나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102629 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 3층308호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 지하철 1,6 호선 ""동묘앞역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1,6 호선 ""동묘앞역이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제3층 제308호로서,
(사용승인일: 2021.05.28)

외벽: 외장석 붙임 마감 등,
창호: PVC 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측, 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 (1), 창신동 255-1: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)
2) 일련번호 (2), 창신동 247: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 박기람은 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102629 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 3층 308호

용도: 도시형생활주택

감정가: 233,000,000원

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 4.85㎡ (약 1.47 평)

토지지분: 4.85㎡ (약 1.47 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.44㎡ (약 4.06 평)

건물지분: 13.44㎡ (약 4.06 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.4. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 임차인 박 은 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함

1.6. 특수물건정보

대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 지하철 1, 6호선 "동묘앞역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1, 6호선 "동묘앞역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층/지상 11층 건물 내 제3층 제308호

사용승인일: 2021.05.28

외벽: 외장석 붙임 마감 등

창호: PVC 창호임.

3.2. 이용 상태

연립주택으로 이용 중임. (집합건축물대장상 용도는 업무시설/오피스텔일 가능성 높음)

3.3. 설비 내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

4. 토지 정보

4.1. 토지 형상 및 이용 상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

4.2. 인접 도로 상태

본건 남측 및 북측, 동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

4.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

1) 일련번호 (1), 창신동 255-1: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

2) 일련번호 (2), 창신동 247: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

4.4. 공부와의 차이

특이사항 없음.

5. 권리분석

5.1. 채권자 및 경매 개요

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산 강제경매

채권액 (주요 가압류 기준): 1,435,000,000원

5.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박기람)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2022-02-18

* 배당신고일자: 2024-02-27

* 대항력: 있음

5.2. 1.임차인 박 정보

임차인 박 은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 220,000,000원에 대한 선순위 임차권을 가지고 있습니다.

5.2. 2.인수 조건

임차인 박 의 보증금 220,000,000원은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

5.3. 등기부 요약

* 등기구분: 을1

* 접수일자: 2024-02-27

* 권리종류: 주택임차권

* 권리자: 박기람

* 권리금액: 220,000,000원

* 말소: 인수

* 비고: 전입일자 2022-02-18, 확정일자 2022-02-18

* 등기부 채권 총액 (기록된 모든 권리 합산): 1,675,311,064원

5.4. 말소 기준 권리

갑6. 가압류 (주택도시보증공사, 2024-06-03 접수)

5.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1순위 임차권 등기(박기람, 보증금 220,000,000원)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.

5.6. 권리 분석 요약

본 건은 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않습니다.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 상권 분석

본건은 지하철역 인근에 위치하며, 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 일반적인 배후 수요를 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 오피스텔/도시형생활주택으로 업무 및 주거 겸용 상권의 특징을 보입니다.

6.2. 생활 정보

지하철 동묘앞역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 및 상업시설이 혼재된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박 이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 인수 금액을 증가시키는 요인이 됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 역세권 입지 (동묘앞역 인근)

* 서울시 종로구의 중심 지역 접근성

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 물건(다세대 주택)은 전용면적 36.47㎡가 400,000,000원 (약 10,968,000원/㎡), 53.98㎡가 595,000,000원 (약 11,022,600원/㎡)에 거래되었습니다. 본건은 약 13.44㎡ (약 4.06평)의 소형 면적이며, 최신축 건물(2021년)이라는 점을 고려할 때 감정가(233,000,000원)는 적정 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금(220,000,000원) 인수 가능성은 상당한 부담 요인입니다.

9.1. 1.감정가 대비 분석

감정가는 233,000,000원입니다. 임차인의 보증금(220,000,000원)이 감정가와 유사한 수준이며, 선순위 임차권이므로 낙찰받더라도 해당 보증금 중 미회수 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

위험 요소를 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 선순위 임차인으로 인한 인수 보증금 부담을 감안했을 때, 보수적으로 책정된 예상 입찰가는 185,000,000원 입니다. 이는 감정가의 약 79.4% 수준으로, 잠재적 위험에 대한 할인 요소를 반영한 금액입니다.

10. 종합 의견

본건은 서울 종로구에 위치한 신축 소형 도시형생활주택(또는 오피스텔)으로 역세권이라는 장점을 가집니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 전액 미회수 시 매수인이 인수해야 하는 막대한 위험이 있습니다. 이러한 권리관계와 잠재적 부담을 면밀히 검토한 후 신중한 입찰 결정이 요구됩니다. 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제안합니다.

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