나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102672 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1607-3 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102672 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1607-3 1층102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102672
• 주소: 서울특별시 관악구 봉천동 1607-3 1층102호
• 감정가: 375,000,000원
• 최저가: 300,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매10계 2025타경102672 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1607-3 1층102호 | 감정가: 375,000,000원 | 최저가: 300,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102672 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1607-3 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 375,000,000원

토지면적: 33.95㎡ (약 10.27평)

건물면적: 58.83㎡ (약 17.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 서울중앙지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 3억 7,500만원입니다.

2. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울청룡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 교통상황

차량의 진출입은 일부 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 비교적 원거리에 지하철 2호선 "서울대입구역"이 위치하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됩니다.

4. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브 4층 건물 내 제1층 제102호로, 1991년 10월 25일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 적벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 이루어져 있습니다.

5. 이용상태

본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

6. 설비내역

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비와 도시가스를 이용한 개별 난방 시설이 설치되어 있습니다.

7. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 완경사 지대의 사다리형으로, 다세대주택(9세대)의 건부지로 이용 중에 있습니다.

8. 인접 도로상태

본건 토지는 북측으로 노폭 약 5~5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

9. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

10. 공부와의 차이

등기부등본상의 내용과 실제 현황 간에 별다른 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

11. 기타 참고사항

건물 현황도면 부재, 소유자 및 이해관계인 확인 어려움으로 인해 외부 관찰, 주변 탐문, 인근 호수 내부 확인 등을 통해 내부 구조도를 개략적으로 작성하였습니다. 실제와 다소 차이가 있을 수 있으니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다. 임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다.

12. 입지조건

본 물건이 위치한 서울 관악구 봉천동은 서울대학교를 배후로 한 풍부한 유동인구와 함께 지속적인 개발 호재가 있는 지역입니다. 특히 서울대입구역 일대는 '샤로수길'로 대표되는 젊고 트렌디한 상권이 형성되어 있으며, 다양한 맛집, 카페, 문화시설이 밀집해 있어 지역 상권의 활력이 높습니다. 또한, 2종 일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으나, 최근 관련 규제가 완화되어 향후 건축물 높이 제한이 완화될 가능성도 있습니다.

13. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 일반적으로 강제경매의 경우, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받게 됩니다. 그러나 경매 물건의 권리관계는 말소기준권리(근저당, 압류, 가압류 등)를 기준으로 선순위 권리는 인수될 수 있고, 후순위 권리는 소멸되는 것이 원칙입니다. 본 건의 경우, 채권자가 주OOOOOOO으로 명확한 채권 관계를 가지고 있어 일반적인 권리 승계 문제는 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 유치권, 법정지상권 등 등기부등본에 나타나지 않는 권리가 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 법원 매각물건명세서를 면밀히 검토하여 잠재적 위험 요소를 반드시 확인해야 합니다.

14. 상권분석

서울대입구역 일대는 서울 남부의 주요 상권 중 하나로, 지하철 2호선이라는 강력한 교통망을 기반으로 활성화되어 있습니다. 3번 출구 쪽은 쇼핑몰, 먹자골목 등이 발달해 있으며, 7번 출구 쪽은 의류 및 판매 상권이 형성되어 있습니다. 최근에는 '샤로수길'을 중심으로 젊은층에게 인기가 높은 카페, 맛집, 술집 등이 밀집해 있어 개성 있는 상권으로 발전하고 있습니다. 이는 임대 수익률 상승 및 공실률 하락으로 이어져 투자 가치를 높일 수 있는 요인이 됩니다.

15. 생활정보

본 물건은 서울청룡초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 또한, 서울대입구역 주변으로 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)과 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활하기 편리합니다. 관악구는 전반적으로 교육열이 아주 높은 편은 아니지만, 최근 신축 아파트 단지 위주로 조성된 지역의 학교들이 좋은 평가를 받고 있으며, 강감찬체육센터, 관악더행복마루 등 다양한 문화·복지·여가 시설도 확충되고 있어 생활 만족도를 높이고 있습니다.

16. 잠재적 리스크

- 내부 구조 확인의 한계: 감정평가서상 내부 구조도 작성이 외부 관찰 및 탐문에 의존하였기에 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 이는 입주 후 예상치 못한 내부 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

- 임대 관계 미상: 현재 점유자의 임대차 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

- "혐오시설" 존재 여부: 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 주변에 뚜렷한 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 주변 환경은 시간이 지남에 따라 변화할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

- 2종 일반주거지역(7층 이하) 규제: 해당 지역은 7층 이하로 건축이 제한되어 있으나, 이는 향후 규제 완화 가능성을 가지고 있습니다.

17. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 역세권(서울대입구역) 인근에 위치한 다세대주택으로, 활발한 상권과 함께 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 강제경매 물건으로 권리 관계가 비교적 명확할 것으로 예상되나, 내부 구조 파악의 한계와 임대 관계 불분명 등 몇 가지 확인이 필요한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 현장 답사를 통해 꼼꼼히 점검한다면, 잠재력 있는 투자처가 될 수 있습니다.

18. 투자 포인트

- 더블 역세권(2호선 서울대입구역, 추후 서부선 개통 시) 및 발달된 상권 접근성: 풍부한 임대 수요 및 상업 활동 기반.

- 서울대 인근 지역으로 꾸준한 수요 기대: 안정적인 임대 수익 가능성.

- 2종 일반주거지역(7층 이하)의 향후 용도지역 상향 및 높이 제한 완화 가능성: 건축 규제 완화 시 사업성 향상 기대.

- 비교적 명확한 권리관계(강제경매): 낙찰 후 권리 승계 부담 적음.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계