나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102122 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘신림체육센터’서측 인근에 소재하는 더위일관악파크뷰 제10층 제1007호(오피스텔)로서, 주위환경은 오피스텔, 상업시설, 숙박시설 등이 소재하는 상업지대이며 후면에 다세대, 연립주택, 단독주택 등 주거시설과 각급학교가 소재하는 환경임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 신대방역(2호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 내 10층 1007호로서
(사용승인일: 2021.12.13)
외벽: 인조석돌붙임 등
내벽: -.
창호: 시스템창호 임.

이용상태

본건은 오피스텔(복층)로 이용중임.
(후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지(1,2)는 일단지로 장방형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 서측으로 왕복 6차선의 포장도로에, 동측으로 노폭 약 2~3m의 포장도로(차량접근 불가)에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023 -315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023 -315호(2023.07.27.))), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102122 (1)

3. 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1007호

4. 용도: 오피스텔 (업무시설)

5. 감정가: 239,000,000원

6. 토지 면적: 4.09㎡ (약 1.23평)

7. 건물 면적: 17.30㎡ (약 5.23평) (전용면적 기준)

8. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

9. 경매 구분: 부동산 강제경매

10. 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

11. 건물 사용승인일: 2021년 12월 13일

12. 총 층수: 14층 (해당 호실은 10층)

2. 입지조건

3. 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘신림체육센터’ 서측 인근에 위치하고 있습니다.

4. 주위 환경은 오피스텔, 상업시설, 숙박시설 등이 밀집한 상업지대이며, 후면에는 다세대, 연립주택, 단독주택 등 주거시설과 각급 학교가 소재하는 복합적인 지역입니다.

5. 교통은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 도보 가능한 거리에 신대방역(2호선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 건물은 서측으로 왕복 6차선, 동측으로 노폭 약 2~3m의 도로에 접해 있습니다.

7. 토지 이용 계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

4. 본건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2025년 2월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정입니다.

5. 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 신탁 말소 등기 등이 확인됩니다.

6. 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 을구 3번: 장래훈의 주택임차권 (보증금 245,000,000원, 전입 2022.05.16, 확정 2022.04.05).

7. 그러나 물건명세서 참고사항에 따르면, 해당 임차인은 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

8. 이는 본 경매로 인해 임차인의 대항력이 소멸되며, 매수인이 임차인의 보증금(245,000,000원)을 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

9. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

10. 본건이 위치한 신림동 일대는 오피스텔, 주상복합, 상업시설이 밀집된 지역으로, 젊은층 유동인구가 많은 지역입니다.

11. 인근에 신림체육센터가 있으며, 다양한 편의시설 및 식당가, 금융기관 등이 위치하여 상권 활성화가 이루어져 있습니다.

12. 주변에 다세대, 연립주택 등 주거시설과 학교가 있어 배후 수요도 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

13. 교통: 신대방역(2호선) 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

14. 편의시설: 대형마트, 백화점 등 대규모 쇼핑 시설은 다소 거리가 있으나, 주변 상업시설 내 다양한 상점, 식당, 병원, 은행 등을 이용하는 데 불편함이 없습니다.

15. 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있습니다.

16. 공공시설: 신림체육센터 등이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

17. 임차인 현황: 임대관계 미상으로 표기되어 있으나, 등기부 및 물건명세서 상 임차인 장래훈의 보증금 245,000,000원에 대한 대항력이 포기되었으므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 포기 확약서의 효력 및 관련 절차 진행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

18. 건물 상태: 2021년 12월에 사용승인된 신축 건물로, 물리적인 노후도는 낮으나, 소유권 변동 및 임대차 관계에 대한 복잡성으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

19. 소형 면적: 전용면적 17.30㎡의 매우 작은 면적으로, 1인 가구 또는 단기 임대에 적합하나, 넓은 공간을 필요로 하는 수요층에는 제한적일 수 있습니다.

20. (검색 결과 없음) 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

21. 본 물건은 2021년 12월에 준공된 신축 오피스텔로서, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

22. 가장 중요한 권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 포기되어 매수인이 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 이는 명도 및 자금 부담 측면에서 유리하게 작용할 것입니다.

23. 소형 면적이므로 1인 가구 대상 임대 수익형 부동산으로 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

24. 신축 건물: 비교적 최근에 지어진 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

25. 역세권 입지: 신대방역(2호선)이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 역세권 오피스텔은 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

26. 권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기로 인해 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

27. 소형 면적의 활용성: 1인 가구 및 소형 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔의 수요는 꾸준합니다.

9. 예상 입찰가

28. 본 건의 감정가는 239,000,000원입니다.

29. 현 시세 및 주변 오피스텔 거래 사례를 분석한 결과, 해당 면적과 신축 연식을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 소폭 상회할 가능성이 있습니다.

30. 임차인의 보증금 245,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는다는 점을 고려하여, 실제 낙찰가는 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

31. 현 시세 기준, 예상 입찰가는 230,000,000원에서 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

32. (참고: 위 예상 입찰가는 현재 파악된 정보와 일반적인 시장 동향을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사와 최신 시세 변동 추이를 반드시 확인하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.