나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102366 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1567-6 위드비엠 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 '신림고등학교' 북서측 인근에 소재하며,
주위는 주로 다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 소재하는 등 제반 교통여건은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 6층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인 : 2019.04.04.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : -
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이
필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102366 (1)

* 물건소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1567-6 위드비엠 4층401호

* 건물명: 위드 비엠

* 건물용도: 다세대주택

* 감정평가액: 320,000,000원

* 토지면적: 18.40㎡ (약 5.56평)

* 건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축년도: 2019년 04월 04일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, '신림고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주로 다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 2호선 구디역이 약 200m 이내에 위치하여 서울 주요 지역으로의 이동이 용이한 것으로 보입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물 서측으로 노폭 약 20미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

2.5. 주변 환경

주변은 주로 다세대주택과 근린생활시설로 구성되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 신림고등학교, 미림여자고등학교, 미림마이스터고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 거래 플랫폼에서는 스웨디시 마사지 업소 등 유흥업소가 다수 검색되는 것으로 파악되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 11월 03일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 임차인: 이영훈

* 대항력: 있음

* 보증금: 300,000,000원

* 전입일자: 2019년 08월 02일

* 확정일자: 2019년 07월 01일

* 인수 금액: 300,000,000원 (배당받지 못한 보증금 잔액)

집합건물 등기부요약 상 을구 3번 주택임차권(이영훈, 보증금 300,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

3.3. 총 인수 보증금

300,000,000원 (이영훈 임차인 보증금)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 서울특별시 관악구 신림동의 제2종일반주거지역에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 전형적인 도심 주거지역입니다.

4.2. 주변 이용 현황

본 건은 다세대주택으로 이용 중에 있으며, 주변 역시 유사한 형태의 주거용 건물들이 밀집해 있습니다. 신림역 상권을 근거리에서 누릴 수 있으며, 다양한 편의시설이 발달한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 위치한 전유부 401호입니다. 2019년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내부는 파악되지 않았으나 일반적인 다세대주택의 내부 구조를 가질 것으로 보입니다.

5.2. 설비 내역

통상적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 신림고등학교가 위치하며, 신림역 상권 발달로 인한 다양한 상업시설, 금융기관, 의료시설 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 3억원에 달하는 대항력 있는 임차인 이영훈 씨의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 입찰가 외에 추가로 부담해야 하는 비용이므로 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로 파악되며, 이는 해당 물건 외에 다른 담보물건이 경매에 함께 포함되었거나, 채권액이 상당할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 건축된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 서울 관악구 신림동이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 신림고등학교와 인접하여 주거 환경이 안정적입니다. 그러나 가장 큰 부담 요인은 3억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수입니다. 낙찰 시 해당 보증금을 추가로 부담해야 하므로, 총 취득 비용을 고려한 신중한 투자 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년식)로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 서울 관악구 신림동이라는 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 유사 면적의 신축 다세대주택이 감정가와 유사한 수준(3.2억원)으로 최근 거래되었습니다 [JSON 데이터 분석].

9. 예상 입찰가

감정가 320,000,000원 대비 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 300,000,000원으로 상당히 높습니다. 따라서 실질적인 총 취득 비용은 입찰가 + 300,000,000원이 됩니다.

최근 거래 사례를 보면, 본 건과 유사한 면적(29.56㎡)의 2015년식 다세대주택(드림하우스)이 2026년 7월 6일 320,000,000원에 거래되었습니다 [JSON 데이터 분석]. 이는 본 건의 감정가가 시세와 부합함을 보여줍니다.

이러한 점을 고려할 때, 본 건의 총 취득 비용을 시장 가치인 약 3.2억원 수준으로 맞추기 위해서는 입찰가를 보수적으로 책정해야 합니다.

* 총 취득 비용 목표: 약 320,000,000원

* 인수 보증금: 300,000,000원

* 적정 입찰가: 320,000,000원 - 300,000,000원 = 20,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 20,000,000원 수준에서 시작하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 매우 낮은 금액으로, 실제 경매 경쟁 상황, 물건의 상세 상태, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 인수 보증금 3억원은 실제 매수인이 부담해야 하는 금액이므로, 총 자금 계획 시 이를 반드시 포함해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.