나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102274 [1] 서울특별시 강남구 논현동 225-6 논현아이파크 102동 10층1011호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102274 [1] 서울특별시 강남구 논현동 225-6 논현아이파크 102동 10층1011호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경102274 | 소재지: 서울특별시 강남구 논현동 225-6 논현아이파크 102동 10층1011호 | 감정가: 457,000,000원 | 최저가: 365,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울중앙지방법원 2025타경102274 오피스텔

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102274 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 225-6 논현아이파크 102동 10층1011호

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 457,000,000원

전용면적(건물): 26.72㎡ (약 8.08평)

토지면적(대지권): 10.40㎡ (약 3.15평)

* 주: 오피스텔은 통상적으로 분양면적 대신 전용면적(계약면적)을 기준으로 산정합니다. 제시된 26.72㎡는 전용면적 기준이며, 공급면적(분양면적)은 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 채무 및 권리 현황

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

2. 심층 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 '논현아이파크' 오피스텔로서, 서울 지하철 9호선 언주역 북동측 인근에 위치한 초역세권 입지를 갖추고 있습니다.

교통 상황:

지하철 9호선 언주역이 인근에 소재하며, 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다. 또한 동측으로 대로에 접하고 남측으로 소로에 접하는 각지(코너)에 해당하여 차량 진출입 및 가시성이 우수합니다.

주변 환경:

상업시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공공시설 및 학교 등이 혼재하는 복합 상권 및 주거 환경을 형성하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 상권 분석 및 토지 이용 계획

상권 분석:

본건 소재지는 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역이 혼재하는 지역적 특성을 가지고 있습니다. 특히 대로변에 접하고 지하철역 인근인 일반상업지역의 성격이 강하여 풍부한 유동인구와 상업시설 접근성을 바탕으로 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다. 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 만큼 직주근접 수요가 높습니다.

토지 이용 제한:

일반상업지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴) 지정 구역에 해당됩니다. 이는 건물의 신축/재건축 시 용적률 및 높이에 제한이 가해질 수 있음을 의미하나, 현 오피스텔의 가치 평가에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물의 구조:

2017년식 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 업무시설(오피스텔) 16층 중 10층입니다. 외벽은 돌붙임 및 드라이비트로 마감되었고, 내벽은 페인트 및 벽지로, 창문은 샤시창으로 마감되어 있습니다. 비교적 신축급의 건물로서 내부 및 외부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

이용 상태 및 설비:

현황 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생 및 급배수시설, 도시가스 난방, 엘리베이터, 지하주차장, 화재탐지시설, 소화전 등 기본적인 편의 시설을 완비하고 있어 주거 및 업무용으로 사용에 적합합니다.

2.4. 생활 정보

편의 시설:

강남구 논현동이라는 특성상 주변에 대형 병원, 은행, 쇼핑 시설, 각종 편의 시설 및 행정 시설이 고루 발달되어 있어 최상의 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

교육 환경:

인근에 학교가 소재하는 등 교육 시설 접근성이 보통시되며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 유해 시설에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 권리 분석 (법적 리스크)

권리 분석:

소유자와 채무자가 동일하며, 임의경매 사건으로 진행되고 있습니다. 제시된 정보만으로는 상세한 등기부 권리 관계 및 임차인 현황(임대차 관계 미상)을 확인할 수 없으나, 특이사항 및 주의사항이 '없음'으로 기재되어 있어 복잡한 권리 관계가 없을 가능성이 높습니다. 다만, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인하는 것이 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

잠재적 리스크:

1. 임대 관계 미상: 현재 임차인의 유무 및 점유 관계가 미상입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 발생할 경우 추가적인 비용 및 명도 시간이 발생할 수 있습니다.

2. 교통 소음: 동측으로 대로에 접하고 있어 차량 통행으로 인한 소음이 발생할 수 있습니다. 10층 높이이나, 현장 조사를 통해 소음 정도를 확인해야 합니다.

3. 혐오 시설: 직접적인 대형 혐오 시설(폐기물 처리장 등)은 없는 것으로 보이나, 일반상업지역이 혼재되어 있어 심야 시간 상업시설에서 발생하는 소음이나 유동인구의 영향이 있을 수 있습니다.

3.3. 투자 포인트

투자 포인트:

1. 최상급 입지: 서울 강남구 논현동 언주역 초역세권에 위치하여 희소성과 선호도가 높습니다.

2. 안정적인 수요: 신축급 오피스텔이며, 강남 업무 지구의 직주근접 수요와 상업 지역의 풍부한 임차 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 환금성 우수: 우수한 교통 및 생활 인프라로 인해 향후 매각 시 환금성이 높을 것으로 예상됩니다.

3.4. 종합 의견

본건은 강남구 논현동 소재의 희소성이 높은 오피스텔로서, 전용면적 8평대 소형 평형은 1인 가구 및 직장인에게 꾸준한 임대 수요가 있습니다. 대로변에 위치하고 교통 접근성이 뛰어나기 때문에 입지적인 매력은 매우 높습니다.

다만, 감정가 대비 적정 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세를 정확하게 파악하고, 미상인 임대 관계에 대한 법원 서류 확인이 선행되어야 합니다. 초기 투자 비용 회수와 장기적인 시세 차익 모두 기대 가능한 우량 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계