나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102181 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1645-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신대한 · 평가일 2025.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""인헌중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 북서측 인근에 노선버스정류장, 북서측 근거리에 ""낙성대역
(2호선)""이 소재하는 바 정류장, 역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사
정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6M 내외, 동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협
조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이샷시창호임.

이용상태

본건은 공부상 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중임.
(세부이용사항은 별첨 '건물개황도' 참조.)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 건물은 기준시점 현재 공부상 단독주택(8개호) 및 근린생활시설(2개호)로 등재 되어
있으나, 주변 탐문 결과 전체가 주택(10개호)으로 이용 중인 것으로 조사되었는 바 경매진
행시 본건 건물의 정확한 이용상황에 대하여 재확인 및 유의 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102181 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1645-19

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울산수산업협동조합

1.2. 물건 현황

용도: 단독주택 (단, 공부상 단독주택 및 근린생활시설이나 실제 10개호 주택으로 이용 중)

토지면적: 149.90㎡ (약 45.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 255.38㎡ (약 77.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주요 건물명: 바다유하우스12차

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 2,488,883,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (일괄매각)

1.4. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

준공일자 (사용승인일): 2021년 8월 5일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 소재하며, ""인헌중학교"" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 환경

차량 진입이 가능하며, 북서측 인근에 노선버스정류장, 북서측 근거리에 지하철 2호선 ""낙성대역""이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 조건

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 6M 내외, 동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 및 건물 등기부등본 상 총 채권액은 1,808,000,000원입니다.

말소기준권리인 울산수산업협동조합의 근저당(2020.12.22. 접수, 1,608,000,000원) 외 채무는 매각으로 소멸될 예정입니다.

경매개시결정등기(2025.02.20. 접수, 1,340,000,000원)는 채권자 울산수산업협동조합의 임의경매 신청에 의한 것입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본건에는 총 10명의 임차인이 조사되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

또한, 인수할 보증금 합계액은 0원입니다.

* 임차인: 구

보증금: 220,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-03-27, 확정일자: 2023-02-20, 배당신고일자: 2025-03-31, 대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 200,000,000원, 차임: 100,000원, 전입일자: 2021-11-26, 확정일자: 2021-10-25, 배당신고일자: 2025-04-25, 대항력: 없음

* 임차인: 노

보증금: 180,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-10-10, 확정일자: 2024-09-06, 배당신고일자: 2025-04-08, 대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 30,000,000원, 차임: 600,000원, 전입일자: 2025-01-31, 확정일자: 2025-01-31, 배당신고일자: 2025-04-24, 대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 200,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-15, 확정일자: 2023-10-24, 배당신고일자: 2025-04-29, 대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-09-30, 확정일자: (정보 없음), 배당신고일자: (정보 없음), 대항력: 없음

금액이 미상인 임차인이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-10-04, 확정일자: 2023-09-12, 배당신고일자: 2025-04-24, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 210,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-08-07, 확정일자: 2023-06-14, 배당신고일자: 2025-04-29, 대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 14,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-02-29, 확정일자: 2024-01-29, 배당신고일자: 2025-04-22, 대항력: 없음

* 임차인: 지

보증금: 150,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-18, 확정일자: 2023-12-18, 배당신고일자: 2025-04-22, 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.

임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 봉천동 일대는 주거지역으로, 인근 낙성대역 주변으로 다양한 상업시설, 은행, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 최근 시세 동향

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세를 확인할 수 있습니다.

* 2023년 준공된 69.00㎡ 면적의 다세대 주택이 38,500만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 558만원, 평당 약 1,053만원).

* 2022년 준공된 39.75㎡ 면적의 다세대 주택이 54,000만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 1,359만원, 평당 약 4,458만원).

* 2016년 준공된 26.98㎡ 면적의 다세대 주택이 28,300만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 1,049만원, 평당 약 3,446만원).

본건 건물은 2021년 사용승인된 신축 건물로, 감정가는 2,488,883,000원이며, 이는 약 77.26평에 대해 ㎡당 약 975만원, 평당 약 3,221만원 수준으로 평가되었습니다. 신축 연식과 입지, 면적 등을 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 인헌중학교, 봉현초등학교, 서울미술고등학교 등 다수

* 교통시설: 지하철 2호선 낙성대역, 다수의 버스 노선

* 편의시설: 봉천시장, 롯데백화점 관악점 (차량 이용 시), 각종 은행, 병원, 근린생활시설 등

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본건 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도 vs 실제 이용 현황

본건 건물은 공부상 단독주택 및 근린생활시설로 등재되어 있으나, 실제로는 10개 호실의 주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 건축법 위반 소지가 있으며, 이에 따른 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

6.2. 불법 건축물 또는 위반 건축물 가능성

실제 이용 현황과 공부상 용도의 차이로 인해 위반 건축물에 해당될 가능성이 높습니다. 이에 대한 정확한 확인 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

6.3. 임차인 관련

대항력 없는 임차인 전원 인수 대상 보증금이 0원이므로 보증금 반환 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 송 의 경우 보증금 및 차임 정보가 없어 특이사항 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 기타

제2종일반주거지역(7층 이하) 등 용도지역에 따른 건축 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동이라는 우수한 입지 조건과 지하철역 인접, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없고 인수 보증금 또한 없는 점은 매우 긍정적입니다. 하지만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치로 인한 위반 건축물 등재 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 감안하더라도, 향후 법규 준수 또는 용도 변경 등을 통해 정상화될 경우 높은 시세 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 훌륭한 입지: 서울 관악구 봉천동, 낙성대역 인근

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호

* 교통 및 생활 편의성 우수

* 임차인 부담 없음: 대항력 있는 임차인 없고, 인수 보증금 0원

* 잠재적 가치 상승: 위반 건축물 문제 해결 시 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,488,883,000원입니다. 총 채무액은 1,808,000,000원이며, 대항력 있는 임차인 및 인수 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

주변 시세 및 신축 연식을 고려할 때, 잠재적 리스크(위반 건축물 가능성)를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권리 분석 및 시세 조사 결과를 종합해 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 2,200,000,000원 ~ 2,400,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

안정적인 입찰가를 고려한다면 감정가의 90~95% 수준인 약 2,230,000,000원에서 2,360,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

투자에 앞서 반드시 현장 답사 및 위반 건축물 여부에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.