나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102235 [1] 서울특별시 동작구 사당동 1049-8 더원캐슬 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 사당역(2호선, 4호선)등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 10층 건물 내 제9층 제902호로서,
외벽 : 돌붙임 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(방1, 거실1, 화장실1)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 기계식주차, 무인택배함, 소화전설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 완경사지대에 형성된 자루형 토지로서 근생, 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1049-8, 1049-9 공히 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-04-14), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-02)(서울특별시동작관악교육지원청 고시 제 2020-2호 교육환경보호구역 설정,고시(2020-3-2))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
1049-12 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2022-04-14), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-02)(서울특별시동작관악교육지원청 고시 제 2020-2호 교육환경보호구역 설정,고시(2020-3-2))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동 1049-8번지 더원캐슬 9층 902호에 소재하는 오피스텔입니다.

감정가는 255,000,000원이며, 토지 면적은 8.28㎡, 건물 면적은 17.20㎡입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

본건의 채권자는 윤OO이며, 특이사항 및 특수물건정보로는 대항력 있는 임차인이 존재하고 선순위 임차권이 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, '근생, 업무시설 및 다세대주택'으로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택 등이 소재하여 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 이루고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선, 4호선 환승역인 사당역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 3필지가 일단의 완경사지대에 형성된 자루형 토지로서 근린생활시설, 업무시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 12월 6일 수원세무서장의 압류(갑4)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번으로 2020년 9월 17일 접수된 윤보희 씨의 주택임차권(권리금액 241,500,000원)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 '인수'로 표시되어 있습니다.

이는 해당 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 그 차액을 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 현황에 윤보희 씨가 대항력 있음으로 기재되어 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 표기되어 있어 등기부상 권리금액과의 차이가 있습니다.

등기부상 권리금액 241,500,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 금액입니다.

등기부채권 총액은 348,704,471원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 사당동 일대는 지하철 2, 4호선 사당역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재되어 있으며, 사당역을 이용하는 유동인구가 많아 배후수요가 풍부한 편입니다.

다양한 상업시설, 식당, 편의점 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의성은 우수합니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설로 되어 있으나, 실제로는 오피스텔 또는 소형 주택으로 활용되고 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 10층 건물 중 9층에 위치하고 있습니다.

본건은 방 1개, 거실 1개, 화장실 1개로 구성된 다세대주택 형태로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

건물 내에는 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 기계식 주차, 무인 택배함, 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

인근에는 남성중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

사당역을 중심으로 교통, 상업, 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에는 보라매공원, 한국국립묘지 등 녹지 및 문화 공간 접근성도 비교적 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 윤보희 씨의 보증금 241,500,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 가장 큰 위험 요인이 존재합니다.

건축물대장상 용도는 업무시설이나, 실제 이용 상태가 다세대주택으로 기재되어 있어, 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

'기타참고사항'에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 윤보희 씨 외 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. 다만, 추가적인 미등기 임차인이나 채무가 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사당역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 소형 오피스텔입니다.

하지만, 2억 4천만 원 이상의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 해당 보증금을 매수인이 인수해야 할 경우, 총 투입 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

따라서, 본건은 권리 분석 및 임차인과의 협상 가능성을 신중하게 검토한 후, 인수 부담을 고려하여 매우 보수적인 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

사당역(2호선, 4호선) 초역세권의 탁월한 교통 접근성.

17. 20㎡ (약 5.2평)의 소형 면적으로, 1~2인 가구 수요층에게 적합합니다.

사당동 일대의 지역 개발 잠재력 및 소형 주택/오피스텔에 대한 꾸준한 수요.

준공 연도가 2020년으로 비교적 신축에 해당합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 건물 '더원캐슬' 내 유사 면적의 오피스텔은 2026년 2월, 43.15㎡ 면적이 36,100만원(약 837만원/㎡) 및 39,000만원(약 904만원/㎡)에 거래되었습니다. 또한 2026년 5월, 23.65㎡ 면적이 21,000만원(약 888만원/㎡)에 거래되었습니다. [cite:first_json,second_json,third_json]

이를 바탕으로 본건의 전용면적(17.20㎡)에 대한 현재 시세를 추정하면 약 150,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

감정가는 255,000,000원입니다.

하지만 본건은 대항력 있는 선순위 임차인 윤보희 씨의 보증금 241,500,000원을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

따라서, 실제 총 투입 금액은 '예상 입찰가 + 인수 보증금(241,500,000원)'이 될 수 있습니다.

이러한 점을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 낙찰 후 총 부담액이 시장 가치(약 150,000,000원 ~ 180,000,000원)를 크게 상회하지 않도록 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

(본 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금 241,500,000원을 합산하여 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.