결하거나 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2015년 준공)에 속하는 건물입니다.

* 교통 및 생활 환경이 무난한 주거 지역에 위치합니다.

* 임차인 인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정할 경우, 잠재적으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인과의 명도 진행 여부 및 추가 비용 발생 가능성 고려 필요)

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 인근 다세대주택 매매가는 약 320,000,000원으로 추정됩니다.

본건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인의 보증금(315,000,000원)을 제외하고, 현재 시세인 320,000,000원에서 인수 보증금을 차감하여 산정합니다.

예상 입찰가: 5,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시세 대비 인수될 보증금을 고려한 최소 입찰가입니다. 실제 입찰 시에는 권리 분석, 임차인과의 협의, 명도 가능성, 추가적인 법률 비용 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다. 총 투자 비용은 입찰가와 인수되는 임차 보증금을 합한 금액이 되므로, 약 320,000,000원 이상이 소요될 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.