나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102571 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 신림선 및 2호선 신림역 북서측 인근에
위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 지하철 신림선 및 2호선 ""신림역"" 및 버스승강장이
소재하여 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 건물내에 구분 소유된 7층 701호로서,
(사용승인일 : 2021.1.28)

외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 등고 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 6미터 포장된 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도
:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물
대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을
기준하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

해당 물건은 서울특별시 관악구 신림동 1437-19에 위치한 태양오피스텔 7층 701호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 8층 규모로 2021년 1월 28일에 사용 승인되었습니다.

1.2. 면적 및 토지 정보

건물 전용 면적은 11.94㎡ (약 3.61평)이며, 토지 지분 면적은 6.01㎡ (약 1.82평)입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가는 202,000,000원입니다. 본 건은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.4. 건물 구조 및 사용승인일

건물은 철근콘크리트구조이며, 2021년 1월 28일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

본 물건은 지하철 2호선 및 신림선 신림역 북서측 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. 인근에 버스 승강장도 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 출입도 자유로운 편입니다.

2.2. 주변 환경

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 3류(폭 8m 미만) 도로와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 1월 27일 접수된 포천세무서장의 압류(갑5)입니다. 이후 주택임차권(을1)이 접수되었으나 말소되었으며, 강제경매(갑8)는 주택도시보증공사에 의해 2025년 4월 2일에 접수되었습니다. 등기부채권 총액은 229,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

주택임차인으로 주택도시보증공사(이수선)가 보증금 229,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자 및 확정일자는 2021년 7월 20일이며, 배당신고일자는 2023년 6월 30일입니다.

다만, 물건명세서상 임차인(주택도시보증공사)으로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 2026년 6월 19일자 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.3. 권리 분석 요약

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기상의 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

신림역 인근은 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 쇼핑 시설 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

주변에 서울남부초등학교(도보 0.1km), 동작고등학교(도보 0.8km) 등이 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험 (HUG 확약서 기반)

임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 임차인으로 인한 직접적인 인수 부담은 없습니다. 그러나 HUG 인수조건 변경에 대한 정확한 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 소형 면적의 환금성

전용면적 11.94㎡(약 3.61평)의 소형 면적은 환금성이 낮을 수 있습니다. 다만, 신축 오피스텔의 경우 1인 가구 수요층에게 인기가 있을 수 있습니다.

6.3. 지역 개발 및 규제

본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다. 과밀억제권역에 해당합니다.

6.4. 주변 환경 관련 우려

최근 신림동 지역에서 발생한 강력 범죄 사건들로 인해 지역 이미지에 대한 우려가 존재하며, 이는 향후 부동산 가치나 거래에 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 현재까지 검색된 정보상으로 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 유흥업소 밀집 지역 등)은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공)된 소형 오피스텔로, 신림역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 임차인 관련 인수 부담이 해소되었고, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 소형 면적의 환금성과 지역 범죄 이슈 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축(2021년) 오피스텔로 깔끔한 내부 상태 및 신축 프리미엄 기대.

* 신림역 초역세권 입지로 탁월한 교통 및 편의시설 접근성.

* 대항력 있는 임차인이 보증금반환청구권을 포기함에 따라 인수 부담 없음.

* 1인 가구 및 소형 주거 공간 수요층에게 적합.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 202,000,000원입니다. 최근 신림동 일대 유사 면적 및 연식의 오피스텔 시세를 고려할 때, 본건의 전용면적(11.94㎡)과 신축 연식(2021년)을 감안하면 ㎡당 가격이 다소 높게 형성될 수 있습니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 2015년식 29.56㎡ 다세대주택이 32,000만원에 거래된 바 있으며, 이를 기준으로 환산 시 11.94㎡당 약 129,273,000원 수준입니다.

그러나 본건은 2021년식 신축 건물이며, 역세권 오피스텔로서 더 높은 가격에 거래될 가능성이 있습니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가(202,000,000원)를 참고하되, 소형 면적의 환금성과 주변 범죄 이슈 등을 고려하여 175,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 185,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.