나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102516 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 837-13 강남역와이즈플레이스 9층919호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102516 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 837-13 강남역와이즈플레이스 9층919호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경102516 | 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 837-13 강남역와이즈플레이스 9층919호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 140,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경102516 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102516 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 안OO

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2.물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 837-13 강남역와이즈플레이스 9층919호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제919호

사용승인일: 2013년 12월 31일

감정가: 220,000,000원

토지면적: 4.20㎡ (약 1.27평)

토지 지분율: 420

건물면적: 23.87㎡ (약 7.22평)

건물 지분율: 2387

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 3.입지조건

위치: 서울특별시 강남구 역삼동, 역삼초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본 건은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지역에 속해 있으며, 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통: 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 있으며 지하철 2호선 및 신분당선 강남역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 우수합니다.

1.1. 4.권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 안OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차권 설정 내역입니다. 임차인 서유빈이 2022년 10월 19일 230,000,000원의 임차보증금으로 임차권이 설정되어 있습니다.

임차인 서유빈의 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자가 임차보증금 230,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 감정가 220,000,000원과 거의 비슷하거나 더 높은 금액이므로, 투자금 회수에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 대항력이 없는 임차인의 경우, 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다. 오피스텔의 경우 주택임대차보호법 적용 대상인지, 전입신고 및 확정일자, 사업자등록 여부 등을 면밀히 조사하여 법적 대항력 유무를 판단해야 합니다.

1.1. 5.상권분석

본 물건이 소재한 강남역 일대는 서울의 대표적인 비즈니스 및 상업 중심지로, 엄청난 유동인구와 높은 소비력을 자랑합니다.

주변에는 다수의 대기업 사옥, 금융기관, 병원, 쇼핑몰, 문화시설 등이 밀집해 있어 비즈니스 활동과 생활 편의성이 극대화되어 있습니다.

지하철 2호선과 신분당선의 환승역인 강남역을 중심으로 한 교통의 요지로서, 서울 전역으로의 접근성이 매우 뛰어나며, 다양한 버스 노선 또한 풍부합니다.

강남역 상권은 항상 높은 임대 수요를 유지하며, 상업 시설 이용 또한 편리합니다.

혐오시설: 현재 공개된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본 물건지 인근에 직접적으로 노출되는 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 하수 종말 처리장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 도심 지역 특성상 일부 유흥업소나 소음이 발생할 수 있는 시설이 주변에 혼재할 가능성은 있습니다.

1.1. 6.생활정보

교통: 지하철 2호선, 신분당선 강남역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 강남역 상권에 위치하여 현대백화점, CGV, 각종 쇼핑몰, 병원, 은행, 대형 서점, 다수의 맛집 및 카페 등 풍부한 생활 편의시설을 근거리에서 이용할 수 있습니다.

교육환경: 차량으로 약 5분 거리에 역삼초등학교가 있으며, 주변에 다수의 학원가가 형성되어 있어 교육 환경 또한 우수합니다. (토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 실제 교육 환경은 교육청 확인이 필요합니다.)

주거환경: 강남역 인근 오피스텔 밀집 지역으로, 직장인들의 선호도가 높으며 비교적 쾌적하고 안전한 주거 환경을 제공합니다.

1.1. 7.잠재적 리스크

임차인 대항력: 임차인 서유빈의 보증금 230,000,000원에 대한 대항력 유무 확인이 가장 중요합니다. 만약 임차인이 대항력을 갖추고 있다면, 낙찰자는 해당 보증금을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

토지이용계획 상 제한: 토지이용계획상 일부 필지가 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(아파트 용도 부지) 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축물 용도 변경, 증축, 재건축 시 건축법 등 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

건물 노후화: 2013년 12월에 사용승인된 건물로, 현재 10년 이상 경과하였습니다. 향후 건물의 유지보수 및 시설물 교체에 따른 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.1. 8.종합 의견

본 물건은 서울의 최고 요지 중 하나인 강남역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 탁월한 입지 조건과 뛰어난 교통 및 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

주변의 풍부한 배후 수요와 강남 상권의 높은 가치로 인해 투자 및 실거주 목적 모두 매력적인 물건입니다.

하지만, 임차인 서유빈의 대항력 유무가 투자금 회수에 결정적인 변수가 될 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 장기적인 관점에서 토지이용계획상의 제한 사항들을 고려해야 합니다.

1.1. 9.투자 포인트

최고의 입지: 강남역을 도보로 이용 가능한 초역세권에 위치하여 그 희소성과 가치가 높습니다.

우수한 교통망: 지하철 2호선, 신분당선 및 다수의 버스 노선을 통한 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

풍부한 생활 인프라: 강남역 상권의 모든 편의 시설, 상업 시설, 업무 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

안정적인 임대 수요: 강남 지역의 높은 직주근접 수요로 인해 공실률이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

소액 투자 가능성: 감정가 대비 낮은 건물 면적임에도 불구하고, 강남이라는 입지 프리미엄으로 인해 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다. (단, 임차권 인수 여부에 따라 총 투자 금액 변동)

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계