나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102427 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 ""강남초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 공동주택, 일반주택 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(상도역 : 7호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층건내 제4층 제407호로서,
외 벽 : 알루미늄 복합판넬 및 외장석 등 붙임 마감.
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등.
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔) - (주거용 : 후첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 주차시설, 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 남서측 하향 경사지에 조성된 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 남서측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(상도로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102427 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층407호

용도: 오피스텔 (업무시설-주거용)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 186,000,000원

토지면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

건물면적: 13.27㎡ (약 4.01평)

1.3. 특이사항

대항력있는임차인, 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 강남초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 공동주택 및 일반주택 등으로 형성된 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

더포레스트 건물은 서울특별시 동작구 매봉로 25 (상도1동)에 소재하고 있습니다.

더포레스트 건물은 총 9층 건물 내 4층 407호입니다. 건물 내 총 47개의 호실이 있습니다.

1.1. 2.교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 7호선 상도역이 소재하여 대중교통 여건은 무난합니다.

상도역은 일평균 이용객 수가 약 23,284명으로, 주변 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-25, 확정일자 2022-02-09, 배당신고일자 2023-10-19. 대항력: 있음.

* 임차인: 주)세이비어, 김봉권, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2024-07-19. 대항력: 없음.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 해당 사항 없음.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다: 해당 사항 없음.

임차인 이름은 개인정보이므로 첫 글자(성)만 표시하고 나머지는 마스킹 처리합니다 (예: 김 ).

1.2. 2.등기부 요약

말소기준권리: 영등포세무서장 압류 (갑3, 2023-09-15)

등기구분: 을3, 접수일자: 2022-02-25, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 김재휘, 권리금액: 230,000,000원, 말소: 인수. 비고: 전입일자 2022-02-25, 확정일자 2022-02-09.

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을구 순위 3번 접수된 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액: 1,253,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 상도1동은 주거지역으로, 인근에 아파트 단지 및 오피스텔이 다수 분포하고 있습니다.

해당 물건은 13.27㎡(약 4.01평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합할 수 있습니다.

"더포레스트" 오피스텔의 2022년 4월 실거래가 사례로 12A 타입이 2억 3,000만원에 거래된 기록이 있습니다. 현재 시세는 변동 가능성이 있으나, 감정가 1억 8,600만원 대비 높은 수준으로 거래되었음을 알 수 있습니다.

다만, 임차인의 보증금 2억 3,000만원이 인수되는 점을 감안하면, 단순 시세 비교만으로는 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 편의시설

상도역 인근에는 다이소 등 다양한 편의시설이 입점해 있습니다.

상도역 지하에는 ICT 기술을 활용한 스마트 팜인 메트로팜이 조성되어 있어 이색적인 경험이 가능합니다.

주변에는 상도동 동네가 있으며, 안전 점수는 4.5/10점으로, 유흥시설이 일부 존재함을 시사합니다.

1.4. 2.교육시설

본 건 인근에 강남초등학교가 위치하고 있습니다.

그 외 서울신상도초등학교, 상도중학교, 상도고등학교 등 교육시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력 있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금(230,000,000원)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 건의 감정가(186,000,000원)를 초과하는 금액으로, 투자 시 총 실투자금액이 크게 증가할 수 있습니다.

1.5. 2.토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역.

* 도로(저촉): 토지의 일부가 도로 계획에 저촉될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역.

* 상대보호구역 (강남초등학교 인근).

* 대공방어협조구역.

* 과밀억제권역.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 건축선 (도로경계선에서 3미터 후퇴).

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부 포함).

1.5. 3.혐오시설

강남초등학교 주변의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 해당 지역이 주거 밀집 지역이며, 소형 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 부정적인 시설의 영향은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. (이전 뉴스 기사에서는 타 지역의 혐오시설 조성 계획이나 문제점이 언급되었으나, 본건 소재지와 직접적 연관성은 확인되지 않음).

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도1동에 위치한 소형 오피스텔로, 지하철 7호선 상도역 이용이 편리한 입지적 장점이 있습니다. 건물은 비교적 신축(2021년 준공)에 해당합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 3,000만원이 인수된다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 감정가보다 높은 금액이며, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 본건은 임차인의 권리관계와 인수 조건을 철저히 파악하고, 시장 가격 대비 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 7호선 상도역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구나 소규모 사업체에 대한 수요가 있을 수 있습니다.

* 건물이 신축급(2021년 준공)으로 비교적 양호한 상태입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 186,000,000원입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원이 인수된다는 점입니다. 이 금액은 감정가를 초과하므로, 최소한 인수 보증금 이상을 고려해야 합니다.

2022년 유사 면적의 실거래가가 230,000,000원이었던 점을 감안하면, 현재 시장 가치와 비교하여 인수 보증금 부담을 신중히 고려해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 계산 시, 본건의 감정가인 186,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

하지만, 실제 낙찰 후 총 부담액은 '낙찰가 + 인수 보증금(또는 미변제 잔액)'이 되므로, 투자자는 이 점을 반드시 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 약 186,000,000원 (감정가 기준, 단 실제 총 부담액은 인수 보증금으로 인해 훨씬 높아질 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.