나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102622 [1] 서울특별시 관악구 신림동 486-1 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울남부초등학교"" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 방면으로 노폭 약 8미터 내외 및 북서측 방면으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물로서,
외벽:외장 석재 붙임 등 마감
내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등
창호:샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

1층:주차장 및 계단실 등
2~5층:다중주택 등
옥탑1층:계단실 등

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건은 공부상 2층 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 3개호로 구분되어 주택 등으로 이용중인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 확인하지 못하여 현장조사시 목측, 건축물현황도 등에 의거하여 작성 한바, 일부 현황과 상이 할 수 있으니 경매 진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102622 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 486-1

* 용도: 다중주택

* 감정가: 2,184,013,800원

* 토지면적: 130.60㎡ (약 39.5평)

* 건물면적: 307.18㎡ (약 93.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 강OOO (주 채권자로 강구수산업협동조합 확인됨)

* 건축년도: 2021년 (준공/사용승인일: 2023.11.10)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울남부초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 본 건 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 토지형태 및 이용상태: 본 건 토지는 인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북동측 방면으로 노폭 약 8미터 내외 및 북서측 방면으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 및 건물 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리는 2022년 1월 27일 접수된 강구수산업협동조합의 근저당입니다.

* 등기부채권 총액(토지/건물)은 1,701,200,000원 (강구수산업협동조합 1,512,000,000원 + 곽길순 150,000,000원)입니다.

* 본 경매는 채권자 강구수산업협동조합의 신청에 따른 임의경매(2025년 4월 8일 접수, 채권액 1,301,484,357원)로 진행됩니다.

* 임차인 현황:

* 보고된 모든 임차인은 대항력이 없으며, 배당요구 종기일(2025년 6월 30일)에 맞춰 배당신고가 완료되었습니다.

* 따라서, 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 우선 배당받을 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상세 임차인 정보:

* 김 : 보증금 110,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2024-01-23, 확정 2024-01-17, 배당신고 2025-06-30.

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-12-22, 확정 2023-12-22, 배당신고 2025-04-22.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2023-12-21, 확정 2023-12-21, 배당신고 2025-04-29.

* 김 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-29, 확정 2023-12-15, 배당신고 2025-04-29.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-17, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음. (금액이 미상이므로 주의 필요)

* 박 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-21, 확정 2023-12-19, 배당신고 2025-04-22.

* 박 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-21, 확정 2023-12-01, 배당신고 2025-05-01.

* 박 : 보증금 130,000,000원(1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함), 차임 0원, 전입 2023-12-21, 확정 2025-04-24, 배당신고 2025-05-01.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-01-16, 확정 2025-04-17, 배당신고 2025-04-17.

* 이 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-29, 확정 2023-12-06, 배당신고 2025-04-30.

* 이 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-19, 확정 2023-12-01, 배당신고 2025-05-02.

* 정 : 보증금 130,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-12-20, 확정 2023-12-20, 배당신고 2025-04-26.

* 주 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-01-22, 확정 2024-01-22, 배당신고 2025-04-28.

* 주 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-01-30, 확정 2024-01-31, 배당신고 2025-05-23.

* 공부와의 차이:

* 본 건은 공부상 2층이 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 3개 호실로 구분되어 주택 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 현장 확인 시 폐문부재로 내부 확인이 어려워 목측 및 건축물현황도에 의거 작성되었기에 실제와 상이할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 서울 관악구 신림동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근의 최근 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 준공 연도 및 면적에 따라 3.3㎡당 약 600만원에서 1,080만원 수준으로 거래되고 있습니다.

* 본 건은 다중주택으로, 일반 다세대 주택 대비 높은 임대 수익률 및 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 초등학교 및 생활 편의 시설이 인접해 있어 주거지로서의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울남부초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 주변이 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 공부상 용도와 현황 불일치: 2층의 경우, 건축물대장상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나 현황은 주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 추후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 또는 원상복구 의무 발생 가능성이 있으므로, 관련 법규 및 지자체 확인이 필수적입니다.

* 임차인 정보: 임차인 중 김 의 경우 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 해당 임차인과의 관계 및 추가적인 보증금 변동 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 관리: 다중주택으로서 여러 세입자가 거주하므로, 공실 방지 및 쾌적한 주거 환경 유지를 위한 지속적인 건물 관리가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 서울 관악구 신림동의 우량 입지에 위치한 다중주택으로, 비교적 신축 연도(2021년 허가, 2023년 사용승인)를 자랑하며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 권리상의 부담은 전혀 없습니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담도 없습니다.

* 공부상 용도와 현황의 불일치는 리스크 요인이지만, 이를 면밀히 조사하고 해결한다면 오히려 신축급 다중주택으로서 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 주요 도심지(관악구 신림동)에 위치한 신축급 다중주택.

* 임차인 인수 보증금 및 권리 인수 부담이 전혀 없음.

* 초등학교 인접, 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 안정적인 임대 수익 확보 및 시세 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,184,013,800원

* 주변 유사 물건의 최근 시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 특히, 건물 신축 연도가 최신이며, 임차인 인수 부담이 없는 점, 그리고 우량 입지 조건 등을 고려할 때 경쟁이 예상됩니다.

* 건물 용도 불일치 리스크를 감안하더라도, 투자 가치가 충분하다고 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 2,300,000,000원 (감정가의 약 105%)

* 본 예상 입찰가는 현 시장 상황 및 경쟁 구도를 고려한 수치이며, 현장 방문, 추가적인 권리 분석, 법률 및 건축 전문가 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 제공된 정보 내에서 별도로 확인된 혐오 시설은 없으나, 해당 지역에 대한 상세한 현장 조사를 통해 간접적인 영향을 파악하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.