나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102310 [1] 서울특별시 종로구 연지동 163-3 아르젠종로 4층04호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102310 [1] 서울특별시 종로구 연지동 163-3 아르젠종로 4층04호 오피스텔 경매

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서울중앙지방법원 경매11계 2025타경102310 | 소재지: 서울특별시 종로구 연지동 163-3 아르젠종로 4층04호 | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 148,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경102310 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102310 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 연지동 163-3 아르젠종로 4층04호

용도: 오피스텔

감정가: 185,000,000원

토지면적: 3.77㎡ (약 1.14평)

건물면적: 15.76㎡ (약 4.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 연지동에 위치하며, 지하철 1호선 종로5가역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 환경 및 업무 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 종로5가역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 종로5가역 일대는 도심 업무지구와 상업지구가 결합된 지역으로, 유동인구가 많고 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO, 채무자 및 소유자는 장OO입니다. 경매 진행 시, 법원의 매각 절차에 따라 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다. 따라서 일반적인 권리관계는 비교적 안전할 것으로 예상되나, 추가적인 인수되는 권리나 특이사항이 있는지 여부는 등기부등본 및 법원 공고를 통해 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 종로구 연지동은 서울의 중심부로서 유서 깊은 도심 지역과 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 다수의 오피스텔, 상가, 사무실이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 종로5가역 주변의 활발한 상업 활동으로 인해 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 높습니다. 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 오피스텔 임대 수요를 뒷받침할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

종로구는 서울의 중심지로서 역사, 문화, 상업, 업무의 중심지 역할을 하고 있습니다. 본건 주변으로는 병원, 은행, 관공서, 백화점, 전통시장 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 서울대학교병원 등 대형 병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리하며, 종묘, 창경궁 등 역사 유적지와도 가까워 문화생활을 즐기기에도 좋습니다. 대중교통 접근성이 매우 뛰어나 서울 전역으로의 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 공부와의 호실 표기 불일치: 등기사항전부증명서상 제04호로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 및 현관문에는 제404호로 표시되어 있어, 업무 진행 시 혼동이 있을 수 있습니다. 이는 등기부등본과 건축물대장 상의 일치 여부를 확인하고, 필요시 행정기관에 문의하여 명확히 해야 합니다.

2. 현장 확인 불가: 본건 현장 확인 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부 구조 및 이용 상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었습니다. 일부는 실제 이용 상황 등과 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 이를 반드시 유의해야 합니다.

3. 임대 관계 미확인: 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 및 임대차 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(율곡로 지구단위계획구역), 도로(접합) 등의 용도지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(역사도심), 도시관리계획 입안 중(율곡로 지구단위계획구역 변경) 등의 여러 제한 사항이 존재합니다. 특히 '서울 도심((4대문안))' 지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 재개발 시 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

5. 주변 시설: 주변에 혐오시설이 직접적으로 검색되지는 않았으나, 도심 지역의 특성상 소음, 교통 혼잡 등 일상적인 불편함은 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 업무 및 상업 지구인 종로구 연지동에 위치한 오피스텔로서, 탁월한 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 1호선 종로5가역 역세권이라는 입지적 강점은 분명합니다. 그러나 공부와의 호실 표기 불일치, 현장 확인 불가로 인한 실이용 상태의 불확실성, 임대 관계 미확인, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 파악하고, 입찰 전 충분한 사전 조사를 통해 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 탁월한 입지: 서울의 중심 업무지구에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 종로5가역 역세권으로 뛰어난 교통망을 자랑합니다.

2. 안정적인 임대 수요: 종로 및 광화문 일대 직장인 수요와 도심 내 거주 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 경매 특성 활용: 감정가 대비 저렴하게 취득할 경우 시세 차익 및 임대 수익률 증대를 기대할 수 있습니다.

4. 지구단위계획 정비: 율곡로 지구단위계획이 재정비되어 용적률이 상향되는 등 개발 여건이 개선되고 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매11계