나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102591 [1] 서울특별시 중구 신당동 251-73 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 지하철역 2호선 및 6호선 '신당역' 북서측 약 200m 거리에 위치하며, 주위는 학교, 동대문역사문화공원, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 남동측 약 200m 거리에 지하철역 2호선 및 6호선 '신당역'소재하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 본건까지 차량출입이 가능한 바 제반 교통상황은 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제10층 중 제10층 1002호로서,
외벽: 벽돌 쌍기 , 외장 타일 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방1,주방,현관,화장실)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설, 오피스텔, 도시형생활주택(건물명: 통칭 '엘바움')의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 복층 구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 중구 신당동 251-73번지 10층 1002호에 위치한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102591 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 275,000,000원입니다. 토지면적은 6.00㎡(약 1.82평)이며, 건물면적은 14.54㎡(약 4.40평)입니다. 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 2020년 11월 3일에 사용승인을 받았습니다. 건물 자체는 업무시설로 등기되어 있으나, 실제 이용 상태는 도시형생활주택(방1, 주방, 현관, 화장실)으로 확인됩니다. 복층 구조로 되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 2호선 및 6호선 '신당역'으로부터 북서측으로 약 200m 거리에 위치하고 있습니다. 남동측 약 200m 거리에 신당역이 있어 더블 역세권의 입지를 자랑합니다. 인근에 버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 출입 또한 용이합니다.

주위 환경으로는 학교, 동대문역사문화공원, 다수의 오피스텔 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑7)입니다.

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑4: 임대현의 소유권이전 3번 신탁등기말소

* 을1: 정미리 소유의 주택임차권 (보증금 245,000,000원, 2021년 7월 1일 전입, 2021년 6월 11일 확정). 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정미리)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 1일

* 확정일자: 2021년 6월 11일

* 배당신고일자: 2023년 12월 21일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (법원 기록상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 을구 1번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 매수인이 인수한다는 명시적인 문구가 있어 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본건은 신당역 역세권에 위치하며, 주변에 오피스텔, 숙박시설, 상업시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. '엘바움'이라는 건물 명칭으로 도시형생활주택과 오피스텔 등이 복합된 형태로 이용되고 있습니다. 신당역 인근은 꾸준한 수요가 있는 지역으로, 소형 주택 및 오피스텔의 임대 시장이 활발한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 6호선 신당역 도보 5분 내외 거리 (약 200m), 주변 버스정류장 이용 편리.

* 편의시설: 동대문역사문화공원 인근으로 문화 및 쇼핑 시설 접근성이 좋으며, 주변 상업 시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 본건은 전용면적 14.54㎡(약 4.40평)의 도시형생활주택으로, 방 1개, 주방, 화장실 등으로 구성된 복층 구조입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수 위험: 을구 1번의 정미리 주택임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 보증금을 인수해야 합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 만큼, 배당 현황에 따른 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 인수 시, 보증금 245,000,000원의 부담이 발생할 수 있습니다.

* 작은 면적 대비 높은 감정가: 본건의 전용면적은 14.54㎡(약 4.40평)로 매우 작습니다. 감정가 275,000,000원은 평당가로 환산 시 약 6,250만원/평으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 주변 시세 편차: 제공된 JSON 정보상 유사 건물(다세대)의 최근 매매가는 전용면적 약 27~32㎡ 기준으로 28,250만원 ~ 41,000만원 수준입니다. 이를 본건 면적(14.54㎡)에 단순 환산 시, 평당가 약 884만원~1,524만원으로 계산됩니다. 감정가(약 1,890만원/평)는 이러한 시세 환산가보다 높은 편입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신당역 역세권의 소형 복층 도시형생활주택으로, 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 245,000,000원이 감정가(275,000,000원) 대비 상당한 비중을 차지하고 있어, 경매 절차에서 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 이는 경매 투자의 핵심 고려사항이 될 것입니다. 감정가는 주변 시세에 비해 다소 높게 책정된 것으로 보이므로, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신당역 초역세권에 위치한 희소성 있는 소형 복층 도시형생활주택입니다.

* 복층 구조로 인해 작은 면적에도 불구하고 공간 활용성이 우수합니다.

* 향후 신당역 주변 개발 및 동대문역사문화공원 인접으로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(정미리)이 보증금 245,000,000원을 가지고 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 권리가 존재합니다. 그러나 법원 기록상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 가능성이 높다고 판단됩니다. 만약 임차인이 보증금을 전액 회수한다면, 매수인은 해당 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

이 경우, 본건의 시장 가치는 감정가(275,000,000원)와 유사하거나, 주변 시세(전용면적 14.54㎡ 기준, 평당가 약 884만원~1,524만원을 적용하면 약 1.3억~2.2억)를 고려하여 결정될 수 있습니다. 다만, 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성도 있습니다.

그러나 인수 위험이 완전히 배제되지 않은 점을 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

임차인 보증금(245,000,000원) 인수 가능성을 염두에 두고, 시장의 경쟁 상황과 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이 범위는 잠재적인 인수 부담을 일부 반영하면서도, 보증금 인수 부담이 없을 경우 합리적인 취득 가격이 될 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 정보

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설이 밀집해 있거나 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 동대문역사문화공원과 인접하여 문화 및 상업 시설 이용이 편리한 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.