나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51142 [1] 서울특별시 강동구 천호동 575 청운캐슬 206동 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호1동주민센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ""굽은다리역(지하철5호선)""이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 6층 일부로서

외벽: 석재붙임 및 일부 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호 마감임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 공용승강기설비, 도시가스설비, 소화전, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 경사지를 평탄하게 조성하여 주거용(도시형생활주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지의 북서측으로 노폭 약 7-8미터 및 남동측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

본건에 제시외물건 기호 ㄱ(판넬조 판넬지붕, 약 10㎡, 주택 일부(거실 및 베란다) 이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건에 제시외물건 기호 ㄱ(판넬조 판넬지붕, 약 10㎡, 주택 일부(거실 및 베란다) 이 소
재하는 바, 감정평가목적 등을 고려하여 개략적인 실측에 의해 면적 사정 후 그 감정평가
액을 별도로 표기하였으니 이점 참고하시기 바람.

- 본건 집합건축물대장 전유부상 위반건축물이 등재(2020.10.12. 건축과-25875호에 의거 위
반건축물 표기 [주거7㎡ 무단증축])되어 있어 이와 관련한 이행강제금 부과 여부 및 원상
회복 의무 발생 여부 등 행정적 사항은 해당 기관에 반드시 재확인이 필요하니 이점 유의
하시기 바람.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부
및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바
람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울특별시 강동구 천호동 575 청운캐슬 206동 6층601호

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51142 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 575 청운캐슬 206동 6층601호

건물명: 청운캐슬

용도: 도시형생활주택

감정가: 507,000,000원

토지면적: 39.33㎡ (약 11.90평)

토지 지분: 39.33㎡ (약 11.90평)

건물면적 (전용면적): 54.05㎡ (약 16.35평)

건물 지분: 54.05㎡ (약 16.35평)

건물 제시외면적: 10.00㎡ (약 3.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

주요 특이사항: 유동화물건, 위반건축물, 공동담보

주의사항: 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호1동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 굽은다리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태

본건 토지의 북서측으로는 노폭 약 7-8미터, 남동측으로는 노폭 약 4-5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

하나은행 근저당 (2020년 6월 29일 접수, 360,000,000원) 입니다.

* 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 경우 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 채권액 총계

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역으로, 다양한 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변 상업시설

근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

주변에 학교, 다세대주택, 단독주택 등이 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

* 편의시설

지역 내 근린생활시설 및 주민센터가 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설

주변에 학교가 위치하고 있으며, 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물(주거 7㎡ 무단증축)이 등재되어 있습니다. 관련 행정기관을 통해 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 발생 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

* 제시외 건물

약 10㎡ 규모의 판넬조 판넬지붕 건물(주택 일부, 거실 및 베란다)이 소재하며, 본건 경매에 포함되어 매각됩니다.

* 내부 확인 불가

현장 조사 시 점유자의 폐문 부재로 인해 내부를 확인할 수 없었습니다. 따라서 제반 설비의 작동 여부, 누수, 내부 인테리어 상태 등을 직접 확인할 수 없으므로 입찰 시 유의가 필요합니다.

* 기타 특이사항

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역 및 도로 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 위반건축물 등재 및 제시외 건물 포함, 내부 확인 불가 등 잠재적인 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 부분에 대한 면밀한 사전 조사와 잠재적 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지 개선 가능성: 위반건축물 문제를 해결하고 제시외 건물을 정리할 경우, 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 주택가와 근린생활시설로 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 507,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 위반건축물, 제시외 건물, 내부 확인 불가 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 10~20% 할인된 가격으로 접근하는 것을 권장합니다.

따라서 예상 입찰가는 420,000,000원 ~ 470,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것이 합리적입니다. 입찰 전 반드시 관련 법규 및 행정 사항을 재확인하고, 필요한 수리비 및 행정 처리 비용을 충분히 산정한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.