나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102383 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 655 강남푸르지오시티2차 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 ""풍문고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 원거리에 지하철역'수서역'이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층건 내 3층 307호로서,
(사용승인일 : 2014.08.29.)

외 벽 : 복합판넬 붙임 및 석재 붙임 등 마감.
내 벽 : 타일 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조).

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설, 승강기설비 갖추었으며, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약35미터, 남동측으로 약15미터 포장도로와 각각 접하며, 북동측으로 약6미터 보도블럭 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 : 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구) , 도로(접합) ,
공공주택지구<공공주택 특별법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> ,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조).

기 타: 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102383 (1)

* 소재지: 서울특별시 강남구 자곡동 655 강남푸르지오시티 2차 3층 307호 (도로명: 서울특별시 강남구 자곡로 192)

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 10층 건물 내 3층 307호

* 사용승인일: 2014.08.29.

* 감정가: 147,000,000원

* 토지 면적: 5.20㎡ (약 1.57평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 22.44㎡ (약 6.79평) (전용면적)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각

* 주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강남구 자곡동 소재 '풍문고등학교' 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 주위 여건은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함. 지하철역 '수서역'은 원거리에 위치하여 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됨. KTX 수서역과의 접근성이 언급되기도 함.

* 토지: 2필 일단의 토지로, 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지임. 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중.

* 도로: 본건 북서측 약 35미터, 남동측 약 15미터 포장도로와 접하며, 북동측으로 약 6미터 보도블럭 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로, 공공주택지구, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 비행안전제5구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (접수일자: 2021-11-29, 권리자: 정병우, 금액: 44,000,000원)

* 경매개시결정: 갑4 강제경매 (접수일자: 2025-03-18, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 163,135,975원)

* 말소 대상 권리:

* 을4 주택임차권 (등기부상 권리자: 정기원, 권리금액: 155,000,000원, 말소 대상)

* 을3 근저당권 (말소기준권리, 말소 대상)

* 갑4 강제경매 (말소 대상)

* 인수 대상 권리:

* 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으나, 구체적인 내용(권리 관계, 존속 기간, 대가 등)은 파악되지 않아 인수 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있음. '강남 푸르지오시티 2차' 관련 검색에서 지상권에 대한 정보는 명확히 확인되지 않음.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(정기원) (등기부상 을4 주택임차권)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-22

* 확정일자: 2021-09-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 재매각 사유와 관련되어 있으며, '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 2026.01.09.자 확약서가 제출됨.

* 임차인 마스킹: 정기원 -> 정

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 199,000,000원 (근저당권 44,000,000원 + 임차권 155,000,000원)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 비교 (2026년 3월~5월 거래 기준, 전용면적 22.44㎡):

* 2026년 3월 25일 거래: 128,000,000원 (2층)

* 2026년 5월 29일 거래: 150,000,000원 (7층)

* 감정가(147,000,000원)는 최근 거래 사례와 유사한 수준임.

* 본건은 3층에 위치하며, 2층 거래가(128,000,000원)와 7층 거래가(150,000,000원) 사이의 가격대로 추정됨. 층별 시세 차이를 고려할 때 시장 가격대는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 판단됨.

* 강남구 자곡동의 오피스텔 및 상업시설 복합 지역으로, 배후 수요가 있는 편임. '강남 푸르지오시티 2차'는 2014년 준공된 건물로, 비교적 신축에 해당함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 풍문고등학교와 인접함. 건물 1층에는 카페, 편의점, 식당 등 편의시설이 입점해 있음.

* 교통: 인근 버스정류장 및 원거리 수서역 이용 가능.

* 편의시설: 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않음. 다만, 과거 강남구 세곡동 지역에 음식물처리시설 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련은 없음.

* 건축물 정보: 2014년 8월 29일 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 구조. 기본적인 난방, 위생, 급배수, 승강기 및 주차 설비를 갖추고 있음. 내부에는 붙박이장, 인덕션, 드럼세탁기, 천장 에어컨, 비데 등이 구비되어 있어 풀옵션 오피스텔임.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 및 HUG 인수조건 변경: 이전 매각 과정이나 HUG 관련 특별 조건으로 인해 재매각이 진행되는 것으로, 인수 시 예상치 못한 절차상 또는 조건상의 복잡성이 있을 수 있음.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 높은 보증금이 요구됨.

* 미확정된 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있음. 해당 지상권의 구체적인 내용(기간, 비용, 영향 등)이 불분명하여 인수 시 상당한 금전적 부담 또는 재산권 행사 제약이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요소임.

* 토지이용계획상 제한: 대공방어협조구역, 비행안전제5구역, 토지거래계약허가구역 등의 제한사항은 향후 토지 이용 및 건축에 영향을 줄 수 있음.

* 건물 내부 하자: 일부 후기에 벽간 소음 문제가 언급되기도 함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강남구 자곡동에 위치하여 입지적 장점이 있으나, 재매각 진행, 높은 보증금 요구, 특히 인수되는 지상권으로 인한 불확실성 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있음.

* 임차인(HUG)은 대항력이 없으며 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출하여 임차인 관련 문제는 법률적으로 해결된 것으로 보임.

* 감정가 및 최근 시세는 합리적인 수준으로 판단되나, 인수되는 지상권의 가치를 정확히 파악하기 전까지는 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 강남구의 입지적 가치: 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합한 오피스텔.

* 재매각 사유 및 HUG 관련 조건의 해소 여부 확인: 이를 통해 잠재적 이점을 확보할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가(128,000,000원 ~ 150,000,000원) 및 감정가(147,000,000원)를 고려할 때, 시장 가격대는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 판단됨.

* 하지만, 본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하며, 그 가치 및 영향이 불확실하므로, 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

* 또한, 특별매각조건으로 인한 20% 보증금 요구도 입찰 결정에 영향을 미칠 수 있음.

* 상기 리스크 요소를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서, 지상권의 정확한 가치 평가 결과를 반영하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됨. (보수적으로 접근 시 감정가 이하 또는 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.