나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102587 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡고등학교' 남동측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제4층 제401호로서,
［사용승인일: 2021.03.23］
외벽: 모르타르 위 페인팅 및 석재붙임 등 마감,
창호: PVC 창호 임.

이용상태

다세대주택으로서 (방2, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 완경사한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 649-22 4층401호에 소재한 다세대주택으로, 서울중앙지방법원 2025타경102587 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 감정가는 493,000,000원이며, 토지면적은 26.59㎡(약 8.04평), 건물면적은 36.30㎡(약 10.98평)입니다. 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡고등학교' 남동측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다. 또한, 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석 시 주의가 필요합니다.

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리는 주택임차권 (을1, 접수일자: 2023-07-11, 권리금액: 395,000,000원)입니다. 이 임차권은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

말소기준권리인 근저당 (을2, 접수일자: 2024-12-31, 권리금액: 50,000,000원) 이하의 권리들(소유권이전, 강제경매 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 445,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대행: 김 )

* 보증금: 395,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-28

* 확정일자: 2021-05-06

* 배당신고일자: 2023-07-11

* 대항력: 있음 (인수 대상)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택, 소규모 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있으며, 학교가 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권의 영향도 일부 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제4층 제401호입니다. 사용승인일은 2021년 03월 23일로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내부 이용 상태는 다세대주택으로서 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역으로는 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 완경사한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관례 및 기타 사항에 대한 구체적인 정보는 임대미상으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 주택임차인의 보증금 395,000,000원이 매수인의 인수 대상이라는 점입니다. 이로 인해 낙찰 후 총 투자 부담액이 감정가 이상으로 높아질 수 있습니다. 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 주변 시세와의 비교 분석 시 인수해야 할 보증금 때문에 시세 대비 수익성이 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 건물임에도 불구하고, 395,000,000원에 달하는 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 감정가는 493,000,000원이지만, 실질적인 총 투자 비용은 훨씬 증가하므로 신중한 접근이 필요합니다. 말소되는 채권이 다수 존재하지만, 임차권 인수라는 중대한 부담이 있는 물건입니다. 따라서, 철저한 배당 분석과 임차인과의 협의를 통해 보증금 인수 금액을 정확히 파악하고, 예상되는 총 투자 비용 대비 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

건물이 2021년에 준공되어 비교적 최신 연식이라는 점은 장기적인 자산 가치 측면에서 긍정적인 요소입니다. 신축 건물로서 내부 상태 및 설비가 양호할 것으로 예상되며, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익이나 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 인수해야 할 높은 보증금 규모를 감안한 투자 분석이 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 493,000,000원입니다. 매수인이 인수해야 할 선순위 임차 보증금이 395,000,000원이며, 말소 기준 권리인 근저당 50,000,000원이 존재합니다.

감정가를 기준으로 인수되는 보증금을 제외한 순수 자본 투자 가치를 산정하면, 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액은 약 98,000,000원(493,000,000원 - 395,000,000원)입니다. 여기서 매각으로 소멸되는 근저당 50,000,000원을 공제하면, 잠재적인 최대 입찰 가능 금액은 약 48,000,000원 수준으로 추정됩니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적의 오래된 건물들이 2억 원대 중후반에서 거래되고 있으며, 본건은 신축 연식임을 감안하더라도 인수해야 할 보증금 부담이 매우 커 수익성 확보가 어려운 상황입니다.

따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 본건의 예상 입찰가는 30,000,000원에서 50,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 '인수 보증금'을 제외한 순수 입찰 가격이며, 실제 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금 395,000,000원을 더해야 함을 유념해야 합니다. 낙찰 후 총 지출액이 감정가를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.