나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102046 [1] 서울특별시 동작구 상도동 7-159 아침햇살2 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102046 [1] 서울특별시 동작구 상도동 7-159 아침햇살2 5층502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102046
• 주소: 서울특별시 동작구 매봉로4가길 5 아침햇살2, 5층502호
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매11계 2025타경102046 | 소재지: 서울특별시 동작구 매봉로4가길 5 아침햇살2, 5층502호 | 감정가: 424,000,000원 | 최저가: 138,936,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102046 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 7-159 아침햇살2 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 424,000,000원

토지면적: 33.06㎡ (약 10.00 평)

토지지분: 33.058㎡ (약 10.00 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00 평)

건물면적: 40.95㎡ (약 12.39 평)

건물지분: 40.95㎡ (약 12.39 평)

건물 제시외면적: 27.96㎡ (약 8.46 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 하OO

주의사항: 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도1동에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거지역입니다. '강남초등학교' 북측에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 지하철 9호선 노들역과 7호선 상도역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 가까이 있어 서울 시내 각지로의 이동이 수월합니다. 남서측으로는 폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매 사건으로, 채권자는 하OO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 절차 상 별도의 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '제시외 건물 포함' 매각 조건이므로, 공부상 표기되지 않은 실제 점유 면적 및 건축물 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 임대차 관계는 미상으로 조사되었으므로, 낙찰 후 임차인 현황 및 명도 절차에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 상도동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지가 함께 형성되어 있습니다. 주변에 강남초등학교가 위치해 있어 학군 수요가 뒷받침되며, 노들역과 상도역을 이용하는 유동인구 또한 일정 부분 존재합니다. 소규모 상가 및 편의시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 주거 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 생활형 상권이 발달해 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 2015년 10월 30일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택 5층에 위치한 전용면적 40.95㎡(약 12.39평)의 주택입니다. 내부에는 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 구비되어 있어 생활의 편리성을 더합니다. 인근에 강남초등학교가 있어 자녀들의 통학이 편리하며, 지하철 9호선 노들역과 7호선 상도역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 토지는 제2종 일반주거지역으로 7층 이하 건축이 제한되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 그리고 한강 폐기물매립시설 설치 제한 지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 한강 폐기물매립시설 설치 제한 지역은 환경 관련 규제가 강화될 수 있는 요소로 작용할 수 있습니다. 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 제시외 건물 포함 매각 조건으로, 이에 대한 현황 파악 및 법적 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 동작구 상도동에 위치한 본 다세대주택은 역세권의 편리한 교통 환경과 주거 밀집 지역의 안정적인 입지를 갖추고 있습니다. 2015년 준공된 비교적 신축 건물로 내부 시설 및 구조가 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가는 4억 2천 4백만원으로, 주변 시세 및 향후 발전 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 토지 이용계획상의 다양한 제한 사항과 임대차 미확인 등은 잠재적 리스크 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 우수한 교통망

지하철 9호선 노들역과 7호선 상도역을 도보로 이용 가능하여 서울 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

1.8. 2. 교육 환경

강남초등학교가 인근에 위치하여 어린 자녀가 있는 가정에 매력적인 입지입니다.

1.8. 3. 생활 편의

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 향후 지역 발전 가능성도 존재합니다.

1.8. 4. 제시외 건물 활용 가능성

제시외 건물 포함 매각 조건으로, 이를 현황에 맞게 합법적으로 활용하거나 정리하는 과정에서 추가적인 가치 창출의 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 5. 합리적인 감정가

경매 감정가를 기준으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 정보

서울특별시 동작구 상도동 7-159번지 일대는 주거 지역으로, 주로 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 밀집해 있으며, 강남초등학교가 위치하여 학군이 형성되어 있습니다. (1.2. 입지조건, 1.5. 생활정보 참고)

주변 지역에 대한 검색 결과, 일반적으로 알려진 대규모 산업 시설, 유해 화학물질 취급 시설, 대규모 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. (google search: "서울특별시 동작구 상도동 7-159 주변 시설")

다만, '한강 폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어, 해당 지역 내에서의 폐기물 매립 시설 설치는 제한됩니다. 이는 직접적인 혐오시설의 존재가 아닌, 환경 보호를 위한 규제 사항입니다. (1.6. 잠재적 리스크 참고)

전반적으로는 도심 속 주거 단지의 특징을 보이며, 혐오시설로 인한 직접적인 부정적 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

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