나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102399 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1337-21 현대썬앤빌서초 3층305호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102399 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1337-21 현대썬앤빌서초 3층305호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경102399 | 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1337-21 현대썬앤빌서초 3층305호 | 감정가: 218,000,000원 | 최저가: 174,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 (경매컨설팅)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102399 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1337-21 현대썬앤빌서초 3층305호

용도: 오피스텔 (업무시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 218,000,000원

토지면적: 2.95㎡ (약 0.89평)

건물면적 (전용): 19.43㎡ (약 5.88평)

특이사항: 현황 오피스텔로 이용 중이며, 임대관계는 미상임.

1.2. 권리분석 (등기부 현황)

본 건은 소유자 김OO, 채무자 김OO, 채권자 박OO의 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리는 별도로 확인이 필요하나, 강제경매의 특성상 권리관계 분석을 통해 매각으로 소멸하지 않는 인수 권리가 있는지 철저한 확인이 필요합니다. 현재 제시된 정보만으로는 권리상 하자가 파악되지 않으나, 입찰 전 최종 등기부등본 및 매각물건명세서 확인을 통해 안전성을 확보해야 합니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건 및 교통 환경

대상 물건은 서울 서초구 서초동에 위치하며 '서이초등학교' 동측 인근에 자리한 일반상업지역 내 오피스텔입니다. 주위는 근린생활시설, 업무용빌딩, 오피스텔 등이 혼재하는 서초/강남권역의 핵심 상업 및 주거 지대입니다.

교통 접근성이 탁월한 것이 최대 장점입니다. 지하철 2호선 및 신분당선 강남역까지 도보 약 3분 거리, 신분당선 양재역까지 도보 약 8분 거리에 위치하여 서울 전역 및 수도권 광역 교통망 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근으로 간선도로 및 버스정류장이 잘 갖추어져 있어 대중교통 및 도로교통 이용에 무리가 없습니다.

2.2. 건물 현황 및 이용 상태

본 건물은 2015년 10월 30일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 17층 건물 중 3층에 위치합니다. 비교적 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 기계식주차장시설, 도시가스 난방설비 등 제반 설비가 잘 구비되어 있습니다. 현황 오피스텔(주거용/업무용)로 이용 중이며, 전용면적 약 5.88평의 소형 평형입니다.

2.3. 토지 및 공법상 제한

토지 이용계획상 일반상업지역에 속하여 용적률 및 개발 밀도가 높은 지역에 위치합니다. 토지거래계약에관한허가구역으로 지정된 바 있으나, 현재는 허가기간(2025.3.24.~2025.9.30.)이 종료되었을 가능성이 있으므로 최종 허가구역 지정 여부를 확인해야 합니다. (다만, 지정 당시 아파트 용도로 사용되는 부지에 한해 허가대상이었음)

3. 상권 및 생활 정보 분석

3.1. 상권분석 및 주변 환경

대상 물건이 위치한 서초동은 강남역 상권과 서초 법조타운 상권이 인접한 핵심 업무지구입니다. 일반상업지역 내에 있어 업무시설 및 상업시설의 밀도가 매우 높으며, 유동인구가 풍부하여 임차 수요가 매우 높습니다. 주변에 병원, 은행, 각종 전문직 사무실, 대형 상업시설 등이 밀집되어 있어 직주근접 수요를 충족시키는 최적의 환경입니다.

3.2. 생활정보 및 혐오시설 검토

인근에 '서이초등학교'가 소재하며, 강남역 및 양재역을 중심으로 각종 편의시설(대형마트, 백화점, 복합상영관 등) 이용이 편리합니다. 본 지역은 강남권의 중심 업무 및 주거 복합 지역으로, 검색된 정보 상으로는 매각 물건지 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않아 주거 및 업무 환경은 쾌적할 것으로 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

토지거래계약에관한허가구역 지정 여부 (현재는 기간 만료 가능성이 높으나 최종 확인 필요).

건물 내 기계식 주차장의 이용 편의성 (일반적으로 자주식 대비 불편할 수 있음).

임대 관계 미상으로 인해 낙찰 후 명도(인도명령) 진행 시 점유자(주거자 또는 임차인)를 상대로 한 명도 절차 및 시간 소요 가능성.

4.2. 종합 의견

본 오피스텔은 서울 강남권 핵심 상업지역에 위치하며 강남역/양재역 더블 역세권의 압도적인 입지를 자랑합니다. 비교적 신축 건물에 소형 평형으로 구성되어 있어 1~2인 가구, 직장인, 전문직 종사자를 대상으로 한 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 시세차익을 고려하여 입찰한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 투자 포인트

최고의 입지: 강남역/양재역 초역세권 (도보 3~8분). 공실률이 낮고 임차 수요가 매우 풍부한 A급 입지.

일반상업지역: 토지 용도가 우수하여 장기적인 지가 상승 기대감이 높음.

신축급 오피스텔: 2015년 사용승인으로 건물 상태 양호하며 관리비 효율성 및 주거 만족도가 높음.

소형 평형: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 가장 선호되는 투자 및 실거주 평형.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계