나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102278 [1] 서울특별시 관악구 신림동 75-58 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""신림역(지하철2호선)"" 남동측 인근에 위치하는
부동산(토지,건물)으로서, 주위는 각종 상업시설 및 단독주택, 다세대주택 등으로 이루어진
지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선
(신림역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 도로(사도)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)
임.

제시목록 외의 물건

별지' 건물개황도' 등 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층건으로서,
(사용승인일: 1988.09.20)
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급수 및 배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별지' 건물개황도' 등 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102278 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 75-58번지 (신주소: 서울특별시 관악구 남부순환로180길 42)

* 용도: 다가구주택

* 토지면적: 136.00㎡ (약 41.14평)

* 건물면적: 191.42㎡ (약 57.90평)

* 감정가: 1,774,904,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 건물 사용승인일: 1988년 09월 20일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신림역에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 각종 상업시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 신림역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 현황: 본건 토지는 사다리형으로 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 세로(가) 규격의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로(사도)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 2일 접수된 주식회사한국금융자산관리대부의 근저당권 (을18)입니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 1,050,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* GUOXIANGJI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-11-23, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* LIXIANGHE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-11-23, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* PEIZAISHAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-06-01, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* XUYUNSHAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-19, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-09-07, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-30, 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 한 : 보증금 5,000,000원, 차임 650,000원, 전입 2025-03-05, 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리 및 임차인은 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인들의 보증금이 0원으로 파악되었으나, 실제 인수 여부 및 추가 부담 발생 가능성은 신중한 검토가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (해당 물건의 임차인 중 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황: 본건이 위치한 신림역 일대는 대학가 상권과 상업지구가 발달하여 다양한 업종의 상업시설이 밀집해 있습니다. 각종 프랜차이즈 음식점, 카페, 쇼핑몰, 은행, 병원 등이 풍부합니다.

* 유동인구 특성: 신림역은 젊은층의 유동인구가 많으며, 주간 및 야간 모두 활발한 상권입니다. 주변 직장인 및 지역 주민들의 이용률도 높습니다.

* 상권 활성화 정도: 지하철 2호선이라는 교통 요지성과 대학가 특성으로 인해 꾸준히 높은 상권 활성도를 유지하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으며, 대학가와 인접하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 녹지공간 및 공공시설: 낙성대공원, 관악산 등 녹지공간 접근이 용이하며, 주민센터 등 공공시설 이용도 편리합니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 신림동은 1인 가구가 많은 지역으로 알려져 있으며, 밤늦게까지 활발한 상권의 모습을 보입니다. 다만, 일부 지역에서는 밤늦은 시간대의 안전에 대한 언급도 있으므로 주의가 필요합니다. 현재까지 인근에서 심각한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다. 이들의 실제 권리 관계 및 추가 인수 부담 가능성은 면밀히 조사해야 합니다.

* 제시외 건물: 본건은 제시외 건물(55.00㎡)을 포함하여 일괄 매각되는 물건으로, 해당 부분에 대한 법적 검토 및 명도 절차를 고려해야 합니다.

* 건축물 노후도: 건물이 1988년 준공되어 약 38년 경과함에 따라 내외부 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 용도지역 제한과 더불어 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등의 규제가 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

신림역 초역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 다가구주택입니다. 상권이 발달하고 교통이 편리하여 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 다수의 대항력 있는 임차인(보증금 0원)과 건물 노후도, 제시외 건물 포함 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 황금 노선인 지하철 2호선 신림역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

* 서울 관악구 지역은 지속적인 수요가 있는 주거지로서, 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,774,904,000원을 기준으로, 대항력 있는 임차인들의 실제 인수 금액(확인되지 않은 0원 보증금 포함) 및 명도 비용, 건물 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외하고 시장 가격, 유사 물건 낙찰가율, 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 초기 입찰 시에는 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 권리관계 및 명도 관련 리스크를 반영하여 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. (예: 약 14억 2천만원 ~ 15억 5천만원 범위 내에서 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.