나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102181 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1645-19 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102181 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1645-19 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경102181
• 주소: 서울특별시 관악구 봉천동 1645-19
• 용도: 단독주택

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경102181 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1645-19 | 감정가: 2,488,883,000원 | 최저가: 2,488,883,000원 | 용도: 단독주택

1. 서울중앙지방법원 2025타경102181 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 물건 개요

* * 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1645-19

* * 용도: 단독주택

* * 감정가: 2,488,883,000 원

* * 면적

* * 토지면적: 149.90㎡ (약 45.34평)

* * 건물면적: 255.38㎡ (약 77.26평)

* * 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* * 경매구분: 부동산 임의경매

* * 채권자: 울OOOOOOOO (부분 정보)

* 건물 감정평가 요약

* * 토지 감정요항표

* * * 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* * * 교통상황: 본 건까지 차량 진입이 가능하며, 북서측 인근에 노선버스정류장, 북서측 근거리에 '낙성대역(2호선)'이 소재합니다. 정류장 및 역까지의 거리, 운행 상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

* * * 형태 및 이용상태: 인접지대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* * * 인접 도로상태: 본 건 서측으로 노폭 약 6M 내외, 동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* * * 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변)에 해당됩니다.

* * * 제시외 물건: 없습니다.

* * * 공부와의 차이: 없습니다.

* * * 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 관계는 미상입니다.

* * 건물 감정평가요항표

* * * 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물로서, 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.

* * * 이용상태: 공부상 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중이나, 실제 조사 결과 전체가 주택(10개 호)으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

* * * 설비내역: 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 위생 설비 및 급배수 시설 등이 되어 있습니다.

* * * 부합물 및 종물: 없습니다.

* * * 공부와의 차이: 본 건물은 기준시점 현재 공부상 단독주택(8개 호) 및 근린생활시설(2개 호)로 등재되어 있으나, 주변 탐문 결과 전체가 주택(10개 호)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 경매 진행 시 건물의 정확한 이용 상황에 대하여 재확인 및 유의가 필요합니다.

* * * 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 관계는 미상입니다.

* 입지조건

* * 위치: 서울특별시 관악구 봉천동, 인헌중학교 서측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* * 교통: 지하철 2호선 '낙성대역'이 근거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진입도 가능합니다.

* * 주변 환경: 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* * 도로: 서측 약 6M, 동측 약 4M의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 용이합니다.

* 권리분석

* * 경매 구분: 본 건은 부동산 임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매 절차입니다.

* * 매각 대상: 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* * 권리 관계: 일반적으로 임의경매로 진행되는 경우, 잔금 납부 후 소유권 이전 시 선순위 권리(말소기준권리보다 앞선 권리)를 제외한 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸됩니다. 다만, 말소되지 않는 권리(유치권, 법정지상권 등) 존재 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 본 물건은 임의경매이므로 일반적인 경우 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

* 상권분석

* * 지역 특성: 본 건이 위치한 봉천동은 서울대입구역과 낙성대역을 중심으로 상업, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 특히 낙성대역 주변은 소규모 상점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 발달해 있습니다.

* * 주변 상가: 본 건 인근에 위치한 근린생활시설들은 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업 시설들이 주를 이룰 것으로 보입니다.

* * 잠재력: 제2종일반주거지역으로 최고 7층 이하의 건물 신축 규제가 있으나, 역세권 입지와 기존 주거 밀집 지역으로 인한 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 생활정보

* * 교육: 인헌중학교가 인근에 있으며, 봉천동 지역 내 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* * 편의시설: 지하철 2호선 낙성대역을 이용한 서울 시내 접근성이 우수하며, 주변 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* * 녹지/휴식: 관악산, 서울대 공원 등 녹지 공간과의 접근성도 고려해볼 수 있는 지역입니다.

* 잠재적 리스크

* * 건물 이용 현황 불일치: 공부상 용도와 실제 이용 현황(단독주택 8개 호+근린생활시설 2개 호 vs 실제 주택 10개 호)의 차이가 존재합니다. 이는 불법 건축물 또는 용도 위반의 소지가 있으며, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 지자체(관할 구청 건축과)에 정확한 위반 건축물 여부 및 부과된 이행강제금 내역을 확인해야 합니다.

* * 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 건물 신축 시 용적률 및 층수 제한이 있습니다.

* * 기타사항: 임대관계가 미상으로, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 종합 의견

* * 본 물건은 서울 관악구 봉천동의 역세권에 위치한 단독주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 가격에 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* * 다만, 가장 큰 문제는 건물 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치입니다. 이는 명확한 확인 및 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하므로, 철저한 사전 조사 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

* 투자 포인트

* * 양호한 입지: 지하철 2호선 낙성대역 인근으로 우수한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* * 주거 가치: 조용한 주거 지역 내 단독주택으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* * 시세 차익 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 이익을 기대할 수 있습니다.

* * (주의) 건물 현황 재확인 필수: 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이에 대한 정확한 파악 및 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계