나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102609 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울은천초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지상5층 건 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 치장 석재 마감 등
창호 : 샷시 창호

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 완경사인 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102609 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 5층502호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

건물면적: 19.84㎡ (약 6.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가치 평가

감정가: 247,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울은천초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

본건은 인접 토지 대비 완경사인 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 외곽 공도와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 이언구 외 3명 (2021-08-04)

* 주택임차권: 이주환 (2023-10-04, 말소 예정) - 전입 2021-09-17, 확정 2021-08-30, 보증금 243,000,000원

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-04-07, 말소 예정) - 권리금액 243,000,000원

등기부채권 총액은 243,000,000원입니다. 말소기준권리인 관악세무서장의 압류(2025-01-15)보다 후순위 권리들은 경매 진행 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이주환)

* 보증금: 243,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-17, 확정일자: 2021-08-30, 배당신고일자: 2023-10-04

* 대항력: 없음 (비고: HUG 인수조건 변경, 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각)

* 임차인: 조윤민

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-17

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리(을1 주택임차권, 갑5 강제경매)는 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 단, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 별도 언급은 없습니다.

3.4. 채권자 및 채무 관계

채권자는 주택도시보증공사이며, 해당 채권액은 243,000,000원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주거 지역 특성

본건이 위치한 봉천동 일대는 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 최근 몇 년간 봉천동 지역은 재개발 및 교통망 확충(서부선 예정) 등 개발 호재로 인해 부동산 가치가 상승하는 추세를 보이고 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황

주변 지역에 신축 아파트 단지가 들어서고 있으며, 일부 재개발 구역은 사업이 진행 중이거나 완료 단계에 있어 지역의 주거 환경 개선이 기대됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

단지 북서측 인근에 서울은천초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

인근에 대형마트, 편의점 등 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

서울은천초등학교 주변 환경에 대한 평가에서, 위치가 좋고 육교가 있어 안전하며 주변에 위해시설이 없다는 장점이 언급되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 소유권 이전 시 해당 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차상 추가적인 시간과 노력이 필요함을 의미합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

* 임차인 주택도시보증공사(이주환): 보증금 243,000,000원, 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인해 명도 관련 분쟁 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

* 임차인 조윤민: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 정확한 권리 관계 및 명도 가능성을 추가 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

6.3. 건물 면적

전용면적 19.84㎡ (약 6평)으로 매우 작은 편에 속하므로, 이에 대한 수요층이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평초등학교 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 개발 호재와 함께 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되나, 토지거래허가구역 지정 및 임차인 관련 복잡한 조건들은 투자 시 주의 깊은 검토가 필요합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 조윤민의 권리 분석과 함께, 주택도시보증공사와의 명도 협상 및 토지거래허가 절차 진행 가능성을 면밀히 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 은평초등학교 인근의 양호한 입지 조건

* 봉천동 지역의 개발 호재 및 가치 상승 가능성

* 감정가 대비 저가 낙찰 시 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

감정가 247,000,000원을 기준으로, 임차인의 인수 보증금(0원)을 제외한 금액으로 산정합니다.

현재 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 도시형생활주택 및 다세대 주택들의 최근 매매가는 2억 8천만 원대부터 5억 4천만 원대까지 형성되어 있습니다.

* 최근 매매 사례:

* 2022년 준공, 39.75㎡(약 12평) 다세대주택, 54,000만원 (2026년 7월 3일)

* 2016년 준공, 26.98㎡(약 8평) 다세대주택, 28,300만원 (2026년 7월 1일)

* 2003년 준공, 69㎡(약 21평) 다세대주택, 38,500만원 (2026년 7월 6일)

본건은 전용면적 19.84㎡ (약 6평)으로, 최근 매매 사례 중 가장 작은 면적인 26.98㎡ (약 8평)의 28,300만원과 비교할 때, 면적의 차이를 고려해야 합니다. 또한, 해당 물건은 토지거래허가구역이며, 임차인 관련 복잡한 권리 분석이 필요합니다.

따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 200,000,000원 ~ 220,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 변동될 수 있습니다.

* 추가 고려 사항:

* 토지거래허가 관련 절차 확인 및 소요 시간

* 임차인 조윤민과의 명도 협상 가능성 및 비용

* 임차인 주택도시보증공사와의 명도 과정에서의 협상 및 예상 소요 시간

* 해당 면적(약 6평)에 대한 실제 수요 분석

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.