나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102046 [1] 서울특별시 동작구 상도동 7-159 아침햇살2 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재‘강남초등학교’북측에 위치하며, 주위는 다세대주
택, 단독주택, 아파트 등이 소재한 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노들역(서울 지하철 9호선), 상도역(서울 지하철
7호선) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브구조 5층 내 제5층 제502호로,
(사용승인일 2015.10.30)

외벽 : 석재붙임 마감 등,

창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
상세내역은 후첨 '내부구조도' 참고.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교
육환경보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-02-21)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강
)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102046 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 7-159 아침햇살2 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 424,000,000원

토지면적: 33.06㎡ (약 10.00평)

토지지분: 33.058㎡ (약 10.00평)

건물면적: 40.95㎡ (약 12.39평)

건물지분: 40.95㎡ (약 12.39평)

건물 제시외면적: 27.96㎡ (약 8.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OO

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 서울특별시 동작구 상도1동에 위치하며, '강남초등학교' 북측에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 다양한 주거 시설이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노들역(서울 지하철 9호선)과 상도역(서울 지하철 7호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 생활편의시설

상도역 인근은 서울 도심으로의 접근성이 우수하며, 지역 내에는 다양한 편의시설과 상업시설이 존재합니다. 주변에 강남초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 02월 16일 접수된 주택도시보증공사의 2번 김용현 지분 가압류(을구 9번, 말소기준권리)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 2015-11-09 (박재욱)

* 소유권이전: 2016-05-27 (김용현 외 1명)

* 주택임차권: 2023-09-12 접수, 권리자 하승민, 권리금액 305,000,000원. 본 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 전입일자 2021-02-09, 확정일자 2021-01-14로 대항력이 있습니다.

* 기타 권리: 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 하승민

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-09

* 확정일자: 2021-01-14

* 배당신고일자: 2023-09-12

* 대항력: 있음

* 특이사항: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 명시)

3.4. 인수되는 권리

* 을구 4번 주택임차권 (하승민): 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수합니다.

4. 건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브구조

* 사용승인일: 2015.10.30

* 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 5층

* 전유부분 면적: 40.95㎡ (약 12.39평)

* 건물 제시외 면적: 27.96㎡ (약 8.46평) - 매각에 포함됩니다.

* 건축물 용도: 다세대주택 및 근린생활시설

5. 입지조건 및 상권분석

5.1. 입지조건

본 물건은 서울 강남초등학교 인근에 위치한 주거지역으로, 노들역과 상도역을 이용할 수 있는 교통 요지입니다. 주변으로 다양한 주거 및 상업 시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 상권분석

주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요가 기대됩니다. 또한, 도심 접근성이 우수하여 임대 수요 측면에서도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 강남초등학교 인접

* 교통: 노들역(9호선), 상도역(7호선) 인접, 다수 버스 노선

* 주변환경: 주거지역, 편의시설 접근 용이

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 305,000,000원, 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다.

* 위반건축물: 건축법규 위반 사항이 존재하여 추후 시정 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있으며, 재산권 행사 및 매각에 제약이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 별도의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에 포함되어 처리됩니다. (면적 27.96㎡)

8. 종합 의견

본 물건은 우수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제와 위반건축물 등 중대한 권리상 및 물리적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 305,000,000원은 상당한 부담으로 작용할 수 있으며, 보증금 전액 회수가 불가능할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 상당할 것으로 예상됩니다. 위반건축물 해소에도 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 본 물건은 철저한 권리 분석과 잠재적 리스크에 대한 충분한 검토 후 신중하게 접근해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 강남초등학교 인근 우수한 입지 및 교통 환경

* 상도역, 노들역 역세권으로 도심 접근성 우수

* 잠재적 리스크 해소 시 시세차익 또는 임대수익 기대 가능

10. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금(305,000,000원) 인수 위험과 위반건축물이라는 중대한 하자를 가지고 있습니다. 최근 인근 유사 면적 다세대주택의 매매가는 약 215,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 파악됩니다. [cite:JSON data analysis] 감정가(424,000,000원) 대비 시장가치가 현저히 낮고, 임차인 보증금이 시장가를 상회하는 상황이므로, 낙찰 후에도 상당한 추가 비용(인수 보증금, 위반건축물 시정 비용 등)이 발생할 수 있음을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 공격적인 투자를 원한다면 인수되는 임차인 보증금을 포함한 총 예상 취득가가 시장가 대비 메리트가 있도록 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세와 리스크 요인을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 180,000,000원 (1억 8천만 원)으로 제안합니다. 이 가격은 보증금 인수 리스크를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 낙찰가율은 경매 진행 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

11. 주변 시설 정보

별도 검색 결과, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설이나 부정적인 시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 학교, 공원, 편의시설이 위치하여 생활 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.