나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102337 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102337 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매10계 2025타경102337 | 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 4층401호 | 감정가: 298,000,000원 | 최저가: 152,576,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102337 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102337 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 298,000,000원

토지면적: 20.78㎡ (약 6.29평)

토지 지분율: 2077.9

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.77㎡ (약 8.10평)

건물 지분율: 2677

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, 주변에는 서울 남강고등학교가 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주거 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있습니다. 차량으로의 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지 형상은 사다리꼴 형태로 등고평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로 소로각지에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 김OO에 대해 주OOOOOOO가 채권자입니다. 현재까지 파악된 공부상 권리관계와 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 인수되는 임차인이 있는지, 있다면 보증금 반환 의무는 없는지 등에 대한 세밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

소재지가 신림동으로, 주변에 주택 및 학교가 밀집해 있어 배후 주거 수요가 존재합니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대중교통 접근성이 양호하여 외부에서의 접근성도 나쁘지 않은 편입니다. 다만, 해당 물건의 직접적인 상업 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 서울 남강고등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재합니다. 건물에는 위생 및 급배수 시설, 소화전, 화재경보기, 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 주차장 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 - 동작교육청 확인 필요), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 해당하여 해당 법률에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역에 대한 구체적인 사항은 동작교육청을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 거주자가 있거나 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상의 다양한 제한 구역(가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)은 향후 건물 이용이나 재건축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있으므로 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동이라는 입지적 이점과 함께 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다세대주택으로, 비교적 소형 면적을 가지고 있어 투자 또는 실거주 목적으로 접근이 가능합니다. 그러나 임대차 관계 미확인 및 토지이용계획 상의 각종 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이러한 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

뛰어난 교통망과 생활 인프라를 갖춘 서울 관악구에 위치한 점은 긍정적입니다. 주변 학군과 주거지 배후 수요를 고려할 때, 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다. 임대차 관계 명확화 및 관련 법규 검토를 통해 잠재적 리스크를 해소한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 매입하여 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 노려볼 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계