나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102427 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층407호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102427 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층407호 오피스텔 경매

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서울중앙지방법원 경매7계 2025타경102427 | 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층407호 | 감정가: 186,000,000원 | 최저가: 186,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경102427 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102427 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 4층407호

용도: 오피스텔

감정가: 186,000,000원

토지면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

건물면적: 13.27㎡ (약 4.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

본 건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재 "강남초등학교" 서측 인근에 위치한 오피스텔입니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 공동주택, 일반주택 등이 혼재된 주거지역으로 전반적인 환경은 무난합니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 상도역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제4층 제407호이며, 외벽은 알루미늄 복합판넬 및 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 샷시 이중창호로 마감되었습니다. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재경보, 주차, 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 남서측 하향 경사지에 조성된 사다리형의 토지이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본 건 남동측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하며, 이를 통해 간선도로와 연결됩니다.

1.3. 입지조건

본 건은 서울 지하철 7호선 상도역에서 멀지 않은 곳에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 강남초등학교가 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 주변은 주거 단지와 오피스텔, 상가 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 문OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 경매 물건 특성상 권리 관계는 변동될 수 있으므로 입찰 전 반드시 최신 권리 내역을 확인해야 합니다. 임대 관계는 현재 미상인 것으로 파악되어, 명도에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.5. 상권분석

서울특별시 동작구 상도1동 519-1번지 일대는 지하철 7호선 상도역을 중심으로 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 강남초등학교가 위치하며, 다양한 편의시설(병원, 약국, 마트 등)이 소재하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 오피스텔의 경우, 직장인 및 1~2인 가구의 수요가 꾸준히 있으며, 상도역세권이라는 지리적 이점으로 인해 임대 수요 또한 안정적일 것으로 예상됩니다. 최근 부동산 플랫폼에서 해당 지역을 '돈버는 라이브'와 같은 부동산 유튜브 채널에서 언급하며 동작구의 성장 잠재력에 주목하고 있습니다.

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1.6. 생활정보

단지 주변으로 강남초등학교가 가까이 위치하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 약국 등)이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 상도역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임대 관계 미상' 건입니다. 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 및 제한상태에 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 등의 제한이 명시되어 있어 향후 건축이나 개발 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 7호선 상도역 인근에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다. 소형 오피스텔로 1~2인 가구나 투자용으로 접근하기 좋습니다. 감정가는 1억 8천6백만원 수준이며, 이는 주변 시세를 고려하여 입찰가격을 결정하는 데 중요한 참고 자료가 될 것입니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 각종 토지이용계획상의 제한 사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

1. **초역세권 입지**: 지하철 7호선 상도역 도보 이용 가능한 거리로, 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

2. **안정적인 주거/업무 수요**: 주변 학군 및 상업 시설과의 연계로 1~2인 가구 및 소규모 업무 시설 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. **합리적인 감정가**: 감정가 1억 8천6백만원을 기준으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

4. **신축 오피스텔**: 2021년 12월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 점도 장점입니다.

투자 시에는 임대차 관계 확인 및 명도 가능성을 면밀히 검토하고, 각종 개발 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매7계