나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102202 [1] 서울시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 9층908호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 업무용빌딩, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 신대방역(지하철 2호선) 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층건 중 제9층 제908호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 미상,
바닥 : 미상,
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

※ 건축물대장상 건축물현황도 기준
집합건축물대장상 오피스텔(복층형 구조)으로 기재되어 있음.
(후첨'건물내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 화재설비 및 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 1568-5 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)
신림동 1568-6 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

본건 등기사항전부증명서 상 2층 면적은 233.09㎡ 이나, 집합건축물대장상 2층 면적은 277.504㎡로 상이한 바 업무에 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울중앙지방법원 2025타경102202 (1) 부동산 강제경매 사건으로, 서울시 관악구 신림동 1568-5번지에 소재한 '더위일관악파크뷰' 9층 908호 오피스텔입니다.

감정평가액은 240,000,000원이며, 토지 지분은 4.088㎡ (약 1.24평)이고 건물 전용면적은 17.30㎡ (약 5.23평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건축물대장상 용도는 오피스텔(복층형 구조)로 기재되어 있으며, 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 9층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 신림고등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 아파트, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주거용으로서 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 신대방역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재붙임 마감 등입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 가장형 토지로 업무용 건부지로 이용 중이며, 본건 토지는 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2023년 3월 20일자 인천세무서장의 압류(갑4)이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기사항전부증명서상 주요 권리 내역을 살펴보면, 소유권 이전(갑3, 2022년 2월 21일) 및 주택임차권(을3, 2024년 3월 20일 접수) 등이 기재되어 있습니다.

그러나 '집합건물 등기부요약'에서 임차권(을3)은 '말소' 처리되었으며, '임차인 현황'에서도 해당 임차인 송인혜 씨의 '대항력'이 '없음'으로 명시되어 있습니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권 금액은 약 2,939,000,000원으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 신림동은 오피스텔, 아파트, 업무용 빌딩, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 복합 상권입니다.

일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 신림고등학교가 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

이 지역에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았으며, 학교 인접 등 비교적 정온한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서 지하철 2호선 신대방역이 근거리에 위치하고 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성도 양호한 편입니다.

단지 내에는 기본적인 생활 편의를 위한 승강기 및 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에는 다양한 근린생활시설과 학교가 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장과 등기사항전부증명서 상 면적에 차이가 있는 점은 주의가 필요합니다. 구체적으로 등기사항전부증명서 상 2층 면적은 233.09㎡이나, 집합건축물대장상 2층 면적은 277.504㎡로 상이하게 기재되어 있습니다. 이는 해당 층 전체 면적에 대한 차이로, 특정 호실의 면적에는 직접적인 영향이 없을 수 있으나 행정적 불일치 가능성이 있습니다.

'HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인'이라는 특이사항 및 특수물건정보가 기재되어 있으나, '임차인 현황'에서 '대항력: 없음'으로 명시되어 있고, '집합건물 등기부 요약' 상 해당 임차권(을3)이 '말소' 처리되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 이러한 상반된 정보 기재는 경매 절차의 투명성 또는 추후 법적 해석에 있어 혼란을 야기할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

신대방역 인근의 편리한 교통망과 상업지역의 입지는 안정적인 임차 수요 확보에 긍정적입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 등기된 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수할 법적 부담은 적습니다.

다만, 등기부등본과 건축물대장 간 면적 차이, 그리고 임차인 관련 정보의 일부 혼선 가능성은 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 지하철 2호선 신대방역과의 접근성이 우수하여 직장인 및 학생 등 꾸준한 임차 수요가 예상됩니다.

* 상업지역 입지: 일반상업지역으로 지정되어 있어 지역 개발 잠재력 및 상권 활성화 기대 효과가 있습니다.

* 권리관계 단순화: 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이어서 인수 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 17.30㎡ (약 5.23평)의 전용면적으로 1인 가구 임대 수요에 적합하며, 소액 투자로 접근 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석: '더위일관악파크뷰' 오피스텔의 현재 시세를 파악하기 위해 유사 면적(17.30㎡, 약 5.23평)의 최근 실거래가 및 호가 자료를 검토해야 합니다. 본 물건의 감정가는 240,000,000원이며, 권리분석 상 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 종합적인 시세 분석 결과, 현 시점을 기준으로 감정가 수준 또는 소폭 낮은 가격대에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 245,000,000원.

(전략적 입찰가는 약 230,000,000원으로 제안합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.