나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102360 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1425-4 9층904호 아파트 경매
매각기일: 2025-12-11
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102360 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1425-4 9층904호 아파트 경매
- 사건번호: 2025타경102360
- 주소: 서울특별시 관악구 신림동 1425-4 9층904호
- 감정가: 96,000,000원
- 최저가: 39,322,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 아파트
서울중앙지방법원 경매11계 2025타경102360 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1425-4 9층904호 | 감정가: 96,000,000원 | 최저가: 39,322,000원 | 용도: 아파트
1. 서울중앙지방법원 2025타경102360 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102360 (1)
소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1425-4 9층904호
용도: 도시형생활주택 (현황 이용상태)
감정가: 96,000,000원
토지면적: 3.32㎡ (약 1.00평)
토지 지분율: 332.4
건물면적: 12.21㎡ (약 3.69평) (전용면적 추정)
건물 지분율: 1221
매각대상: 토지/건물 일괄 매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 이OO
채무자: 이OO
채권자: 김OO
1.2. 입지조건
본건은 지하철 2호선 신림역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재되어 있으며, 교통 여건은 양호한 편입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 신림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 신림역은 서울 서남권의 주요 역으로, 하루 유동인구가 약 14만 명에 달하는 교통의 요지입니다. 다양한 노선으로의 환승 또한 용이하여 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자인 이OO 씨의 채무 불이행으로 인해 채권자 김OO 씨가 신청한 경매입니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 선순위 담보물권은 매각으로 소멸되는 것이 원칙입니다. 다만, 등기부등본 상의 말소되지 않는 권리(예: 대항력 있는 임차권 등)가 있는지 여부는 추가적인 권리 분석이 필요합니다. (참고: 본건은 #대항력있음, #선순위임차권 등 언급이 있으나, 상세 내역은 별도 확인이 필요합니다.)
1.4. 상권분석
신림역 상권은 오랜 기간 '순대촌'으로 유명세를 타며 성장해 왔으며, 현재는 판매, 유흥, 문화 등 다양한 기능을 갖춘 복합 상권으로 발전하고 있습니다. 지하철 2호선 개통 이후 유입된 직장인과 학생 수요를 기반으로 성장했으며, 최근에는 쇼핑몰 및 주상복합 건물이 추가로 들어서며 상권의 질적 변화를 이끌고 있습니다. 특히 20대 대학생, 사회초년생부터 3040 직장인, 5060 중장년층까지 다양한 연령층이 찾는 '유흥 상권'으로 발달했으며, 높은 유동인구를 바탕으로 주점, 음식점, 카페, 편의점 등이 활발하게 운영되고 있습니다.
1.5. 생활정보
본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 설비, 승강기, 소방 설비, CCTV 등이 갖추어져 있습니다. 신림역 인근에는 롯데백화점, 롯데시네마 등 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 또한, 도림천과 보라매공원 등 휴식 공간도 인접해 있습니다.
1.6. 건물 구조 및 이용 상태
본건은 철근콘크리트 구조의 11층 건물 내 제9층 제904호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
1.7. 토지이용계획 및 제한상태
본건이 소재한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.
1.8. 혐오시설 여부
본건 주변 지역(서울특별시 관악구 신림동 1425-4)에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 신림역 인근 상권은 유흥 시설이 밀집해 있는 것으로 파악됩니다.
1.9. 잠재적 리스크
1. **소형 면적**: 전용면적 약 3.69평으로 매우 작은 면적입니다. 1인 가구에 적합하나, 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다.
2. **대항력 있는 임차인**: 권리분석 시 #대항력있음, #선순위임차권 등의 특이사항이 언급되어 있어, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 명확한 권리관계 확인이 필수적입니다.
3. **도시형생활주택 규제**: 도시형생활주택은 아파트와 유사한 에너지 효율 기준 및 주차 규제를 적용받아 건축비가 상승하고, 이는 분양가 및 임대료 상승으로 이어질 수 있다는 지적이 있습니다.
1.10. 종합 의견
본건은 신림역 초역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 역세권의 장점을 활용할 수 있는 입지입니다. 다만, 매우 작은 면적과 대항력 있는 임차인 가능성 등 명도를 포함한 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 주변 상권은 활발하지만, 소형 주거 공간으로서의 가치 및 잠재적 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.
1.11. 투자 포인트
* **역세권 프리미엄**: 지하철 2호선 신림역을 이용하기 편리한 초역세권 입지입니다.
* **활발한 배후수요**: 신림역은 대학가 및 업무 지구와 인접하여 풍부한 임대수요를 기대할 수 있습니다.
* **소형 투자**: 소형 면적과 상대적으로 낮은 감정가로, 비교적 적은 자본으로 투자가 가능합니다.
법원 정보
서울중앙지방법원 경매11계