나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102360 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1425-4 9층 904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 ""신림역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 소재하는 지역으로 주휘환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선(신림역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제9층 제904호,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비, CCTV 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

신림동 1425-4,1425-5 : 두필지 일단으로 장방형의 토지로서 주상용건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6M내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102360 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1425-4 9층 904호

용도: 도시형생활주택

감정가: 96,000,000원

채권자: 김OO

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물개요

건물명: (자료 없음, 집합건물표제부상 신축허가일 2011.05.26, 사용승인일 2012.05.29)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 제9층 제904호

전유면적: 12.21㎡ (약 3.70평)

건물지분: 12.21㎡ (약 3.70평)

1.3. 토지개요

토지면적: 3.32㎡ (약 1.00평)

토지지분: 3.324㎡ (약 1.00평)

토지이용: 주상용건부지로 이용중인 두필지(1425-4, 1425-5)에 대한 지분

1.4. 매각물건정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신림역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 신림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 지역 분석

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 그 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 2월 10일 접수된 김대현 근저당권 (을5) 입니다.

이 외 소유권 이전 등기, 주택임차권 등기가 존재하며, 말소기준권리보다 후순위인 권리(을5 근저당, 갑9 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 185,000,000원 (근저당 50,000,000원 + 임의경매 50,000,000원 + 임차권 135,000,000원 - 단, 임차권은 매각으로 말소되지 않을 수 있음)

3.2. 임차인 분석

임차인: 임예온

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입신고일 (사업일자): 2021년 10월 12일

확정일자: 2021년 10월 12일

배당신고일자: 2025년 3월 18일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

을구 5번 주택임차권 (임예온) 등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리에 해당합니다.

물건명세서상, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

신림역 인근의 발달된 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집하여 상권 활성화가 기대됩니다.

다양한 업종의 사업체가 소재하고 있어 상권 내 경쟁력은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선 신림역 도보 이용 가능, 다수의 버스노선 운행.

* 편의시설: 인근에 다양한 상업시설, 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 환경: 오피스텔 및 주거시설 밀집 지역으로 주거 환경은 보통입니다. (본건 소재지 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 개인적인 현장 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 임예온 씨의 보증금 135,000,000원입니다.

본건의 감정평가액은 96,000,000원이지만, 임차인의 보증금이 감정가를 훨씬 초과합니다.

만약 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 미회수된 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

이는 상당한 금액의 인수 부담으로 작용할 수 있으며, 낙찰가의 추가적인 부담으로 이어집니다.

또한, 전유 면적이 12.21㎡ (약 3.70평)으로 매우 작아 임대 및 재매각 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 우수합니다.

하지만, 현저히 높은 금액의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액 미회수 시 낙찰자가 인수해야 하는 잠재적 부담이 매우 큽니다.

또한, 물건의 전유 면적이 매우 작다는 점도 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신림역 초역세권이라는 입지적 장점을 가집니다.

* 작은 면적을 활용한 1인 가구 대상의 임대 수익형 투자 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* (주의) 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액에 따라 수익성이 크게 달라지므로, 철저한 권리 분석 및 배당표 확인이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하고 고려해야 합니다.

권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 임차인이 배당 절차를 통해 전액 변제받을 것이라는 예측에 기반한 수치일 수 있습니다.

그러나 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기'가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서, 임차인이 보증금 135,000,000원을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

만약 낙찰자가 보증금 135,000,000원을 인수해야 한다면, 단순히 감정가 96,000,000원 수준에서 입찰하는 것은 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

낙찰자는 본인의 인수 부담액(예상되는 임차보증금 인수액)을 고려하여, 물건 자체의 실제 가치와 잠재적 위험을 종합적으로 판단하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

최근 유사 면적의 다세대 주택 매매가 1,850만원 ~ 3,200만원 수준인 점을 감안할 때, 본건의 감정가 9,600만원은 임차보증금 인수 부담 없이 순수하게 물건 가치만을 고려했을 때 높은 금액일 수 있습니다.

따라서, 잠재적 인수 보증금(최대 135,000,000원)을 고려하여 입찰가를 보수적으로 산정해야 하며, 예상 입찰가는 임차보증금 인수 리스크를 반영하여 감정가보다 현저히 낮게 책정될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.