나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102337 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지녕 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울 남강고등학교"" 북측 인근에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등인 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통여건 무난시됨

건물의 구조

외벽 : 화강암 석판 돌붙임 등으로 마감
내벽 : 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

공동주택 다세대주택으로 이용됨
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전, 화재경보기, 도시가스개별난방, 엘리베이터, 주차장 등 섧비

토지의 형상 및 이용상태

사다리꼴 형태로 등고평탄하며 다세대주택 건부지올 이용됨

인접 도로상태등

남서측으로 소로각지에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 청운아트빌 4층 401호입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-399 청운아트빌 4층 401호

건물 명칭: 청운아트빌

건축 연도: 2020년 12월 (준공)

구조: 철근콘크리트구조 (외벽: 화강암 석판 돌붙임, 내벽: 벽지, 창호: 샤시)

용도: 공동주택 (다세대주택)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 20.78㎡ (약 6.28평)

토지 지분: 20.779㎡ (약 6.28평)

건물 면적: 26.77㎡ (약 8.09평)

건물 지분: 26.77㎡ (약 8.09평)

1.4. 매각 정보

감정가: 298,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

사건 번호: 서울중앙지방법원 2025타경102337 (1)

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울 남강고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 (2020.12.10): 김한수 외 2명

공유자 지분 이전 (2021.06.04): 김택현 (매매)

주택 임차권 (2023.06.27): 강혜진 (금 239,000,000원, 말소) - 전입 2021.06.07, 확정 2021.04.26

압류 (2023.01.27): 포천세무서장 (말소기준권리)

압류 (2024.04.25): 의정부세무서장 (말소)

강제경매 (2025.03.12): 주택도시보증공사 (금 272,872,520원, 말소)

3.2. 임차인 분석 및 인수 조건

본 건에는 두 명의 임차인 정보가 확인됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 강혜진)

보증금: 239,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-06-07, 확정일자: 2021-04-26, 배당신고일자: 2023-06-27

이 임차인의 경우, 임차권 등기가 말소된 상태이며, 물건명세서상 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 ‘우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 2026.06.19.자 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주진환

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-01-21

이 임차인은 말소기준권리(2023.01.27)보다 늦게 전입하였으므로 대항력이 없습니다.

3.3. 권리 관계 요약

매각으로 인하여 전부 소멸되는 권리로 보입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적의 다세대 주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일, 서울 관악구 신림동 92-200번지 제일빌라(30.92㎡, 1층)가 18,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 598만원/㎡ 또는 약 1,980만원/평 수준입니다.

* 2026년 7월 6일, 서울 관악구 신림동 561-1번지 드림하우스(29.56㎡, 6층)가 32,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 1,082만원/㎡ 또는 약 3,580만원/평 수준입니다. (참고: 32,000만원/29.56㎡ = 1082만원/㎡. 1082만원/㎡ * 3.30579 ㎡/평 ≈ 3,580만원/평)

4.2. 현 시세 추정

본 건의 전용면적은 26.77㎡ (약 8.09평)입니다. 최근 유사 면적의 거래 사례 중 드림하우스(29.56㎡, 32,000만원)의 가격 형성 추세(약 3,580만원/평)를 고려할 때, 본 건의 시세는 감정가 298,000,000원 수준과 유사하거나 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다. (26.77㎡ * 3,580만원/평 ≈ 28,890만원)

감정평가액 298,000,000원은 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활 편의 정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 서울 남강고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 따라서 기본적인 생활 편의시설 이용은 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

인근에 서울 남강고등학교, 서울 정민보건고등학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 권리상 리스크

임차인 관련 사항은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 권리가 없는 것으로 정리되었습니다. 또한, 다른 임차인인 주진환은 대항력이 없습니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

6.2. 명도 관련 리스크

현재 거주 중인 임차인이나 점유자가 있는지 여부에 따라 명도 기간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 현황상 특이사항은 없습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 비교적 명확하게 정리되었으며, 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 감정가 수준도 주변 시세와 부합하며, 교통 및 생활 환경도 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 보증금이 없는 안전한 권리 분석

* 감정가 수준의 합리적인 시세 형성

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 양호한 교통 여건

9. 예상 입찰가 산정

권리상 인수 부담이 없고, 최근 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되므로, 감정가 298,000,000원의 90%~95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 268,200,000원 ~ 283,100,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.