나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102655 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-154 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 '신대방삼거리역(7호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 신대방삼거리역(7호선)등이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 인접 토지 및 도로 대비 평탄하게 조성된 정방형 토지로서 현황 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건은 공부상 ‘대’이나 현황 남측 일부(25.4㎡)는 도로로 이용 중이며, 면적은 일반건축물대장상 대지면적과 개략적인 현황 측량 등에 의거 사정하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.
2)기타
-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 평가건으로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등,

창 : 하이샷시 창호 임.

내벽, 바닥 : 미상임.

*본건 이해관계인의 부재 및 시건장치 등으로 외부관찰을 기준으로 작성하였음.

이용상태

단독(다중)주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 기본적인 급배수 및 위생설비 등의 설비가 되어 있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

ㄱ) 판넬조 판넬지붕 일련번호(2) 4층 소재 주택일부(내부미상) 약 41.7㎡

ㄴ) 벽체이용 철근콘크리트구조 일련번호(2) 1층 소재 주택일부(발코니확장) 약 10.8㎡

ㄷ) 벽체이용 철근콘크리트구조 일련번호(2) 1층 소재 주택일부(발코니확장) 약 3.9㎡

ㄹ) 벽체이용 철근콘크리트구조 일련번호(2) 1층 소재 주택일부(발코니확장) 약 3.5㎡

ㅁ) 벽체이용 철근콘크리트구조 일련번호(2) 2층 소재 주택일부(발코니확장) 약 10.8㎡

ㅂ) 벽체이용 철근콘크리트구조 일련번호(2) 2층 소재 주택일부(발코니확장) 약 3.9㎡

ㅅ) 벽체이용 철근콘크리트구조 일련번호(2) 2층 소재 주택일부(발코니확장) 약 3.5㎡

ㅇ) 벽체이용 철근콘크리트구조 일련번호(2) 3층 소재 주택일부(발코니확장) 약 10.8㎡

ㅈ) 벽체이용 철근콘크리트구조 일련번호(2) 3층 소재 주택일부(발코니확장) 약 3.9㎡

ㅊ) 벽체이용 철근콘크리트구조 일련번호(2) 3층 소재 주택일부(발코니확장) 약 3.5㎡

*후첨 '사진용지', 지적 및 건물개황도와 같이 부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물 ㄱ)~ㅊ)이 소재함.

공부와의 차이

1) 본건 일반건축물대장 건축물현황도 상 지1층 일부(현황103호)는 공동취사장, 4층 일부(현황 501호, 505호)는 근린생활시설으로 등재되어 있으나, 현황 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본 건물은 일반건축물대장 상 2019.5.13.자 주택과-16191호에 의거 무단증축에 의한 위반건축물(4층 : 주거 38.91㎡ 판넬/판넬)로 표기(부합물 및 종물로 판단되는 제시외건물 ㄱ))되어 있고, 그 외 1층 내지 3층에 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물(확장발코니) ㄴ) 내지 ㅊ)이 소재하는바 외부관찰 및 탐문에 의한 구조, 사용자재, 시공정도, 이용상황 및 부대설비 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되, 면적사정은 일반건축물대장 현황도면 및 개략적인 측량 등에 의하였음.

2) 위반건축물에 대해서는 이행강제금이 부과 중인 것으로 탐문되오니 경매 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 공부상 '대'이나 현황 남측 일부(25.4㎡)는 도로로 이용 중이며, 면적은 일반건축물대장상 대지면적과 개략적인 현황 측량 등에 의거 사정하였음
3. 일반건축물대장 건축물현황도 상 지1층 일부(현황103호)는 공동취사장, 4층 일부(현황501호, 505호)는 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서상의 정보를 바탕으로 작성된 보고서입니다.

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102655 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 391-154

용도: 다중주택

감정가: 1,935,316,900원

토지면적: 162.30㎡ (약 49.1 평)

건물면적: 309.70㎡ (약 93.7 평)

건축년도: 2017년

구조: 철근콘크리트구조

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서울서남부농업협동조합 (등기부 확인)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울 지하철 7호선 신대방삼거리역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다가구주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 신대방삼거리역이 소재하여 교통 환경이 양호합니다.

토지는 대체로 평탄하고 정방형에 가까운 형태를 이루고 있으며, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

공부상 지목은 '대'이나, 현황으로는 남측 일부 약 25.4㎡가 도로로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 8월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(942,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,775,779,231원(근저당 942,000,000원 + 임의경매 채권액 833,779,231원)입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* LIFENGREN: 2011년 7월 1일 전입, 대항력 있음. (보증금 및 차임 미상으로, 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.)

* DOTHITHANHLUYEN: 2023년 9월 9일 전입, 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* LE THIBICHLOC: 2023년 9월 9일 전입, 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* OYAMADANANA: 2024년 3월 21일 전입, 대항력 없음. 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원.

* 금경태: 2022년 5월 16일 전입, 대항력 없음. 보증금 90,000,000원.

