나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102552 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1086-24 편백나무빌라 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102552 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1086-24 편백나무빌라 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경102552
• 주소: 서울특별시 관악구 남부순환로272길 51 편백나무빌라, 5층501호
• 용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경102552 | 소재지: 서울특별시 관악구 남부순환로272길 51 편백나무빌라, 5층501호 | 감정가: 237,000,000원 | 최저가: 189,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건보고서

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102552 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1086-24 편백나무빌라 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 237,000,000원

토지면적: 14.32㎡ (약 4.33평)

토지지분: 14.32㎡ (약 4.33평)

건물면적: 22.25㎡ (약 6.73평)

건물지분: 22.25㎡ (약 6.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김O

특이사항: 대항력있는임차인 존재

구분건물 감정평가 요항표 요약:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 중 5층 501호. 사용승인일 2013년 8월 2일.

- 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중.

- 설비 내역: 기본적인 난방, 위생/급배수, 승강기 설비. 피로티 주차장.

- 토지 이용: 2필 일단의 건부지로 이용 중.

- 인접 도로: 남서측 4미터 막다른 도로 및 북서측 4미터 포장도로 접함.

- 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타: 임차권 설정 있음. 집합건축물대장에 위반건축물 등재. 약 3㎡의 제시외건물 ㉠ 포함 감정평가됨.

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "남현동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 김O입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항으로는 '대항력있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 권리를 인수하거나 명도에 대한 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다. 또한, 등기부등본 상 임차권이 설정되어 있다는 점도 확인됩니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 남현동 일대는 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 인근에 남현동주민센터가 있으며, 다세대주택, 오피스텔, 연립주택 등 다양한 주거 형태와 함께 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 사당역이 인접해 있어 역세권의 이점도 일부 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통 환경은 양호한 편입니다. 본 건물 인근에 다수의 버스정류장이 위치해 있으며, 지하철 2호선 및 4호선 환승역인 사당역이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 주변 편의시설로는 주거단지 내 상가 및 근린생활시설 이용이 가능하며, 사당역 주변의 상업시설 이용도 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인의 보증금 및 계약 관계에 따라 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 인수해야 할 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

둘째, '집합건축물대장에 위반건축물로 등재'되어 있다는 점입니다. 이는 향후 건물 사용 및 관리에 제약이 따르거나, 이행강제금 부과, 시정명령 등의 행정 조치가 이루어질 수 있는 리스크가 있습니다.

셋째, 약 3㎡ 규모의 '제시외건물 ㉠'이 존재하며, 이는 일반적인 거래 관행에 포함하여 감정평가되었으나, 법적으로는 별도의 문제가 될 수 있습니다.

마지막으로, 토지이용계획상 '제2종일반주거지역(7층 이하)' 등 용도지역 제한이 있어 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본건은 서울 관악구 남현동의 편리한 교통 환경과 기본적인 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 감정가는 2억 3천 7백만 원으로 책정되어 있습니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'과 '위반건축물 등재'라는 중대한 권리 및 하자 관련 리스크를 안고 있어, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 이를 해결하기 위한 명확한 방안을 마련할 수 있다면, 향후 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 가능성도 존재합니다.

1.8. 투자포인트

1. 사당역 역세권의 입지: 지하철 2, 4호선 사당역과 인접하여 서울 전 지역으로의 접근성이 우수합니다.

2. 주거 및 상업 혼합 지역: 다세대, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

3. 위반건축물 및 대항력 있는 임차인 존재로 인한 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 이러한 리스크 요인을 감안하여 매수자가 협상력을 가질 수 있으며, 이를 해결할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 소형 면적의 다세대주택: 1인 가구나 소규모 가구가 거주하기에 적합한 면적입니다.

지도 등 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통해 주변 시설을 검색한 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 지역 특성상 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있음을 참고하시기 바랍니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계