나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102403 [1] 서울특별시 동작구 사당동 419-152 씨에스하우스 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102403 [1] 서울특별시 동작구 사당동 419-152 씨에스하우스 3층303호 다세대주택 경매

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서울중앙지방법원 경매10계 2025타경102403 | 소재지: 서울특별시 동작구 사당동 419-152 씨에스하우스 3층303호 | 감정가: 395,000,000원 | 최저가: 252,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102403 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 419-152 씨에스하우스 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 395,000,000원

토지면적: 25.04㎡ (약 7.57평)

건물면적: 34.69㎡ (약 10.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 류OO

특이사항: 공부상 303호이나 현황 303-1, 303-2로 구분하여 사용 중임.

주의사항: 임대 관계 미상.

2. 물건 현황 및 감정평가 요약

본건은 서울특별시 동작구 사당동에 위치한 다세대주택으로, 남성중학교 북동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

교통 여건은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 2호선 및 4호선 역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건축 구조는 철근콘크리트 구조이며, 5층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

본 건물은 전체가 다세대주택으로 이용 중이며, 공부상에는 303호로 등록되어 있으나 실제로는 303-1호와 303-2호로 구분되어 사용되고 있습니다. 이는 추후 등기 및 이용 시 차이가 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

건물 내에는 급배수, 위생, 가스 설비 및 승강기 등이 설치되어 있습니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 입지조건

본건은 지하철 2호선과 4호선이 교차하는 역세권 인근에 위치하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도로망 접근성 또한 양호합니다. 남성중학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 기본적인 고려도 가능합니다.

4. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되는 물건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(박OO)이며, 채권자는 류OO입니다. 강제 경매 절차의 특성상, 매각으로 인해 기존 권리들은 소멸되는 것이 일반적이나, 구체적인 말소 기준 권리 및 인수될 수 있는 권리가 있는지에 대한 면밀한 권리 분석이 필수적입니다. (본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 하므로, 전문가의 상세 분석이 권장됩니다.)

5. 상권분석

사당동 지역은 주거 기능과 상업 기능이 공존하는 지역으로, 본건 소재지 주변으로도 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 특히 역세권이라는 지리적 이점 덕분에 유동인구가 꾸준하며, 지역 주민들을 대상으로 하는 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 생활정보

주변에 지하철역(2호선, 4호선)과 버스정류장이 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다. 또한, 각종 편의시설, 마트, 병원, 은행 등 생활에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있어 생활하기에 편리한 환경입니다. 남성중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 다세대 및 단독주택이 혼합된 전형적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

7. 잠재적 리스크

첫째, 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인이 있다면 보증금 반환 관련 문제도 발생 가능성이 있습니다.

둘째, 공부상 호수(303호)와 현황 사용(303-1, 303-2)의 차이가 있습니다. 이는 추후 양도, 증여, 상속 등 부동산 거래 시 서류상 불일치로 인한 번거로움이나 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

셋째, 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 용도지역 제한이 있어 신축이나 증축 시 건축 가능 높이에 대한 제약이 따릅니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 동작구 사당동의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 입지에 위치한 다세대주택입니다. 지하철 2, 4호선 역세권이라는 큰 장점을 가지고 있으며, 감정가 대비 시세 조사를 통해 가격 메리트를 파악하는 것이 중요합니다. 다만, 임대 관계 미상 및 공부와 현황의 차이와 같은 잠재적 리스크 요인들을 명확히 파악하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

9. 투자 포인트

역세권 입지를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

잘 갖춰진 생활 인프라와 교통 편의성은 지속적인 주거 수요를 확보하는 데 긍정적으로 작용합니다.

권리 분석 및 현황 조사를 통해 발생 가능한 리스크를 최소화하고, 공부와 현황의 차이를 해결한다면 경쟁력 있는 투자가 될 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계