* 김량화: 2020년 12월 7일 전입, 대항력 없음. 보증금 90,000,000원.

* 김승원: 2023년 3월 23일 전입, 대항력 없음. 보증금 50,000,000원, 차임 200,000원.

* 김원준: 2019년 12월 18일 전입, 대항력 없음. 보증금 55,000,000원 (1차 보증금 감액분 65,000,000원).

* 김해철: 2024년 1월 31일 전입, 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 남궁예인: 2024년 6월 17일 전입, 대항력 없음. 보증금 10,000,000원, 차임 420,000원.

* 송진웅: 2022년 6월 30일 전입, 대항력 없음. 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원.

* 신요한: 2024년 5월 3일 전입, 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 엄해솔: 2024년 2월 27일 전입, 대항력 없음. 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원.

* 유수인: 2019년 12월 23일 전입, 대항력 없음. 보증금 85,000,000원.

* 윤경수: 2023년 9월 26일 전입, 대항력 없음. 보증금 50,000,000원, 차임 220,000원.

* 이지은: 2023년 9월 26일 전입, 대항력 없음. 보증금 50,000,000원, 차임 220,000원.

* 이지은: 2024년 2월 26일 전입, 대항력 없음. 보증금 70,000,000원, 차임 100,000원.

* 장수인: 2020년 2월 18일 전입, 대항력 없음. 보증금 80,000,000원.

* 정다혜: 2022년 6월 13일 전입, 대항력 없음. 보증금 95,000,000원.

* 정수민: 2023년 5월 30일 전입, 대항력 없음. 보증금 50,000,000원, 차임 200,000원.

* 정종건: 2022년 6월 16일 전입, 대항력 없음. 보증금 95,000,000원.

* 정효진: 2022년 9월 30일 전입, 대항력 없음. 보증금 100,000,000원.

* 최대영: 2020년 2월 4일 전입, 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

* 한상윤: 2018년 1월 8일 전입, 대항력 없음. 보증금 80,000,000원.

인수 보증금 합계: 0원. (이는 대항력 있는 임차인이 있더라도, 인수되는 보증금이 없음을 의미하나, LIFENGREN의 경우 금액 미상으로 법적 검토가 더욱 중요합니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 신대방삼거리역이라는 교통 요지에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변 지역은 주거 단지와 상업 시설이 조화롭게 발달한 생활권입니다.

다중주택으로서 임대 수익을 목적으로 하는 투자자들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

해당 지역은 지속적인 주거 수요가 예상되는 곳으로, 임대 공실 위험이 상대적으로 낮을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 7호선 신대방삼거리역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

편의시설: 주변 주거 지역에 마트, 편의점, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의 시설이 위치하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교육: 인근에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경으로도 고려해 볼 수 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(LIFENGREN): 2011년 7월 1일 전입으로 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 해당 임차인의 권리 행사 여부 및 실제 부담 금액에 대한 철저한 법적 검토가 반드시 필요합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 위반건축물: 본 건물은 2019년 5월 13일자 주택과-16191호에 의거, 무단 증축으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이행강제금이 부과 중일 가능성이 높으며, 추후 시정 및 관련 비용 발생 위험이 있습니다.

* 공부상 토지 이용 현황: 공부상 대지면적(136.9㎡)과 달리 실제 이용 면적(162.30㎡)에 도로 일부(25.4㎡)가 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 재산권 행사 관련 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다.

* 용도 혼재: 일부 지층 및 4층에 근린생활시설로 등재되어 있으나 현황 주택으로 이용 중인 것으로 파악되어, 건축법상 용도 위반 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 대방동의 역세권에 위치한 신축(2017년 준공) 다중주택으로, 입지 조건은 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 그 부담, 위반건축물 등재로 인한 이행강제금 부과 및 향후 부담 문제, 공부상과 현황의 토지 이용 차이 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히 '대항력 있는 임차인'에 대한 인수 보증금 0원 표기는 일반적이지 않으므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인과 관련된 모든 사항을 면밀히 조사하고 법적 자문을 구해야 합니다. 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 신대방삼거리역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 임대 수요: 다중주택으로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 리스크 요인을 해결할 경우, 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,935,316,900원입니다.

인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 해당 물건의 평당 감정가는 토지 약 3,941만원, 건물 약 2,065만원 수준으로 파악됩니다.

하지만 본 물건은 대항력 있는 임차인 문제, 위반건축물 등재로 인한 추가 비용 발생 가능성 등 중대한 리스크를 안고 있습니다.

이러한 위험 요인으로 인해 실제 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

종합적인 위험 요인 분석 및 법률 검토 결과에 따라, 예상되는 입찰 적정가는 약 1,550,000,000원에서 1,750,000,000원 사이로 추정됩니다.

이는 잠재적 위험으로 인한 추가 비용 및 법적 분쟁 가능성 등을 감안한 보수적인 추정치이며, 철저한 현장 조사와 법률 자문을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.