나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102405 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 '서울강남초등학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로변에 버스정류장 및 지하철 7호선 '상도역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물 내 2층 203호로서,
(사용승인일 : 2021.12.10.)

외벽 : 석재타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계실 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의<교육환경 보호에
관한 법률＞, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서
3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의, <추가기재>건축법
제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동작구 상도1동에 소재한 오피스텔로, 총 9층 건물 중 2층 203호입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102405 (1)이며, 감정가는 178,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다.

주요 정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 2층203호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 178,000,000원

* 토지면적 (지분): 8.70㎡ (약 2.63평)

* 건물면적 (전용): 12.72㎡ (약 3.85평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2021년 12월 10일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도1동에 위치하며, '서울강남초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

교통 상황으로는 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 '상도역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 남동측으로는 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 15일자 영등포세무서장의 압류입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위의 용익물권 및 담보물권은 없는 것으로 파악됩니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권변동: 김형태 (소유권보존) -> 문지우 (소유권이전, 2022-05-19)

* 주택임차권: 김다빈 (2022-05-19 전입, 2022-04-28 확정, 보증금 230,000,000원)

* 물건명세서 상, 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 김다빈으로부터 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 내용의 확약서를 제출받았다고 명시되어 있습니다.

* 따라서, 임차인 김다빈의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 기타 권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023-10-17, 금1,023,000,000원), 주택도시보증공사의 강제경매 (2025-03-24, 금230,000,000원)가 존재하며, 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 1,253,000,000원

* 인수 가능한 보증금: 0원 (확약서 제출로 대항력 포기 확인)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차권자: 김 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-19

* 확정일자: 2022-04-28

* 배당신고일자: 2023-09-14

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 대항력 포기)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

* 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-19

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 세부 정보가 미비하나, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울 지하철 7호선 상도역 인근의 주거지대 내에 위치하여, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 해당 지역은 주거지역을 중심으로 형성되어 있어 상업적 가치보다는 주거용 오피스텔로서의 안정적인 임대 수익 창출에 초점을 맞추는 것이 유리할 것으로 보입니다.

주변에 고등학교(서울강남초등학교)가 인근에 위치하나, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울강남초등학교 서측 인근에 위치하며, 도보 거리에 지하철 7호선 상도역이 있습니다.

상도역 주변에는 다양한 편의시설, 병원, 금융기관, 상업시설 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

주거지대 내에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* '대항력있는임차인' 특이사항과 실제 '대항력 없음' 기재 간의 혼선 가능성: 임차인 김다빈의 경우, 확약서 제출로 대항력은 포기한 것으로 확인되나, 관련 정보 표기에 혼란을 줄 수 있는 요소가 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 주택도시보증공사(HUG)의 채권/채무 관계가 복잡할 수 있으며, 공동담보로 묶인 다른 물건의 현황에 따라 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임차인 박 의 정보 부족: 해당 임차인의 세부 정보는 확인되지 않으나, 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이에 따른 일반적인 위험은 낮으나, 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획 상 '도로(저촉)': 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 토지이용계획 상 '도로(저촉)' 사항이 있어 향후 도로 편입 또는 건축 제한 등과 관련된 사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 7호선 상도역 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔입니다.

권리관계 상, 임차인 김다빈의 대항력이 포기된 것으로 확인되어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항 표기와 HUG 인수조건 변경 등의 복잡한 권리 관계는 추가적인 면밀한 조사를 요합니다.

본건은 건물 전용면적 약 3.85평으로 소형 오피스텔에 해당합니다.

상도역 역세권 및 주거지역 내 입지로 안정적인 임대 수요가 기대되나, 실질적인 임대 수익률 분석은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 7호선 상도역 역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 투자금 산정이 명확합니다.

* 주거지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 감정가 178,000,000원 대비 시장 시세가 높을 가능성이 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 178,000,000원

* 물건 면적: 건물 전용면적 12.72㎡ (약 3.85평), 토지 지분 8.70㎡ (약 2.63평)

* 상도역 인근 오피스텔 시세(3.85평 기준)를 고려할 때, 평당 약 4,500만원 ~ 5,500만원 수준으로 추정됩니다. (총 시세 약 17,325만원 ~ 21,175만원)

* 본건의 감정가는 178,000,000원으로, 추정 시장 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

* 대항력 있는 임차인 관련 위험이 해소되었고, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리 사항에 대한 추가 확인이 필요하나, 현재까지의 정보로는 명확한 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.