나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102428 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1017호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 종로구 창신동 소재 지하철1·6호선 ""동묘앞역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 역세권 주변 각종 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(1호선, 6호선) 동묘앞역 및 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상11층 건물 내에 소재한 10층 1017호 물건으로,
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.< 후첨 ""내부구조도"" 참조 >

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단지의 부정형의 토지로서 도시형생활주택(단지형연립주택) 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):255-1번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

기호(2):247번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의 바람.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유번호

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102428 (1)

1.2. 소재지

주소: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1017호

구분: 오피스텔

1.3. 면적

토지면적: 6.09㎡ (약 1.84평)

토지지분: 6.09㎡ (약 1.84평)

건물면적: 18.98㎡ (약 5.74평) (전용면적)

건물지분: 18.98㎡ (약 5.74평)

건물 연면적: 6,263.6㎡ (약 1,894.7평)

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 270,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.5. 건물 정보

건축년도: 2021년 (사용승인일 2021-05-28)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 11층 (본건 10층)

주요용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울시 종로구 창신동 소재 지하철 1·6호선 "동묘앞역" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 역세권 주변의 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 및 6호선 동묘앞역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 경기신용보증재단 가압류 (2024-06-12, 금20,311,064원)

3.2. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 조

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 비고: 등기부상 주택임차권(257,000,000원)이 등재되어 있으나 '말소' 처리되었으며, '임차인 현황' 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 보증금 관련 정보의 불일치가 확인되므로 신중한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사

- 보증금: 257,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-11-04

- 확정일자: 2021-09-30

- 배당신고일자: 2023-09-11

- 대항력: 없음

- 비고: 본 건은 주택도시보증공사가 채권자로 경매를 신청하였으며, HUG 인수조건 변경 및 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.4. 등기부상 권리관계 요약

- 소유권 이전 및 신탁 관련 등기 다수 (말소)

- 주택임차권: 조수진 (257,000,000원, 말소)

- 가압류: 경기신용보증재단 (20,311,064원, 말소) - 말소기준권리

- 강제경매: 주택도시보증공사 (257,000,000원, 말소) - 본건 경매 개시 결정

3.5. 총채권액

등기부채권 총액: 277,311,064원 (257,000,000원 + 20,311,064원)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 종로구 창신동 일대는 동묘앞역 역세권을 중심으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 공존하는 복합 상권입니다.

지하철역 인근으로 유동인구가 많으며, 오피스텔로서 배후 수요를 확보하기에 유리한 입지입니다.

4.2. 주변 편의시설

역세권 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

지하철 1호선, 6호선 동묘앞역 도보 이용 가능.

다수의 버스 노선 운행.

5.2. 교육시설

상대보호구역으로 창신초등학교, 병설유치원이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건의 경우, 임차인 '조 '의 보증금 및 대항력 관련 정보에 일부 불일치가 존재합니다.

다만, '물건명세서' 상 채권자는 매수인에 대해 임대차보증금 반환청구권 잔액에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. (주택도시보증공사 관련 조건)

6.2. 현장 확인 제한

본건 현장 확인 시 이해관계인의 부재 등으로 내부 구조 및 실제 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도 등을 참조하여 작성되었으므로, 실제 이용상황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한사항

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획적 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 외부 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1, 6호선 동묘앞역 역세권에 위치한 2021년 준공 신축 오피스텔입니다.

역세권 입지에 따른 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

권리분석 상 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 임차인 관련 부담 또한 HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 없을 것으로 보입니다.

다만, 현장 확인이 제한적이었던 점과 등기부 및 임차인 현황 간 일부 정보 불일치는 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 동묘앞역 초역세권으로 풍부한 유동인구 및 임대 수요 확보 가능.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 용이 및 상품성 우수.

* 권리 부담 최소화: HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 잠재적 임차보증금 인수 부담이 없음.

* 지역 개발 잠재력: 동대문 지구단위계획구역에 포함되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 인근 오피스텔 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(18.98㎡ ~ 19.34㎡)의 경우 2024년 4월에 270,000,000원 (9층) ~ 275,000,000원 (11층)에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가인 270,000,000원과 유사하거나 약간 하회하는 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

본건의 감정가는 270,000,000원이며, 최근 실거래가 상단은 275,000,000원 수준입니다.

인수되는 임차보증금 등 추가 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

그러나 경매 시장의 낙찰가율 및 본건의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9.3. 최종 제안 입찰가

보수적인 관점에서 감정가 수준 및 최근 실거래가를 반영하여, 270,000,000원 ~ 275,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 법원 진행 상황, 경쟁률 분석 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.