나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102464 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""서울강남초등학교"" 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대이며, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 7호선 ""상도역""이 소재하는 등 대중교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일 : 2021.12.10)
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 도배 등
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

기호(가) : 오피스텔로 이용 중임. (후첨 ""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, ""오피스텔"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 ""매봉로""에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102464 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 6층 601호

용도: 오피스텔

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 8.70㎡ (약 2.63평)

토지지분: 8.70278602420644㎡ (약 2.63평)

건물면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

건물지분: 12.72㎡ (약 3.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 171,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

대상 물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 "서울강남초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 "상도역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.2. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물로, 대상 물건은 그 중 6층 601호입니다. 사용승인일은 2021년 12월 10일로 비교적 신축에 속합니다. 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 도배, 창호는 섀시창호로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형이며, 본건은 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다. 남동측으로 "매봉로"에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다. 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴)이 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 원리

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 15일자 영등포세무서장의 압류(갑3)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되나, 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(김지현)가 보증금 230,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 전입일자는 2022년 3월 10일, 확정일자는 2022년 3월 7일입니다. 임차인 현황상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

다만, 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인"으로 언급되어 있고, 집합건물 등기부 요약상 을구에 주택임차권(김지현, 230,000,000원)이 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

가장 중요한 점은 물건명세서 참고사항에 주택도시보증공사(양도전: 임차권자 김지현)로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다"는 내용의 확약서가 제출되었다는 점입니다.

결론적으로, 비록 '대항력있는임차인'으로 언급된 부분이 있으나, 보증금 전액 변제와 무관하게 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었으므로, 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

대상 물건이 위치한 동작구 상도1동은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔의 수요가 꾸준히 발생하는 지역입니다.

4.2. 배후 수요

인근에 상도역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 주거 단지 및 상업 시설의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

주변에 "서울강남초등학교"가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련

임차인 현황에 "대항력있음"으로 언급된 부분이 있으나, 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 확약서가 제출되어 실제 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 이러한 정보의 혼재는 권리 분석 시 면밀한 검토를 요합니다.

6.2. 이용 제한 관련

토지이용계획상 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 지정 등 다양한 도시계획법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축 등 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 (공동담보 등)

본 건은 공동담보 물건으로 경매 진행 중입니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 건물 관리 측면에서 추가적인 고려 사항이 발생할 수 있음을 시사합니다. HUG 인수조건 변경 또한 특이사항으로, 인수 시 조건 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로서 입지 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인의 존재가 언급되었으나, HUG로부터의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 공동담보 및 각종 토지이용계획상의 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상도역 역세권 오피스텔로 임대 수요 기대 가능

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물

* 대항력 있는 임차인 관련 리스크 해소 (확약서 제출)

* 도시계획상 제3종일반주거지역으로 향후 개발 가능성 내포

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

본건의 감정가는 171,000,000원입니다. 유사 면적(18.51㎡)의 오피스텔이 2026년 7월 10일경 230,000,000원에 매매된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당가를 계산하면 약 12,380,000원/㎡ (230,000,000원 / 18.51㎡) 수준입니다. 본건의 전용면적 12.72㎡에 적용 시, 현 시세는 약 157,500,000원 (12.72㎡ * 12,380,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

감정가가 추정 시세보다 다소 높게 책정되었으나, 경매 물건의 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 리스크가 해소된 점을 고려할 때, 적극적인 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 부담이 없으므로, 감정가 171,000,000원을 기준으로 낙찰가를 결정하되, 현장 조사 및 주변 시세 변동을 면밀히 파악하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 165,000,000원 ~ 175,000,000원

본 금액은 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 본인의 투자 판단 기준에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.