나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9413 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제2층 제204호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9413 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제2층 제204호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9413 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제2층 제204호 | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 274,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지원 2025타경9413 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9413 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제2층 제204호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 274,000,000원

토지면적: 20.38㎡ (약 6.16평)

토지 지분율: 2038.0000000000002%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

건물 지분율: 2982%

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 양지수의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 조건이 명시되어 있습니다.

1.2. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동 주민센터" 북서측 인근에 위치한 프레스티지원 제2층 제204호입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 교통상황

본 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

1.4. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 6층 건물 내 제2층에 위치한 제204호입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

1.5. 설비내역

건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지 이용현황 및 용도지역

본건과 관련된 토지(화곡동 814-19, 814-42)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한사항이 존재합니다. 이 중 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역)은 항공기 운항 및 주변 지역 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 인접 도로상태

토지는 남측 및 동측으로 세로변에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

1.8. 공부와의 차이

건축물대장 등 공부와 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

1.9. 기타 참고사항

임대 관례 및 기타 특이사항은 보고서상 명시된 바가 없습니다.

2. 입지조건

서울특별시 강서구 화곡동은 서울 서남권의 주요 주거지역 중 하나로, 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 인근에 공항대로, 올림픽대로 등 주요 도로망이 있어 강남 및 도심 접근성이 비교적 용이합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 공항과 인접한 지역 특성상 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있으며, 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건물 제한이 적용되는 점은 향후 건물 증축이나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자는 김OO, 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 양지수와 관련된 주의사항입니다. 임차인의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하고 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임대차보증금 관련 부담이 없다는 것을 의미하지만, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. 그 외 인수할 권리관계는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거지역에 위치하고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 식당 등) 이용이 편리합니다. 대규모 상업시설이나 업무지구는 아니지만, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권은 잘 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

주거지대로서 생활 편의성은 양호한 편입니다. 화곡4동 주민센터가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 소매점, 음식점 등이 분포하여 일상생활에 필요한 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내로의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 주의사항에 명시된 임차인의 임대차보증금 반환 문제입니다. 매각 조건에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없으나, 관련 조건의 정확한 이행 및 등기 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 공항과 인접한 지역 특성상 항공기 소음이 생활에 영향을 줄 수 있습니다. 토지이용계획상 공항 관련 보호 구역 및 제한 사항들이 다수 존재하므로, 향후 건축 행위나 재개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 감정가 대비 면적과 위치를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 복잡한 권리 관계 및 매각 조건, 그리고 공항 인근이라는 입지적 특성으로 인한 소음 및 개발 제한 사항 등은 매수 시 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 양호한 주거 입지: 서울 강서구의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

- 편리한 교통: 인근 버스정류장 및 도로망을 통한 시내 접근성이 우수합니다.

- 권리관계 명확화 가능성: 주의사항을 통해 임차인 관련 인수 부담이 없도록 조건이 명시되어 있어, 조건 이행 시 권리관계가 비교적 명확해집니다.

- 감정가 대비 합리적 가격 가능성: 경매 특성상 시장가보다 낮은 가격에 낙찰될 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

- 소음 및 개발 제한 사항 인지: 투자 시 공항 소음 및 용도지역 등 개발 제한 사항을 충분히 인지하고 고려해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계